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부동산, 경매 공부

상가 선임대 후분양상가가 안전성과 위험성 / 임대 수익률 7%의 함정

by 책과함께라면 2021. 12. 13.

풍경


1) 분양회사가 선임차인을 입주 후 분양하는 이유는? 

 

상가 분양을 활성화시키기 위해서 분양할 때 임차인부터 입주시켜, 임대 수익률이 확보되는 선에서 분양하는 사례가 증가하고 있다. 왜냐하면 분양 희망자들이 공실 없이 임대 수익률이 확보되는 것을 희망하기 때문이다. 선 임대 후 후분양 상가는 준공까지 얼마 남지 않았거나 완공된 시점에 분양과 업점을 시작, 투자자 입장에서 공실 없이 임대료를 챙길 수 있다는 장점이 있는 것은 분명하다.

 

 

 

 

2) 선임대 후 분양 시 임대 수익률 7%의 함정


회사원 이영철(가명) 씨는 고정적인 임대수익이 필요했다. 그래서 수익형 부동산을 알아보던 중 보증금 1억에 월세 400만 원에 임대가 맞춰져 있다는 분양가 8억 원의 상가를 결정했다. 왜냐하면 상가를 분양받아서 공실 없이 바로 임대수익을 얻을 수 있다는 장점에서 상가를 분양받았다고 한다. 분양받고 1년 동안 월세 400만 원을 잘 받았는데, 임차인이 계약기간 만료 전에 계약해지 통지를 해 왔다.(임차인은 계약 만료 전까지 계약해지 통지, 임대인은 6개월 전부터 1개월 전까지 계약해지). 임대차 계약기간을 1년으로 한 것이 그 원인이었다. 그래서 새 임차인을 구하고자 노력했지만, 주변 임대 수준은 종전 임대 수준보다 한참 낮은 5,000만 원에 100만 원 수준으로 장기간 공실로 두다가 5,000만 원에 100만 원으로 새 임차인을 입주했다고 한다.

 

이러한 현상은 분양회사 등이 고가로 분양하기 위한 전략으로 선임대 후 후분양하는 과정에서 임차인에게 1년 동안 일정한 월세를 보전하는 방법으로 입주시키거나 분양회사와의 담합의 결과로 발생한 것이다. 상가를 분양하는 과정에서 이러한 일들은 자주 발생되므로, 신규로 분양받기를 희망하는 분들은 유의해야 한다.

이렇게 이를 악용하는 못된 분양업자와, 이들과 한쾌거리인 임차인이 있을 수 있다. 임대수익률에 비례해 분양가가 결정되는 상가 투자의 특성을 잘 이 용해서 상가를 높은 분양가로 매도하고자 하는 전략이다.

 

 

 

3) 선임대 후분양 상가 피해 줄이는 법은?



계약을 상가 시행주체와 체결하는가를 확인해야 한다. 

 

  • 계약자가 분양회사 직원으로 돼 있다면 '가짜' 선임대 계약일 가능성에 유의해야 한다. 시행주체와 체결했더라도 향후 계약자 명의로 승계해 주는 임 대차 승계 계약서를 발급해 주는지 여부도 확인해야 한다.

 

 

임대를 확정해 주는 임대보장증서 안전할까?

 

  • 최근에는 해당 계약기간 동안 임대를 확정해 주는 임대보장증서와 수익률을 보장하는 임대수익보장 확약서도 등장하고 있다. 대내외적 요인을 들어 실제 이행되지 않는 경우도 있으니 이러한 계약을 맹신해선 안 될 것이다.
  • 업계 한 전문가는 이외에도 수익률 보장을 내세우면서 시행사가 임대료 를 보조해 수익률을 맞춰주겠다는 경우도 있는데, 애초 분양가 자체가 높게 책정됐을 가능성이 높고, 약속한 임대료 보조 기간을 지키는 사례도 드물어 조심해야 한다"라고 조언하고 있다.

 

유명 프랜차이즈의 입점의향서를 제시하는 경우도 있다! 

 

  • 유명 프랜차이즈의 입점의향서를 실제 계약서인양 제시하는 경우도 있다. 입점의향서는 계약 확정에 대한 의사 표시가 아니므로 실제 계약서를 확인하는 게 좋다.

 

 

장기간 임대의사 여부를 확인해야 한다!

 

  • 분양상가 임차인의 영업이 활성화되고 있는가와 임차인을 직접 만나 장기 간의 임차 의지가 있는가를 파악하고 투자 여부를 결정해야 한다.
  • 병원이나 약국 등 특수 업종이라면 해당 면허증을 확인하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

  • 선임대 후 후분양 상가는 투자자의 공실 위험에 대한 불안 요소를 이용한 것으로 적정 임대료 파악이 불가한 신규 택지지구나 초기 신도시에서 많이 접할 수 있다. 
  • 때문에 상가 물량이 많은 지역의 상가투자에서 주의해야 한다. 눈앞의 이익에 취해 현상을 제대로 파악하지 못하는 사람들이 많은데 이 는 투자의 손실로 이어질 가능성이 높은 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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