임차인 배당 총 정리(우선변제권, 확보요건, 배당순위, 취득요건)

대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용·수익 할 수 있는 권리다. 그런데 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다.

 

 

1. 임차인 배당, 우선변제권 확보

경매 부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데, 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.

 

 

 

우선변제권이란 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다. 

 

 

2. 우선변제권 확보 요건 - 대항력과 확정일자

 

임차인이 우선변제권을 가지려면 '대항력을 갖춰야 할 뿐 아니라 반드시 '확정일자'를 받아야 한다. 임대차계약서 원본을 가지고 주민 생 터에 방문하면 확정일자 도장을 받을 수 있다. 확정일자를 받으면 그 당시 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하며, 제삼자에게도 임대차 계약이 이루어졌다는 것을 알리게 된다.

 

이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인이 경매 절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.

 

 

특별법 보호 관련 정보 정리 (민법상의 일반임차인, 경매 매각 대항력, 우선변제권)

 

3. 임차인의 배당 순위

 

앞의 모든 요건을 갖춘 임차인은 배당을 받을 수 있는데, 그 순서는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다. 다시 말해서, 전입신고를 먼저 하고 나중에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 당일부터 확정일자를 받고 이후에 전입신고를 하면 전입일자 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다.

 

일반적으로 이사 한 날 전입신고를 하면서 확정일자까지 함께 받는 경우가 많은데 이때 는 그다음 날부터 우선변제권을 얻게 된다.

 

대항력을 갖춘 임차인이 있다면 배당에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라지므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다

 

 

4. 우선변제권 취득 요건

 

1. 대항력 갖추기(주택의 인도와 전입신고) 
2. 임대차계약서에 확정일자 받기

 

전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을 기준으로 우선변제권이 생긴다.

즉, 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터, 확정일자가 빠르면 전입신고한 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다

 

 

 

확정일자부 우선변제권 요건 정리