법인명의 상가건물을 법인이 매수할 때 계약서 작성 시 알아야 할 점

상가건물(집합건물, 일반건물) 매매 계약할 때 알고 있어야 할 내용

(1) 상가나 오피스텔 등은 건물분 부가세와 상임법의 적용대상이다 
(2) 업무용 오피스텔은 상가와 다르게 적용되고 있다.

 

 

 

 

 

상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득해 매도 시에 유의할 사항

 

(1) 사업자간의 거래에서는 계산서와 세금계산서를 발행할 의무가 있다.

 

사업자 등이 매도하는 경우에 매매대금에서 건물분 부가세 10%를 포함해서 받아서 납부해야 한다. 그래서 매매 계약서를 작성할 때 잊지 말아야 한 사 항이 매매대금 000만 원(건물분 부가세 00만 원을 포함한 금액임)으로 매매 하 호안의 금액은 매매대금과 별도로 매수인이 부담하기로 한다는 것으로 약정 는 조건이다. 또는 매매대금 000만 원(건물분 부가세 00만 원 별도임)으로 하면 된다. 그리고 그러한 사실을 특약 사항란에 명기함과 동시에 건물분 세 금계산서(건물분 부가세가 포함된 세금계산서)와 토지분 계산서(토지는 부가 세가 면제되므로 계산서)를 작성하면 된다.

 

 

(2) 법인명의로 취득해 매도 시에 유의할 점

① 법인명의로 취득하면 취득세, 등록세 부담은 얼마나 되나? 대도시내 법인설립 등의 중과세 (지방세법 제13조 2항) • 5년 미만 법인 이 주택을 취득 시 중과세율 적용은 표준세율과 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세울

5년 미만 법인이 상가건물과 오피스텔을 취득시 중과세율 적용은 표준 세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 취득세율[즉, 표준세율 x3 - 중과기준세율(2%) x 2)을 적용한다(지방세법 제13조 제2항 제1호 참조).

따라서 상가건물과 오피스텔을 취득할 때 납부하게 되는 총거래세는 ● 취 득세율 : 4% x 3배 - 중과기준세율(2%) × 2배 = 8%이고, 지방교육세 = |2% × 3배 × 20% = 1.2%이고, 농어촌특별세 = 2% x 10% = 0.2%로 합계는 9.4%가 된다.

 

 

 

② 법인세율과 지방소득세 그리고 추가되는 법인세가 있나? 

법인이 주택 및 비사업용 토지를 양도한 경우에는 기본 법인세율 + 법인세할 지방소득세(법인세액의 10%) + 추가법인세(양도가액 - 장부가액)가 있으나 상가건물과 오피스텔 등은 추가 법인세가 없어서 기본 법인세율 + 법인 세할 지방소득세(법인세액의 10%)만 납부하면 된다.

법인사업자 간에 합의한 내용으로 상가건물 매매 계약서를 작성하는 방법

(1) 법인사업자간에 계약내용 합의 핵심 요약정리

본 계약은 법인사업자 간(법인 임대사업자 간, 법인 일반사업자 간)의 매매계 약이므로 계약 당사자간에 매매대금을 6억 원으로 정했다면 토지 매매대금과 건물 매매대금으로 안분해서 건물 부가세를 구하고, 그 금액이 매도인과 매 수인이 주고 받게 되는 금액이 된다.

 

 

 

계산방법은 건물 매매대 금 = 매매대금 6억원 * 건물기준시가(96,581,000 원)/ [건물기준시가 (96,581,000원원)+토지공시지가(295.108,000원)] = 147,945,400원이고, 토지 매매대금 = 6억원 X 토지 공시지가/(건물기준시가+ 토지공시지가) = 452,054,600원이 된다. 따라서 토지 매매대금 452,054,600 원+건물 매매대금 147,945,400원+건물분 부가세 14,794,540원으로 토지 매 매대금 계산서와 건물 매매대금 세금계산서를 잔금 지급 시에 발행하여 교부하기로 합의해서 매수인이 매도인에게 지급해야 할 금액은 614,794,450원이라는 내용을 특약 사항란에 명기하기로 했다.

 

 

 

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