경매 명도가 쉬운 물건(어려운 물건은 무엇일까?)

명도가 쉬운 물건

• 명도는 사람들이 경매를 기피하는 이유 중 큰 비중을 차지한다.
• 권리 분석, 현장 조사, 입찰, 소유권 이전 등은 공부하고 몇 번 해보면 자연스럽게 실력이 는다.
• 그러나 거주하는 사람을 내보내고 집 열쇠를 넘겨받 는 것은 몇 번을 경험해도 새롭게 느껴질 때가 많다.
• 이는 집은 몇 종류 되지 않지만 그 집에 거주하는 사람의 성격은 천차 만별이기 때문이다.

 

1) 전액 배당받는 임차인

• 명도하기에 가장 좋은 물건이다.
• 배당을 받으려면 낙찰자의 명도 확인서가 필요하니 원만하게 협상할 수 있다.
• 이런 물건은 이사 비용도 필요하지 않은 경우가 많다.
• 또한 이런 경우는 낙찰자에게 상당히 협조적이다.

 

 

2) 일부 배당받는 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건

• 명도하기 두 번째로 좋은 물건으로 최우선 변제금이라도 받는 대항력 없는 임차인이 거주하는 주택이다.
• 대항력 없는 임차인은 배당을 받든 받지 못하는 집을 비워줘야 한다.
• 그런데 최우선 변제금이라도 배당받으 려면 낙찰자의 명도 확인서와 인감증명서가 필요하니 협상만 잘하면 무난하게 명도를 마무리 지을 수 있다.

 

 

3) 종교 건물, 주택은 피하라

공장이 경매 물건으로 나왔는데 안전한 건지 좀 확인해주세요.
"권리상 문제는 없는데, 토지 끝부분에 교회 건물이 걸쳐 있네요?"
"왜요. 그게 무슨 문제가 있나요?" "종교 건물은 명도가 무척 어렵습니다"
"공장만 사용할 건데 어떻게 하죠?"

 

"교회가 있는 토지는 없는 셈 칠 수 있으면 입찰하세요." 지인이 공장에 입찰하려 한다며 물건을 분석해달라고 해서 확인해보니 한 필지의 토지 위에 공장과 교회가 있었는데, 교회가 토지 끝부분에 걸쳐 있었다. 지인은 오랜 고민 끝에 교회에서 사용하고 있는 토지는 내 땅이 아니라는 심정으로 원래 없던 토지인 셈치고 입찰했다. 교회에서 사용하는 토지 면적이 낙찰받은 토지에 비하면 그리 큰 면적이 아니기에 기꺼이 감내하기로 한 것이다. 결국 낙찰받아 교회에 무상으로 사용해도 좋다고 얘기했고 목사님은 고마워하며 지금은 친하게 지내고 있다.

 

위 사례는 입찰할 때 아예 교회가 사용하는 부분은 포기하고 낙찰받았으니 마음고생 없이 편하게 해결된 것인데, 만약에 교회와 토지 사용 문제로 다투려 했다면 무척 피곤했을 것이다. 오히려 이 경우는 교회가 있기 때문에 다른 사람들은 입찰을 꺼려 저렴하게 낙찰받을 수 있었다.

 

특정 종교를 떠나서 종교계에 종사하는 사람이 거주하는 주택은 피하는 것이 좋다. 교회, 절, 무속인 등 종교계에 종사하는 사람이 거주하는 주택은 명도 협상이 어려울뿐더러 아예 협상조차 시도하지 못하는 경우도 있다. 우리나라에는 전 세계에 드물 정도로 많은 종교가 있다. 단독 주택, 다세대 주택에도 종교 시설을 갖추고 종교 생활을 하는 분들을 봤는데, 이런 물건은 명도가 어려울 수 있으니 유의해야 한다.

 

 

4) 노약자는 피하라

• 현장 조사를 할 때 연로한 어르신이 거주하거나 장애를 갖고 있는 사람이 거주하는 집은 되도록 피하는 것이 좋다.
• 물론 배당을 전부 받는다면 그나마 명도에 어려움이 적을 수 있지만, 배당금이 소액이거나 아예 한 푼도 배당받지 못한다면 명도가 무척 어렵다.
• 배당받는 돈이 적어 오갈 데가 없는데 과연 명도가 쉽게 이루어질까?

 

 

5) 거주자는 없는데 짐이 있는 경우

• 거주지는 오래전부터 오지 않는데 살림살이만 있는 경우도 있다.
• 이 경우 거주자의 연락처를 알 수 있다면 짐을 해결할 수 있지만, 연락처를 모르거나 만날 수 없다면 짐을 처리하는 데 시간이 많이 걸릴 수 있다. 
• 참가인(관리소장, 집행관 등) 입회 아래 짐을 다른 곳으로 옮겨 놓은 후 주인이 찾아가게 하든지 찾아가지 않는다면 처분해야 한다.
• 함부로 집에 들어가서 마음대로 짐을 빼면 안 된다. (형사처벌대상)

 

6) 가압류가 너무 많은 주택은 피하라

• 등기부등본을 보면 근저당 한두 가지밖에 없는 물건이 있는 반면, 가압류가 많은 주택도 있다.
• 통상 가압류는 금융권내 담보 대출로도 돈이 부족해서 여기저기 채무자의 신용으로 돈을 빌려 쓰고 못 갚아 발생하는 경우가 많은데, 특히 카드 회사에서 가압류가 많다면 돌려막기 하다가 한계까지 왔다고 보면 된다.
• 이런 주택은 당연히 보유한 돈이 없으니 다른 물건보다 명도에 어려움을 겪을 수 있다.
• 명도가 부담스러운 초보라면 가압류가 많은 물건은 다시 한 번 생각해봐야 한다.

이상 몇 가지 예를 들었는데, 명도가 부담스럽다면 일부는 전액이든 배당을 받는 대항력 없는 임차인이 있는 물건에 입찰하면 된다. (그러나 돈이 되지 않을거다.)

대부분 크게 어렵지 않게 명도가 해결되는데 한번 어려운 물건에 부딪히면 다음 부터는 입찰하는 자체가 꺼려지니 현장 조사를 나갔을 때, 점유자를 만나지 않더라도 주변 탐문으로 어떤 성향의 사람이 거주하는지 파악해두 는 것이 좋다.

 

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