부동산 임대인이 구두 합의 후 임대료 증액 요구시

 

구두 합의 후 임대료 증액 요구 시

서울시 강남구 역삼동에서 보증금 1억 원 월세 850만 원(환산보증금 9억 5,000만 원)에 커피전문점을 운영하고 있습니다. 지난달 2년의 임대차 만료 일을 앞두고 임대인과 같은 조건으로 2년 더 연장하는 것으로 전화 통화했습니다. 그런데 임대인이 재계약하기로 한 적 없고, 계약서를 새로 작성한 적도 없다고 하면서, 점포를 비우든지 아니면 월세를 대폭 인상하겠다고 통보해 왔습니다. 월세를 인상해야 합니까?

 

 

임대차 계약 내용에 관해 임대인과의 구두 합의는 원칙적으로 유효합니다. 그러므로 임차인은 전화 통화로 합의한 임대차 내용대로 이행할 것을 주장할 수 있습니다. 물론 양 당사자의 주장이 다르다면 임차인이 구두로 합의했다는 것을 입증해야 합니다.

 

 

그리고 2015년 5월 13일부터 상가 임차인은 환산보증금이 일정 금액(서울 시 법상 보호대상인 환산보증금은 2019년 4월 2일 ~ 현재는 9억 원 이하)을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간 5년 동안 영업할 수 있었지 만, 이 기간도 법 개정에 따라 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결하 거나 갱신된 임대차의 경우 10년으로 연장되었습니다. 그러니 현재는 상가 임차인은 최초 임대차로부터 10년 동안 계약갱신 요구를 통해서 영업을 할 수 있습니다.

따라서 임차인은 10년 동안 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부할 수 있고, 오히려 임대료 감액을 요구할 수도 있습니다.

상가건물 임대차 보호법은 환산보증금이 일정 금액을 초과할 때 임대료 인 상에 대해 상한 요율을 환산보증금 범위 내의 임차인(5%)과 같이 제한 규정을 정하고 있지는 않지만, 임대인이 요구한 조건대로 임대료가 합의되지 않음을 이유로 임차인을 일방적으로 내보낼 수도 없으므로, 양 당사자는 원만하게 협의해야 할 것입니다. 왜냐하면 협의가 안 되어 법원의 소송으로 결정한다 고 해도, 임대인에게 유리하게 결정되지 않기 때문입니다.

 

 

 

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