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경매 강제집행 신청 정리 (임차인 관련,점유자 대응 포함) 강제집행 신청 송달 증명원을 발급받아서 관할 집행관 사무실에 강제집행 신청서를 제출한다. 강제집행 신청이 접수되었다고 해서 당장 그 집을 찾아가 짐을 몽땅 들어내지는 않는다. 1차 집행 또는 예고 집행이라고 표현하기도 하는데 '언제까지 집을 비우지 않으면 강제집행합니다'라는 경고 성격의 집행이다. 1차 집행을 위한 예납 비용은 그리 부담스러운 수준이 아니다. 관할 법원에서 부동산 소재지까지의 거리가 멀수록 교통비가 늘어나는데, 대개 12만~15만 원 선이다. 법원은 채무자에게 2주 정도의 여유를 주어 자진해서 이사를 하도록 유도한다. 집행 예고장을 집 내부에 붙이기도 하는데 기간은 법원 별로 차이가 있다. 인천지방법원 등 일부 법원은 강제로 문을 여는대 신문 틈에 집행 예고장을 끼워두기도 한다. 이럴 때.. 2022. 1. 17.
경매 인도명령 인도명령결정 기간 인도명령 대상자 정리 인도명령 예를 들어 아파트를 낙찰받는다면 그곳에 살고 있는 전 주인이나 임차 인이 있을 것이다. 살고 있는 사람들을 통칭해서 점유자라 하는데, 이들에게 소유자가 바뀌었으니 집을 비워달라고 요구할 수 있다. 만일 점유자가 매수인(잔금을 낸 순간부터 낙찰자에서 매수인으로 지위가 바뀜)의 명도 요구에 응하지 않을 경우 매수인은 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 낙찰자가 잔금을 내고 6개월 내에 인도명령을 신청하면 법원은 간단한 심리 절차를 거쳐 채무자, 소유자, 임차인 등 기타 대항력 없는 점유자에 대해 집을 비우라고 명할 수 있다. 이를 인도명령이라고 하는데, 신청서만 제출하면 되므로 절차가 비교적 간단하고 비용도 12만 원 내외로 부담스럽지 않은 편이다. 만약 인도명령에서 해결되지 않으면 강제집행 단계로.. 2022. 1. 17.
부동산, 경매 빌라 구매시 조심해야할 점들(장점, 단점, 주의사항) 아파트 못지않은 빌라 찾는 법 먼저 빌라의 장점을 살펴보자. 대표적인 장점으로는 가격이 저렴하다는 점을 꼽을 수 있다. 같은 평형대 아파트의 반 가격도 안 된다. 또한 서울 역세권의 빌라는 월세나 전세 임대수요가 꾸준하다. 빌라는 매매 수요보다 전세나 월세로 들어오려는 사람들이 많다. 따라서 임대수익 목적의 투자에 적합하다. 그렇다고 안 팔리는 게 아니다. 아파트값이 계속 치솟는 상황이기에 저렴하다고 생각되는 빌라를 매입하려는 사람들이 얼마든지 있기 때문이다. 입지 좋은 빌라는 아파트 부럽지 않다. 대단지 아파트 근처에 있는 빌라는 아파트의 인프라를 전부 누릴 수 있다. 또한 관리비가 없거나 저렴하다는 점도 큰 장점이다. 30평대 아파트의 관리비는 평균 20만~ 30만 원 정도이며, 내기 싫어도 내야 한.. 2022. 1. 17.
부동산 경매 아파트 임장 체크리스트, 꼭 확인해야하는 것들! tip 대상 물건과 평형, 구조, 연식이 비슷한 부동산 매물을 살펴보고 시세는 최소 세 군데 이상의 중개소에 들러보길 권한다. 사전에 KB부동산, 호갱 노노 등에서 시세를 파악한 뒤 그 정보와 비교하여 판단하는 것이 좋다. 동일한 조건의 부동산 매물이 얼마에 나와 있고, 매물로 나온지 얼마 만에 거래가 됐는지, 전세나 월세로 임대할 경우 얼마나 받을수 있는지 등을 파악한다. 실수요자, 투자자, 매도자의 입장에서 다양하게 접근하여 문의하면 시세를 보다 객관적으로 바라볼 수 있다. 중개사의 성향에 따라 같은 물건을 다르게 평가하기도 하므로 여러 곳의 중개소를 방문해 시세와 매물 정보를 얻고 하한선 또는 평균을 적정 가격으로 생각한다. 그들 의 의견을 전적으로 신뢰하지 말고 중복되는 내용을 신뢰하고 처음 듣는 내용은.. 2022. 1. 17.
부동산 경매 가짜 임차인 찾는 법(tip) / 경매입찰방해죄,사기죄,강제집행면탈죄 가짜 임차인 경매를 방해하거나 배당을 노리고 임차인 행세를 하는 경우가 있다. 경매 전후 허위로 작성한 계약서에는 부동산중개사의 도장이 없는 경우가 많다. 임대차 계약서 작성 시점과 전입신고일 간에 몇 년의 차이가 난다. 문건 송달 내역을 보면 법원에서 임차인에게 임대차 계약서에 대한 보정명령을 내린 경우가 있다(임차인이 계약서를 제출하지 않았거나 제출된 계약서가 부실하다는 뜻이다. 확정일자가 없다. 보증금이 없으니 굳이 확정일자를 받아둘 필요가 없어서다. 확정일자가 있다고 하더라도 전입신고일과 상당한 차이가 있다. 현황조사서에 전·월세 보증금이 명확히 기재되어 있지 않다(집행관이 방문할 때 계약서를 제출하지 않았다.) 임대보증금 이체 거래를 증빙할 통장 또는 전산 자료가 없거나 보증금이 계약 당시 전세.. 2022. 1. 16.
경매 입찰전 해야할 필수 팁! 꿀팁주의 경매 필수 꿀팁 부동산 경매 전혀 어렵지 않다. 절차에 따라 필요한 서류를 준비하여 입찰하면 된다. 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서는 반드시 꼼꼼하게 살펴보자. 경매에서 다루는 네 가지 가격, 즉 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금에 익숙해지자, 특히 입찰가를 산정할 때 중요한 가격은 현재 시세다. 미납관리비 문의 전화는 입찰일 직전에 하자(입찰 당일 관리사무소에 들 러 경리 담당자와 얘길 나눠보면 더 정확하고 유의미한 정보를 얻을 수 있다.) ※같이 보면 좋은 글 [부동산, 경매 공부] - 2022년 부동산 경매 절차(경매 신청,배당요구종기, 매각 준비, 입찰, 매각허가,잔금 납부, 배당) [부동산, 경매 공부] - 청약 아파트와 청약통장의 종류 (청약저축, 청약예금, 청년우대형, 민영주.. 2022. 1. 16.
부동산 경매 실수(입찰 실수, 입찰보증금, 경매일 변경) 입찰가격은 절대 수정 안 된다. 입찰표에 입찰가격을 기입한 후에는 절대 수정해선 안 된다. 고친 흔적이 있다면 바로 무효 처리된다. 숫자는 정확하게 기재해야 하고 숫자를 알아보기 어렵게 썼거나 금액을 수정하고 싶다면 반드시! 꼭! 무조건 입찰표를 새로 작성해야 한다. 가끔 "수정테이프로 지우고 다시 쓰면 안 되나요?"라고 묻는 사람들이 있는데 절대 안 된다. 수기가 아닌 컴퓨터로 작성해도 괜찮다. 단 누가 보더라도 알아볼수 있게 정확히 써야 한다. 혹시라도 입찰 당일 입찰가를 수정하고 싶은 상황이 올 수도 있으니 가격을 달리해서 작성한 입찰표를 2~3장 준비해 가는 것도 방법이다. 수표는 전날 또는 당일 집 근처 은행에서 준비 입찰 당일에는 변수가 많다. 차가 많이 막히고 주차할 공간이 없어 예매다가 법.. 2022. 1. 16.
부동산 경매 입찰 당일 필수 확인 서류 ( 본인 입찰부터 낙찰까지) 법원 가기 전 반드시 준비할 것 본인 입찰 시 신분증: 신분증이 없으면 입찰이 불가능하다. 나는 혹시라도 분실할 경우를 대비해 운전면허증과 주민등록증을 따로따로 보관한다. 도장: 본인이 본인 명의로 낙찰받을 거라면 인감도장일 필요가 없다. 막도장을 가지고 가면 된다. 혹시 도장을 가져오지 않았더라도 당황하 지 말자, 법원 앞 도장 가게에서 막도장 하나 파서 사용하면 된다. 보증금: 법원별로 운행이 입점해 있다. 많은 법원에 신한은행이 있으 나 성남지원은 우리은행, 지방법원은 농협, 통영지원은 SC제일은행 등 법원별로 입점 은행이 다르다. 통장에는 돈이 있는데 인출을 하지 못해 입찰하지 못하는 일이 없도록 사전에 준비하자, 패찰이 돼 입찰 보증금을 돌려받은 경우에도 바로 법원 내 은행으로 가서 입금해둬야 .. 2022. 1. 15.

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