경매 허위임차인(위장임차인)물건 알아보는 방법 - 위장임차인은 불법이다?

1. 위장임차인 물건은 고수익이 가능하다?

• 법원에서 현황 조사차 경매 물건 부동산을 방문할 때 소유자 외에 전입신고된 사람이 있을 경우 소유자와의 관계를 정확히 파악할 수 없을 때는 우선 임차인으로 공시하고, 임대차관계는 '미상'으로 현황 조사서를 작성한다.
• 소유자 외의 사람이 전입신고되어 있고, 정확한 임대차 관계를 파악할 수 없을 때는 대부분 위장 임차인이 있는 물건이다.
• 전입신고된 사람과 소유자와의 관계는 입찰에 참가하고자 하는 사람 이 현장 조사로 직접 밝혀내야 한다.
• 전입신고된 시점이 말소기준권리 보다 늦다면 대항력이 없으므로 낙찰만 된다면 집을 비워줘야 하니 위험성이 없다.

그러나 전입 시점이 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이라면 위험한 물건으로 돌변한다. 만약 배당 요구를 하지 않았거나 배당 요구를 했지만 보증금 전액을 배당받지 못했다면 낙찰자가 인수해야 하니, 대항력 있는 임차인 물건은 경쟁률이 낮을 수밖에 없다.

반대로 대항력 있는 임차인인줄 알았는데 조사해보니 임차임이 아니라는 사실을 알아낸다면, 경쟁률도 낮고 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 되니 도전해볼 만하다.

보통은 대항력 여부와 상관없이 임차인이 거주하는 주택은 경매로 처해지면 배당을 요구하기 마련인데, 간혹 진짜로 임대차 계약을 체결한 대항력 있는 임차인이 배당 요구를 하지 않는 경우가 있다. 본인이 저렴 하게 낙찰받으려고 일부러 신고하지 않는 경우가 대부분으로 정말로 위험한 물건이다. '진정한 임차인이 아니니까 신고하지 않았겠지?"라고 속 단하고 입찰하면 안 된다.

 

 

 

 

 

대부분의 채무자(부동산 소유자)는 돈을 갚기 어려우면 조만간 채권자 가압류하거나 부동산이 경매에 처해질 거라는 것을 잘 알고 있다. 그러 면 최소한의 금액이라도 회수하고 싶은 마음에 주변 상황을 이용하여 임 차인으로 신고하여 최우선 변제금이나 허위로 신고한 임차보증금을 요 구하려 임차인 행세를 한다. 이런 경우 진정한 임차인이 아니므로 잘 살 펴봐야 하는데, 조사해보면 임대차 계약을 하지 않은 사람임을 알아낼 수 있다.

 

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2. 임차인이 허위로 의심되는 정황

① 경매 개시 기입등기 직전 또는 직후의 임차인

• 채무자가 최우선변제금을 배당받을 목적으로 경매개시결정 즈음에 지인이나 친인척 명의로 전입신고를 하는 경우가 있다.

 

② 전입신고는 되어 있으나 확정일자가 없는 임차인

• 보통 임대차 계약을 하면 부동산 중개업소에서도 확정일자 받을 것을 권유하거나 직접 받아주기도 한다.
• 임차인의 보증금을 지키는 최소한의 방법이 확정일자인 데 이를 받지 않았다는 것은 진정한 임차인이 아닐 가능성이 크다는 반증이다.

 

 

③ 전입신고와 확정일자 사이 기간이 상당히 차이나는 경우

• 보통 임차인이 이사하고 주민센터에 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받는다.
• 그런데 이 사이의 기간이 크다는 것은 원래 임대차 계약없이 무상으로 거주하던 사람인데, 경매에 처해지니 소액이라도 받을 생각에 허위로 임대차 계약을 작성 하고 확정일자를 받았을 확률이 높다.
• 그러나 1년 2년 단위로 보증금을 증액하고 새로 확정일자를 받았을 수도 철저히 조사해야 한다.

 

 

④ 소유자와 전입 시기가 비슷하고 대항력이 있으나 임차인으로 권리 신고하지 않은 사람

• 법원에서 '임대차 관계 미상'으로 매각 명세서에 공시한 경우, 소유자 외의 다른 사람이 거주하는 것인데, 소유자와 친인척 관계나 지인의 경우에는 임대차 계약이 없으므로 굳이 임대차 계약을 밝히지 않는 경우도 있다.

 

 

⑤ 주택담보대출 실행 당시 시세에 맞춰 최대한 대출을 많이 받은 경우

• 은행에서 주택 담보 대출이 당시 시세에서 최대한으로 대출할 수 있는 금액이 실행되었다면 임차인이 아닐 가능성이 크다.
• 대부분의 은행은 소유자 외에 전입한 사람이 있다면 대출을 잘 실행하지 않거나, 임대차 관계가 없는 사람으로 판단될 때만 대출을 실행하기 때문이다.
• 그러나 당시 시세 기준으로도 현저히 낮은 금액으로 대 출이 되었다면 진정한 임차인일 가능성이 있다.

 

⑥ 소유자의 가족으로 조사된 경우

• 부모님이나 형제지간으로 임대차계약 없이 무상으로 거주하는 경우에도 임차인으로 표시될 수 있다.
• 적법한 계약으로 부모님의 집에 임차해 사는 자식 또는 소유 자와 형제지간에 실제 계약하고 임차인으로 거주하는 정도의 경우 외에는 대부분이 무상으로 거주하는 사례가 많다.

 

 

⑦ 권리 신고가 불분명(법원의 현황조사와 권리 신고 내용이 다른 경우)

• 법원에서는 채권자로부터 경매 의뢰가 접수되면 현황 조사를 실시하여 그 내용을 기록, 공시하게 되어 있는데 방문 당시 진술했던 내용과 권리 신고 때에 신고한 내용이 다른 경우에는 위장임차인일 가능성이 크다.

 

 

⑧임차보증금이 작성 당시 가격과 많이 차이 나는 경우

• 전입한 시기는 오래됐는데 임대차보증금 시세는 현재와 비슷하다거나, 전압 당시의 임대차 시세보다 현저히 높은 경우는 의심할 만하다.
• 단, 여러 차례에 거쳐 보증금 증액했을수도 있으니 철저히 조사해야 한다.

 

 

⑨ 등기부등본상 소유자의 근저당 설정 시 주소가 경매 물건지인 경우

• 채권자가 경매 부동산을 취득할 당시 해당 주택으로 주소지가 기재되어 있고, 근저당도 해당 주소지로 설정되었으며 퇴거(다른 곳으로 이사했을 경우 등기부등본에 전거'로 표기)한 내용이 없다면 아직도 해당 부동산에 거주할 확률이 높다.

 

 

⑩ 부부가 경매 개시 결정 즈음에 협의 이혼하고 그중 한 명이 임차인으로 신고 된 경우

• 부부가 경매에 처해질 즈음에 채무를 회피할 목적으로 이혼을 하는 경우가 있다.
• 법에서는 부부가 이혼하고 그중 한 명이 퇴거하고 정당하게 임대차 계약을 체결하였다면 그날로부터 임대차 계약을 인정해준다.
• 그러나 이혼한 상태에서도 한 집에서 같이 살며 임대차 계약을 체결했다는 것은 인정받지 못하므로 같이 동거하는지 여부를 조사해야 한다.

위장 임차인으로 의심되는 물건은 임대차 계약 사실이 없거나 허위로 판단할 만한 확실한 증거가 있다면 큰 수익을 안겨줄 수 있는 최상의 물 건이다. 그러나 확실히 조사하지 못하고 의심만으로 또는 느낌만으로 입찰한다면 자칫 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줘야 하는 경우도 생 기니 철저히 조사해야 한다.

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