임차인 권리분석 총정리 (대항력, 대항력 성립 요건, 존속 요건)

 

부동산 경매의 임차인 분석에서 가장 핵심적인 용어는 대항력이다. 대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.

 

 

임차권 분석의 핵심 대항력

 

대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 다음과 같다. 한 가지는 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에 보증금을 배당받는 것이고, 또 다른 방법은 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것이다.

 

전자의 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 문제 될 것이 없지만, 배당받지 못한 금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환해 야 한다. 그리고 후자의 경우에는 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 물건은 그 금액을 감안해 입찰 여부 및 가격을 결정할 필요가 있다.

 

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대항력의 성립 요건

 

임차인을 보호하기 위해 마련된 법적 장치인 대항력은 일정한 요건을 갖춰야만 성립된다. 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 '주택을 인도받아 실제로 점유하고, 반드시 '전입신고를 해야 한다. 그러면 전입한 그다음 날부터 대항력이 발생한다. 예를 들어, 임 차인이 전입신고를 1월 1일에 했다면 1일 후인 1월 2일 오전 0시부터 대항력을 갖게 된다.(주택임대차 보호법 제3조)

 

대항력 발생일  ->  전입신고 다음 날 0시

 

 

대항력의 인수와 소멸

 

경매 입찰자는 임차인의 '대항력이 발생한 시점'을 주의해서 확인해 야 한다. 경매 부동산의 여러 가지 권리들은 설정된 날짜와 시간의 순서에 따라 소멸될 수도 있고 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는데, 임자 인의 대항력도 마찬가지다.

 

 

다른 권리와 마찬가지로 말소기준 권리보다 후순위인 임차인은 대항 역이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않는다. 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자는 보증금을 반환할 필요가 없으며 간단한 법 적 절차를 통해 임차인을 부동산에서 내보낼 수 있다. 그러나 대항력 발생 시점이 말소기준 권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 되므로 임대차 계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다. 그리고 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차 계약 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다.

 

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대항력의 존속 요건

 

대항력은 한 번 발생했다고 해서 계속 그 효력이 유지되는 것은 아니다. 주택의 인도 (점유)와 전입신고 이 두 가지 성립 요건이 계속 유지되어야만 대항력이 존속할 수 있다. 경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하 면 권리가 사라진다. 그리고 다시 돌아와 전입신고를 하면 그다음 날 0시를 기준으로 새로운 대항력이 발생한다.

 

 

대항력의 요건

 

1. 주택의 인도(점유)
2. 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력 발생)

두 가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다.

말소기준 권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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