소액임차인 최우선변제권 정리 (대항력과 소액보증금 범위, 취득 요건)

임차인을 보호하기 위한 법적 장치 중 한 가지 더 알아야 하는 것은 바로 '최우선변제권이다

 

소액임차인을 위한 최우선변제권

 

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선 하여 보증금 중 일 정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리이다. 앞에서 임차인의 배당 순 위는 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 생기는 우선 변제권에 따라 정해진다고 했는데, 이 최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해 준다. 말소기준 권리보다 후순위인 임차인이 더라도 말이다.

 

이렇게까지 소액임차인을 보호해 주는 이유는 무엇일까? 일반적으로 소형 아파트나 원룸, 다세대 주택 등에 소액의 임차보증금으로 거 주하는 사람 중 대다수는 보증금이 곧 전 재산인 경우가 많다. 적은 보증금으로 살 수 있는 집을 찾다 보니 근저당권이 이미 설정되어 있는 곳을 피하기가 쉽지 않은 것이 현실이므로 설령 말소기준 권리 이후에 전입을 했더라도 사회적 약자인 소액임차인의 재산을 보호해 주는 재도이다.

 

 

 

 

최우선변제권 확보 요건 - 대항력과 소액보증금

 

소액임차인이라고 해서 무조건 보호해 주는 것은 아니다. 임차인이 경매 절차에서 최우선변제권을 얻기 위해서는 다음 요건을 충족해야만 한다.

 

① 경매기입등기 이전에 '대항력'(부동산의 인도와 전입신고)을 갖춘다.(확정 일자는 갖추지 않아도 된다.)
② 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위에 해당해야 한다.
③ 배당요구종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.

경매 기입등기 이전에 대항력을 갖춰야 하는 이유는 악의적으로 최우선 변제금을 노리는 불법 행위를 방지하기 위해서이다. 만약 경매 개 시 결정 이후에 인도 및 전입신고를 한 사람도 보호해 준다면 거짓으로 점유와 전입을 바꿔가며 법원에 최우선변제를 신청할 수도 있기 때 문이다. 그렇게 되면 근저당권자는 배당 순위가 밀려 억울하게 손해를 보게 된다.

 

 

확정일자부 우선변제권 요건 정리

 

소액보증금의 범위와 최우선변제금액

 

대항력을 갖춘 소액임차인이 최우선변제를 받기 위한 보증금의 법 위와 변제금액의 한도는 주택 임대차 보호법에서 정하고 있는데, 해당 부동산의 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정 일자'를 기준으로 나누고 다시 '지역별'로 구분하고 있다.

최우선변제권 취득 요건

 

1. 경매기입등기 전에 '대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2 임차보증금이 '소액보증금'에 해당 1 3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기(종기일까지 대항력 유지)

 

소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.

 

 

 

 

소액임차인 최우선변제금 정리