임대인 개인회생 파산신청시 보증금 문제

임대인이 개인회생 신청하면 보증금을 떼이게 되나?

개인회생 신청을 집주인으로부터 의뢰받은 변호사한테 전화가 왔어요. 전세보증금 2억 4,000만 원 100% 보장받을 수 있으니, 회생담보권 변경 신 청을 하랍니다. 이러한 상황에서 임차인은 보증금을 손해 보지 않나요?

 

개인회생은 재산보다 채무가 과다한 사람이 법원의 개인회생결정에 따라 채무를 감면받아 상환해 나가는 방법입니다. 집주인이 법원에 개인회생신청을 신청할 때 자신의 재산내역과 채무내역 을 신청서에 기재하고, 그 채무내역을 어떻게 상환하겠다는 개인회생신청을 법원에 신청하는 것입니다. 이러한 일을 대리하는 변호사 등이 신청단계에서 채권자 등에게 채권신고를 연락하는 것입니다.

 

법원이 개인이 신청한 회생 안에 따라 개인회생하도록 회생 결정을 하면, 채무자의 재산에 매매, 임대차 근저당권 설정 등의 처분행위를 금지하는 포 괄 금지 처분을 하고, 회생위원을 선임해서 채무자의 재산과 채무를 상환하는 과정 모두를 관리하게 합니다.

그렇다고 하더라도 근저당권 등의 담보권자 등은 별제권이 있어서 별도로 경매를 신청할 수 있고, 회생 안에 참여해서 우선변제권을 행사할 수도 있습 니다. 대항력과 우선변제권 있는 임차인도 회생담보채권으로 변경 신청해서 우선변제권을 행사할 수도 있으니, 주택에서 순위만 빠르다면 전세보증금은 페이지 않을 것이지만, 선순위 채권이 과다한 주택에 후순위로 입주한 입자인 이나 일반 채권자 등은 감액대상이므로 손해가 예상됩니다. 개인회생을 신청하더라도 채무가 과다해서 회생할 수 없다고 판단되면 법원이 직권으로 파산 결정을 내리기도 합니다. 어쨌든 개인회생 결정이 나면 그 개인 회생안대로 확 생위원이 관리하니 그 기간 동안 임대차 계약을 갱신하거나 이사를 나가는 것 역시 회생위원의 관리에 따라야 합니다.

그런데 최근 대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다252501 판결에서 임대차 보증금 반환채권은 채무자 회생법 제145조 제4호 단서, 제2호 단서 (나) 목에 정한 상계금지의 예외사유인 '회생절차 개시의 신청이 있는 것을 알기 전에 생긴 원인'에 의하여 취득한 회생채권에 해당한다고 한 사례로 "임대인으로 서는 임대차보증금 없이도 부동산 임대차 계약을 유지할 수 있으므로, 임대차 계약이 존속 중이라도 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 포기하고 임차인의 임대차보증금 반환채권을 수동 채권으로 하여 상계할 수 있고, 임대차 존속 중에 그와 같은 상계의 의사표시를 한 경우에는 임대차보증금 반환 채무에 관한 기한의 이익을 포기한 것으로 볼 수 있다고 판결한 바 있습니다. 그러니 임차인은 임대인에게 임대차보증금 반환을 요청하면 임대인은 그러한 사실을 회생위원과 상의해서 법원에 허가를 얻어 임대차보증금을 반환할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다.

 

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임대인이 파산을 신청하면 보증금을 떼이게 되나?

파산신청은 재산이 채무를 감당할 수 없는 사람이 자신의 전 재산을 가지 고 파산 신청하는 것입니다. 그렇다고 하더라도 근저당권자나 대항력과 우선 변제권이 있는 임차인 등은 파산절차에 따라 재산을 처분할 때 그 주택에서 우선해서 변제받을 수 있지만, 후순위채권자 등은 파산관재인이 채무자의 재 산을 처분해서 정리할 때 매각대금이 부족해서 손해를 볼 수밖에 없습니다. 개인회생을 신청하더라도 채무가 과다해서 회생할 수 없다고 판단되면 법원이 직권으로 파산 결정을 내리기도 합니다.

집주인이 법원에 파산신청을 신청할 때 자신의 재산내역과 채무내역을 신청서에 기재하고, 법원에 파산 신청하는 것입니다. 이러한 일들을 변호사 등 이 대리하고 있습니다.

 

 

법원은 파산신청을 받아 들여서 파산결정을 내리면, 채무자의 재산에 매 매, 임대차 근저당권 설정 등의 처분행위를 금지하는 처분을 하고, 그 재산을 관리해서 처분하는 일을 담당할 파산관재인을 선임하게 됩니다. 그러니 그 주택에 권리를 가지고 있는 근저당권자나 임차인 등은 자신의 권리를 그 파산관재인에게 신고해야 합니다. 물론 그전에 신청단계에서도 파산신청서를 대리하는 변호사 등이 조사하는 절차로 신고해달라고 의뢰를 하게 됩니 다. 어쨌든 파산결정이 나면 파산관재인이 관리하거나 처분하게 되니 그 기 간 동안 임대차 계약을 갱신하거나 이사를 나가는 것 역시 파산관재인의 통제에 따라야 합니다.

그렇다고 하더라도 임차인은 대항력과 우선변제권이 있으니 그 순서에 따 라 보호받을 수가 있어서 전세금을 손해를 보는 사례는 발생하지 않지만, 이 사를 나가려면 파산관재인이 처분해서 나누는 과정 동안 어려움을 겪게 될 것입니다. 그러므로 후순위채권자 등은 손해를 볼 수밖에 없는 것입니다.
 자세한 내용은 파산관재인이 선임되면 이러한 내용을 상의해서 파산관재인 통제 하에 따르면 될 것입니다.

 

 

 

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