매도인 하자담보책임 / 상가건물 매수 후 누수 등의 하자를 알았다면?

 

매도인의 하자담보책임

매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해 제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 그러나 매수 인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하 지 아니하다(민법 제580조 매도인의 하자담보책임 1항). 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다. (민법 제582조).

 

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주택 매매에서 잔금을 치르고 매수자가 입주하고 나서 중대한 하자를 발 견을 했다면 하자담보책임을 매도자에게 물을 수 있나요?

 

• 하자로 말미암아 매매의 목적을 달성할 수 없는 때에 배우이 섬의 또는 과실이 없는 경우라면 계약을 해제하고 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때에는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, 계약해제는 하지 못할 니다(민법 제580조 및 제575조 1항), 권리의 행사는 매수인이 목적물의 하 자를 발견한 때로부터 6개월 내에 하여야 합니다. 만일 계약의 중대한 하자 로 계약을 해제할 때에는 매수인은 매도인에게 지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 

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아파트를 매매 했는데, 소유권이전등기를 하고 입주하기 전 도배를 하려 고 하는데 기존도배지에 누수흔적이 있어 떼어 보니 벽에서 누수가 발생한 것입니다. 장롱이 놓였던 벽이라 아마도 전소유주도 모르는 상황에서 매매 를 한 것인 듯한데, 이 경우에도 전 소유자에게 하자담보책임을 물을 수 있나요?"

 

• 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)과 민법 제575조(제한물권 있는 경 우 매도인의 담보책임)에 따라, 매매 목적물에 누수의 하자가 있고, 매매당 시 누수부분을 장롱이 가리고 있어 매수인이 알 수가 없었으며, 계약목적을 달성할 수 있는 경우에 해당되므로 그로인한 손해배상을 청구할 수 있습니 다. 그 손해배상액은 그 보수비용이라 할 것이므로 방수작업의 비용을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

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매매 계약서 특약사항란에 주택은 현(現) 시설 상태 하에서 매수인이 확 인하고 매매하는 계약이라는 문구를 넣었다면, 매도인은 매매한 물건에 하 자가 있더라도 매수인에게 책임을 물을 수 없나요?

 

 

• 매도인의 하자담보책임은 공평의 원칙에 의거해 매도인에게 부과되는 무과실 책임입니다. 그리고 하자(=흠)란 매매 목적물에 존재하는 물질적 결점 을 말하는데, 하자 담보 책임을 묻기 위해서는 매수인이 하자 부분에 대해 선 의이며 선의인데 과실이 없어야 합니다. 또 하자담보책임의 내용은 계약의 해제권과 손해배상청구권인데. 위의 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에야 해제권이 인정되고, 그 밖의 경우에는 손해배상 청구할 수 있습니다. 이러 한 하자담보책임에 관한 규정은 임의규정으로 당사자 간의 특약으로 매도인 의 책임을 면제시킬 수 있습니다.
  
  그러나 특약사항에 현 시설 상태 하의 계약이라고 해도 내부 누수와 같은 중대 하자에 대한 책임을 배제하는 것은 아니라고 보며, 매수인이 하자 부분 에 대해 선의이며 선의인데 과실이 없다면 손해배상을 청구할 수 있다고 법 원이 판단하고 있습니다(대판 2000.01.18. 98다18506). 어쨌든 이러한 매 수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개 월 이내에 행사해야 합니다

 

 

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