집을 팔면 임차보증금 반환채권은 매수인에게 이전되고 소멸될까?

임차보증금 반환채권

 

주택의 임차인이 제삼자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양 다되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도 인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸한다(대법 95다 35616 판결].

대항력을 갖춘 임차권의 목적인 주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 임대보증금 반환채무가 소멸하는지 여부(적극)[대 법 2009다 15794 판결]. 이렇게 임차인의 동의 여부에 상관없이 소유권 변동에 따라 임대인의 지위가 자동 승계되고 전 소유자는 임대인의 지위에서 벗어나게 되는 것이 원칙이다.

 

 

임차주택이 경매로 매각되면 조금 다르게 판단해야 한다.

임차주택의 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추고 있었다면 낙찰자에 게 대항력을 주장할 수도 있고, 배당 요구해서 전액 변제받을 수도 있다. 설 령 미배당 금이 발생해도 낙찰자가 인수하게 되므로 임차인은 보증금을 손해 보지 않게 된다.
그러나 임차인이 말소기준권리보다 후순위로 대항요건을 갖추었다면 임차권은 전액 배당 여부와 상관없이 경매로 소멸하게 되므로 낙찰자가 인수하지 않는다. 이 과정에서 임차인은 보증금을 손해 보게 될 수도 있다.

 

 

보증금을 떼였다면 계약당사자였던 전 소유자에게 청구할 수 있을까? 

 

이에 대법원 2002다 36051 판결에서는 계약인수의 경우에도 종전 임대인(양 도인)을 면책시키지 아니한 채, 계약인수에 동의를 할 수 있는 것이고, 이 경우 당사자의 의사표시가 명백하거나 기타 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고 는 원칙적으로 면책에 대한 동의는 없었던 것으로 봐야 한다고 판시하고 있다. 따라서 면책적 채무인수의 다툼을 줄이기 위해서도 채무자의 승낙이 관 건이 될 수 있으므로 주택을 양도 시 임차인의 승낙 표시 즉 계약서의 특약사 항란에 종전 임대인은 임대인의 지위에서 탈퇴시키고, 새로운 임대인이 기존 임대차 계약을 승계하기로 한다는 내용으로 종전 임대인, 임차인, 새로운 임 대인이 서명 날인하면 될 것이다.

그러나 임차인 입장에서는 이러한 특약을 하지 않아도 당연히 신소유자가 승계하게 되는 것이므로 위와 같은 특약은 하지 않는 것이 또 하나의 보험을 들어 둔 것이 된다는 사실을 잊지 말아야 한다.

 

'부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록

 

 

[돈의 역사] 세계에서 거래량이 가장 많은 통화는?