[ 돈의 역사] 공급 과잉이 부동산을 망하게하는 이유

미국 부동산 시장이 2006년을 고비로 무너지게 된 직접적인 원인은 금리 상승과 모기지 가입자들의 매도 물량에 있지만, 다른 한펴으로는 주택 공급이 폭발적으로 늘어난 탓도 크다.

1960년대 이후의 신규 주택 착공(housing start)건수를 보면, 연평균 주택 공급량이 약 150만 호 내외이다. 그런데 2000년대 중반에는 연평균 200만 호 이상의 주택 공급이 지속되었다.

이를 보고 전설적인 주식 투자자 워런버핏은 그가 경영하는 회사, 버크셔 헤어웨이의2011년 주주총회에서 미국 주택 시장에서 벌어진 일에 대해 다음과 같이 말했다.

"주택 경기는 회복될 것입니다. 장기적으로 주택 수는 가구 수를 따라갈 수 밖에 없습니다. 그러나 2008년 이전에는 가구 수보다 주택 수가 더 많았습니다. 그 결과 지나치게 커진 거품이 요란하게 터지면서 경제를 통째로 흔들어놓았습니다. 이 때문에 다른 문제가 발생했습니다.

침체 초기에는 가구 수 증가 추세가 둔화됐고, 2009년에는 가구 수가 극적으로 감했습니다. 그러나 끔찍했던 수급상황이 역전되었습니다. 지금은 주택 수보다 가구 수가 매일 더 증가하고 있습니다. 불확실한 기간에는 사람들이 결혼을 미루지만, 결국은 호르몬을 억제하지 못합니다. 사람들이 침체기 초기에는 시댁이나 친정에서 살더라도, 머지 않아 이런 생활에서 벗어나고 싶어 합니다.

현재 주택 건축 작공은 연 60만 건으로 가구 증가 수보다 훨씬 적습니다. 주택 구입이나 임차가 증가해 과거의 주택 공급 과잉 상태가 빠른 속도로 해소되고 있습니다."

2006년부터 시작된 부동산 시장의 부진, 그리고 2011년부터 시작된 회복 과정에서 공급이 얼마나 중요한 영향을 미치는지 잘 보여주는 이야기이다.

 

최근 발생한 코로나 쇼크 속에서도 미국 등 선진국의 부동산 시장이 예전에 비해 강한 모습을 보여주는 이유를 여기서 찾을 수 있다. 2008년 그롤벌 금융위기 이후 주택 공급이 역사적인 평균(150만 호)을 지속적으로 밑돌다보니, 주택 수요가 공급을 상회하는 여건이 펼처지고 있는 것이다.

 

[돈의 역사] 기근이 시작되면 마녀 사냥이 시작된다