계약 전에 등기부 열람과 계약을 위한 권리분석

 

대법원 인터넷등기소에서 등기부를 열람하는 방법

 

인터넷에서 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 검색하면 나온다.

부동산 등기사항 증명서(등기부등본의 변경된 명칭)를 열람 하기 또는 발급하기를 선택해서 등기사항증명서 전부 또는 일부를 확인할 수 있다. 이렇게 등기사항 증명서는 말소 사항까지 포함한 등기사항 전부를 확인할 수 있는 등기사항 전부증명서와 현재 소유현황만을 간단히 확인할 수 있는 등기사항 일부증명서가 있다. 따라서 등기사항 전부를 확인하기 위해서는 등기사항 전부증명서로 확인해야 한다. 그리고 열람용은 공식적인 제출서류로 는 사용할 수 없지만, 등기된 내용을 확인하고 권리를 분석하는 데에는 전혀 문제가 없다. 그러나 소유권 이전등기나 근저당권을 설정할 때와 같이 공식 문 서로 제출하게 될 때에는 발급용으로 발급받아야 한다.

 

 

 

 

누구와 계약을 체결해야 소유권을 안전하게 취득하나?

 

 

계약을 할 수 없는 사람과 계약한 것은 무효가 된다. 그래서 계약할 때 가 장 중요한 것이 올바른 계약 당사자와 계약하는 것이다. 주택소유자와 하는 것이 맞지만, 제약을 대리할 수 있는 지위에 있는 자와도 가능하다. 소유자 로부터 계약에 관한 모든 권리를 위임받은 경우, 소유자를 대리해서 계약서를 작성할 수 있는 데, 이 경우 소유자와 계약한 것과 똑같은 법률적 효력을 갖게 된다.

 

 

(1) 계약은 등기부상 소유자를 매도인으로 계약해야 한다

 

계약하기 전에 등기부를 열람해서 등기부상 소유자가 누구인지를 확인하 고, 본인 확인을 위해서 주민등록 초본, 신분증 등으로 매도인의 신원을 확인하라! 계약상대방은 등기부상 소유자와 계약을 해야 한다(등기권리증까지 확 인하면 금상첨화).

 

(2) 대리인이 계약하게 되는 경우 어떻게 대처해야 하나!

 

대리인이 계약한다면, 계약서에 위임용 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 첨부하고, 대리인이 계약했다는 내용과 계약금에서 잔금까지 매도 인의 통장으로 계좌 이체하고, 잔금을 지급하기 전에 반드시 본인이 참석해서 계약서에 자필 서명하기로 한다는 내용을 계약서 특약 사항란에 명기(明) 해야 한다. 그리고 이러한 내용을 매도인과 전화로 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 위임용 인감증명서는 본인이 직접 발급받은 것으로 첨부해야 한다. 대리인이 발급했어도 효력이 발생하지만, 훗날 다툼이 발생한다면 본인이 발 급 받은 경우에 비해 효력이 적을 수밖에 없다.

 

 

 

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상가건물에서 건물과 토지 소유자가 다를 때 계약은?

 

 

 

(1) 집합건물(아파트 · 상가건물 · 오피스텔 등)에서 대지권 미등기

 

집합건물등기부의 두 번째 표제부에 대지권의 표시가 없으면, 대지권은 있는데 대지 지분 정리가 안되어 미등기인지, 대지권 정리는 된 상태인데 대지 권이 없는 경우인지를 토지등기부를 보고 확인 후 계약해야 한다. 실제로 대 지권이 없는 경우라면 매수인은 대지권이 없는 집합건물 소유자와 계약한 것 으로 대지지분은 취득할 수 없다.

 

 

(2) 일반건물(단독주택 · 상가건물)에서 건물의 소유자와 토지 소유자가 다른 경우

 

단독주택이나 상가건물 등의 동기부에서 건물소유자와 토지소유자가 다른 경우 건물 소유자와 매매 계약을 하면 매수인은 건물의 소유권만 갖게 되고, 토지에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

 

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등기부에 근저당권과 가압류 등이 등기되어 있는 경우

 

(1) 등기부에 근저당권, 전세권, 임대차등기가 등기되어 있다면? 등기부에 금융기관의 근저당권과 전세권 등기 임대차등기가 있다면 매수자가 승계하는 조건으로 계약을 하거나 일부 상환, 전부 상환하고, 등기부에 서 감액 등기 또는 말소등기를 하는 조건으로 계약하면 된다. 그리고 그 내용을 계약서 특약 사항란에 기재한 다음. 중도금 또는 잔금을 지급할 때 말소된 사실을 확인하고 지급해야 한다

 

(2) 조세채권의 압류와 일반채권의 가압류가 등기되어 있다면? 등기부에 조세 · 공과금 채권의 압류와 일반채권의 가압류가 있다면 매수 인이 인수해야 할 채권금액은 등기부에 등기된 채권금액을 한도로 인수하게 되므로, 매도인 책임 하에 중도금 또는 잔금 지급 전까지 말소하는 조건으로 계약을 하고, 그 내용을 계약서 특약 사항란에 기재한 다음, 중도금 또는 잔 금을 지급할 때 말소된 사실을 확인하고 지급하면 된다.

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등기부에 소유권을 제한하는 가처분, 가등기 등이 있다면?

 

 

가처분, 예고등기, 가등기, 경매 기입등기(임의경매와 강제경매) 등의 소유 권 제한사항 등이 있다면 부동산 소유권 취득 후에도 이들 권리에 의해서 매 수인이 소유권을 잃게 될 수 있다. 이러한 등기가 있다면 계약 후 중도금 또 는 잔금 지급 전에 해결하는 조건으로 협의하고, 그 협의내용을 특약 사항란에 기재한 다음, 중도금 또는 잔금을 지급할 때 말소된 사실을 확인하고 지급하면 된다.

 

 

 

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