임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처 방법

대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인의 대응방법

 

대항력 있는 임차인이란 경매나 공매 등의 매각절차에서는 말소기준 권리(등기부에 가장 먼저 등기된 채권 즉 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 집합건물 전세권, 강제경매 기입등기)보다 먼저 상임법상 대항요건(사업자 등록+건물인도), 또는 주임법상 대항요건(전입신고+주택 인도)과 계약서에 확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 있어 계속 영업(또는 거주)하거나 또는 법원에 배당 요구해서 배당받고 이사를 나가는 방법 중 자유롭게 선택할 수 있다.

 

 

 

 

배당 요구해서 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자의 부담으로 남아 전액 회수될 때까지 건물인도를 거부할 수 있는 권리가 있다.

말소기준 권리보다 나중에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 없어서 소멸 대상(경매로 임차권은 소멸된다)이므로 배당 요구해서 배당받고 건물을 비워주고 이사 나가야 한다.  설령 임차보증금을 배당받지 못한다 해도 채무자(종전 임대인)에게만 주장이 가능해서 임차보증금의 손실이 예상된다.

 

 

임차인이 임차보증금으로 배당 요구하는 방법은?

 

① 임차인이 상임법 또는 주임법상 최우선 변제금과 확정일자부 우선변제 금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구 종기 이전에 권리신고 및 배당요구를 해야만 배당에 참여가 가능하다. 배당요구를 하지 않으면 배당에 참여할 수 없으므로 주의해야 한다.

 

 

 

② 임차인이 배당요구를 위해서는 신분증과 도장을 준비하고 법원에 비치된 권리신고 및 배당요구 신청서"를 작성한 후 임대차계약서 사본 1부와 주 민등록등본 1부를 첨부해서 배당요구 종기일까지만 배당 요구하면 된다. 그런데 임차인이 보증금 증액으로 계약을 갱신했다면, 증액 전의 계약서(확정일자 가 부여된 증액 후 계약서(확정일자가 부여된 두 가지 모두 가지고 권리 신고 및 배당 요구해야 한다.

 

 

 

 

사업자등록만 하고, 건물을 인도받지 않으면 대항력이 있을까?

 

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