상가와 오피스텔 투자 방법 비교

 

오피스텔은 일반적으로 업무용으로 건축되었음에도 불구하고, 실제 사용 용도에 따라 업무용 또는 주거용으로 판단하게 된다.

 

오피스텔

① 오피스텔 중 업무용 오피스텔은 주거용 목적이 아니라 상가이기 때문에 입주하는 사람이 사업자등록을 하면, 상가건물 임대차 보호법 적용대상으로 1세대 2 주택에 해당되지 않고, 상가건물 취득세율인 4.6%를 적용받는다.

② 오피스텔에 입주하는 사람이 주민등록을 하면, 주거용으로 간주되고 주 택임대차보호법 적용대상이다. 이렇게 주거용 오피스텔로 사용하는 경우에 는 주택으로 보기 때문에 1세대 2 주택에 해당될 수도 있지만, 무주택자의 경 우 1세대 1 주택자로 비과세 혜택을 볼 수도 있다는 장점도 있다. 그리고 주 택의 취득세율 1.1% ~ 3.5%의 세율을 적용받게 된다는 사실을 알고 있어 야 한다(업무용 오피스텔을 최초 분양받을 때의 취득세율은 4.6% 이지만, 이 사례와 같이 취득 후 주거용 도로 재취득하는 경우에는 주택의 취득세율 1.1% ~ 3.5%의 세율을 적용 받음).

 

 

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오피스텔 투자

 

오피스텔이 위치하고 있는 입지

오피스텔은 어디에 위치하고 있냐에 따라 투자의 성공여부가 결정된다. 입 지가 역세권, 업무지구 등 주변의 수요가 탄탄해야만 공실의 위험에서 벗어 날 수 있다. 오피스텔의 무덤은 수요가 없어서 공실이 발생하는 데 있다. 탁 월한 배후지를 가지고 있을 때 공실의 위험을 줄일 수 있다. 주변에 사무실, 학교 등이 집중되어 임대 수요자를 충분히 확보할 수 있는 곳이라면 좋다.

 

 안정적인 임대수익

오피스텔 투자 시 매물에서 수익성보다 더 신경써야하는 것이 안정성이다. 공실률이 높은 오피스텔은 매매 가격이 저렴한 편인데 공실률이 높다는 건 그만큼 오피스텔 투자의 가치가 떨어진다는 것이다.
가격이 저렴하다고 무조건 투자할 것이 아니라 임대수요를 체크해서 계속적인 임대수익율과임대수익률과 시세차익을 노려볼 수 있는 곳에 투자해야 성공할 수 있다. 오피스텔에서 임대수익률과 가치가 떨어지게 하는 요인 중 하나가 수요자가 없어서 공실이 발생하고, 이러한 공실로 인해서 1동 전체의 관리비 가 증가되고, 그로 인해서 개별 관리비의 증가로 이어지고 있다.

아파트의 경우 대단지가 좋다는 것은 누구나 알고 있다. 이는 대단지가 소단지 아파트보다 주거환경이 좋기 때문이다. 이 공식이 오피스텔에도 그대로 적용되지 않고, 그 반대의 효과가 발생할 수도 있다. 왜냐하면 오피스텔의 경우 주거용으로도 사용하지만, 업무용으로 사용하는 경우가 많아서그 수 요가 제한되어 있기 때문이다.

 

 

 

 

오피스텔 투자물건을 선택 방법

신규 분양하는 경우는 분양가에 거품이 있을 수가 있다. 보통 새로 지어진 오피스텔의 경우 새건물에 대한 분양가 거품이 있고, 주변 기존 오피스텔의 월세 시세보다 높게 책정되어 있는 경우가 많다.

따라서 신규분양 오피스텔의 경우에는 주변의 매매 가격 및 임대료 을 미리 확인하고 적정한 가격에 분양받는 전략이 필요하다. 지어진지 3~4년 정도 지나서 가격에 거품이 어느 정도 빠진 뒤에 구매하 거나 일반 매매보다 급매나 경매 공매로 구입하는 방법도 좋은 방법이다. 어 차피 오피스텔은 시세차익을 노리는 것보다 매월 월세를 받을 목적으로 투자하는 수익형 부동산이기 때문이다.

신규 오피스텔은 시행사가 대지소유권을 확보하고, 신탁계약이나 분양보 중을 받아서 관할 시·군·구청에 분양신고를 하고 분양한다. 이때 사전예약금을 받고 동·호수를 지정해주는 사전분양을 하는 경우가 있는데, 시행사가 사전 예약금을 다른 곳에 투자한다거나 부도가 날 수도 있으므로 사전분양은 피하는 것이 좋다.

 

오피스텔은 대형보다 소형이 유리!

오피스텔은 전세보다는 월세 수요가 많고, 1인 가구나 독신 직장인, 대학 생이 주 고객이므로 비싼 임대료나 목돈이 들어가는 전세보증금은 임대를 어 렵게 할 수도 있다. 따라서 소형 오피스텔에 투자하는 것이 좋다. 소형 평수 가 수요도 많고, 빠르게 회전할 수 있어서 공실률을 적게 만들어 주고 있기 때문이다. 그리고 유의할 점은 아파트와 같이 대단지보다 주변 수요에 맞는 소형단지가 유리할 수 있다는 판단 하에 투자해야 계속적인 임대 수익률을 올릴 수 있다는 점이고, 이러한 임대수익률의 증가가 오피스텔의 가치를 안 정적으로 증가시킬 수 있을 것이다.

 

 

상가 선임대 후분양상가가 안전성과 위험성 / 임대 수익률 7%의 함정

 

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