경매, 공매 차이(최저 매각가격 저감률, 입찰보증금, 차순위 매수 신고 등)

구분	법원경매	온비드공매
1 최저매각가격 저감률	통상 전차 가격의 20~30% 약 한 달에 한 번씩 저감 진행	감정가격의 50% 한도로 매 회마다 1차 가격의 10%씩 저감 1주일에 한번씩 진행
2 입찰보증금 (매수신청보증금)	최저매각가격의 10% (재매각 시 20~30%)	입찰가격의 10% (2015.12.31 이전 공고) 최저매각가격의 10% (2016.01.01. 이후 공고)
3 복수 입찰	불가능	가능
4. 차순위 매수 신고	있음	있음(20160101 이후 공고 물건에 한해)
5 대금 납부기한	매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내	매각결정기일로부터 낙찰가격 3000만원 이상은 30일 이내 3000만원 미만 은 7일이내
6. 인도명령/명도 책임	점유권원 없는 모든 점유자를 상대로 잔금 납부 후 6개월 이내 신청	명도 책임은 매수자에게 있으며, 인도명령제도 없이 명도 소송으로 해결 해야 함
7. 낙찰 후 대금 미납	전 낙찰자는 매수 자격 제한	전 낙찰자 재입찰 가능
8 농지취득자격 증명	매각결정기일 이내 제출 미제출시 낙찰은 불허가 보증금 몰수	소유권이전등기촉탁 신청 전까지 제출 미제출시 보증금 몰수

1) 최저 매각가격 저감률

① 경매 낙찰자가 없으면 최저 매각가격에서 20~30%(법원마다 다름)를 저감해 서약 1개월 후 다음 회차에 진행

② 공매 낙찰자가 없으면 감정가의 10%씩 저감해서 다음 주에 진행..

예) 감정가 1억 원의 아파트 매각 시

경매= 1차 : 1억 원
2차 : 7,000만 원(30% 저감하는 법원이라 가정)
3차 : 4,900만 원

공매 = 1차 : 1억 원
2차 : 9,000만 원
3차 : 8000만원

2) 입찰보증금

① 경매 : 기본적으로 최저매각가격의 10%, 재매각시 20~30%

② 공매 : 2015.12.31. 이전 공고된 물건은 입찰가격의 10%

2016.01.01. 이후 공고된 물건은 최저매각가격의 10%

 

3) 복수 입찰

① 경매 : 한 사람이 같은 회차 한 물건에 복수입찰 불가능.

② 공매 : 한 사람이 같은 회차 한 물건에 복수의 입찰서 제출 가능. 입찰서를 제 출하고 입찰보증금을 납부해야만 유효한 입찰서로 인정, 금액을 올려 쓰고 싶다면 올린 가격의 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 납부하면 유효한 입찰서로 인정되고 이전에 제출한 입찰서와 입찰보증금은 개찰 후 환불 처리됨.

 

 

4) 차순위 매수 신고

① 경매 : 최고가 매수신고인(낙찰자)의 낙찰가격에서 입찰보증금을 뺀 금액보다 높게 쓴 사람이 차순위 매수 신고를 하게 되면, 낙찰자가 잔금을 미납할 경우 차순 위 매수 신고한 사람이 입찰한 가격으로 최고가 매수신고인의 자격을 주는 제도

 

② 공매 : 2016년 1월 1일 이전에 공고된 물건에는 차순위 매수 신고 제도가 없음. 2016년 1월 1일 이후로 공고된 물건부터는 차순위 매수신고 제도가 도입됐는데 현실적으로 차순위 매수 신고가 쉽지 않다. 그 이유는 공매로 매각하는 물건은 거의 대부분은 월요일부터 수요일까지 입찰하고 목요일 오전에 낙찰자를 발표한다. 그리 고 그 다음주 월요일에 매각 결정이 나는데, 차순위 매수신고가능 기한이 매각 결정전이다.

즉 월요일 이전에 신고해야 하는데, 토요일과 일요일은 근무를 하지 않으니 결국 목요일 오후와 금요일만 접수가 가능하다. 결정적으로 차순위 매수 신고를 하려면 해당 물건을 진행하는 캠코 담당 지사에 직접 방문해야 한다는 사실이다. 차순위 매 수 신고하고 싶은 물건이 제주도 지사가 담당이라면 제주도로 직접 가야 한다는 이야기이다. 공매는 모든 것이 온라인으로 이루어지는데, 차순위 매수 신고는 담당 지 사를 방문해야 한다니 의아할 따름이다.

 

5) 대금 납부 기한

① 경매 : 매각허가결정 후 약 1개월 이내로 낙찰일로부터 약 40일 정도

② 공매 : 매각 결정 기일로부터 낙찰가격이 3,000만원 이상은 30일 이내, 3,000 만원 미만은 7일 이내

 

 

6) 인도 명령 / 명도 책임

① 경매 : 해당 부동산에 점유권원이 없는 모든 점유자를 상대로 인도 명령 신청 가능, 잔금 납부 후 6개월 이내에 명도하지 못하면 명도소송으로 진행해야 함.

② 공매 : 명도 책임은 낙찰자에게 있고, 인도 명령 제도가 없으며 점유자와 협상 결렬 시 명도 소송으로 진행해야함.

 

 

7) 낙찰 후 대금 미납

① 경매 : 낙찰자가 잔금을 미납하면 해당 부동산에 입찰자격을 제한함

② 공매 낙찰자가 잔금을 미납해도 다음 매각 시 다시 입찰 참여 가능함.

 

 

8) 농지 취득 자격 증명

① 경매 : 농지(전 답 과수원)를 낙찰받으면 매각 결정 기일 전에 농지 취득 자격 증명을 제출해야 한다. 매각 결정 기일은 1주일 후이므로 이 기간 내에 제출하면 된 다. 미제출시 낙찰은 불허가되고 입찰보증금은 몰수된다.

 

② 공매 : 소유권이전등기촉탁신청 전까지 제출하면 된다. 즉 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 하기 전까지 제출하면 되는데, 경매와 마찬가지로 미제출 시 매각은 취소되고 입찰보증금은 몰수된다.

 

---

※같이 보면 좋은 글 (페이지 상단 '블로그내 검색'을 사영하시면 훨씬 유용한 정보가 있습니다.)

[부동산, 경매 공부] - 경매 대항력과 확정일자, 우선변제권 순서 정리(표 포함)

[부동산, 경매 공부] - 경매 명도가 쉬운 물건(어려운 물건은 무엇일까?)

[부동산, 경매 공부] - 경매 허위임차인(위장임차인)물건 알아보는 방법 - 위장임차인은 불법이다?