부동산, 경매 공부219 부동산 경매 오해와 진실 (하자, 권리분석, 명도) 투자 목적이 아니더라도 안정적인 주거 생활을 위해 부동산 거래는 필수적인 것이다. 부동산 거래는 소유권의 이전 여부에 따라 크게 매 매와 임대차로 구분할 수 있는데, 부동산 경매는 소유권을 취득할 수 있는 매매의 한 방법이다. 매도인과 매수인이 직접 매매계약서를 작성하고 매매 대금을 주고받는 일반 매매와는 달리, 부동산 경매는 법원에서 채무자의 부동산을 공개 입찰을 통해 매각하고 그 매각 대금으로 채권자에게 빌려준 돈을 반환해 주는 절차다. 1. 경매 물건은 하자가 있는 게 아니다! 경매로 나온 대부분의 부동산은 채무자가 돈을 빌릴 당시에 담보로 설정된 것이다. 채무자가 빌린 돈을 갚지 않을 경우 채권자에게 돈을 돌려주기 위해 담보 부동산을 처분하는 것이지, 그 부동산이 안 좋은 물건이어서 경매로 나오는.. 2022. 1. 6. 주택담보대출 LTV DTI DSR 정리 주택담보인정비율, 총부채상환비율,총부채원리금상환비율 주택담보대출은 부동산 담보 대출의 일종으로 자신이 보유한 주택같이 부동산을 담보로 돈을 빌리는 행위이다. 법인의 경우 공장과 토지 또한 담보로 빌리기도 한다. 담보가 확실하므로 저당을 잡기 쉽고, 이자가 낮으며 대출한도가 높다. 1. LTV(Loan to Value ratio, 담보인정비율) LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 말한다. 부동산 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 알 수있는 것. 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 인용한다. 담보 물건의 일정 비율까지 대출이 가능하도록 만든 제도. 평균적으로 40~70%가 가능하다. (정부 규제에 따라 다르다.) 2. DTI(Debt to Income Ratio, 총부채 상환비.. 2022. 1. 4. 임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처 방법 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인의 대응방법 대항력 있는 임차인이란 경매나 공매 등의 매각절차에서는 말소기준 권리(등기부에 가장 먼저 등기된 채권 즉 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 집합건물 전세권, 강제경매 기입등기)보다 먼저 상임법상 대항요건(사업자 등록+건물인도), 또는 주임법상 대항요건(전입신고+주택 인도)과 계약서에 확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 있어 계속 영업(또는 거주)하거나 또는 법원에 배당 요구해서 배당받고 이사를 나가는 방법 중 자유롭게 선택할 수 있다. 배당 요구해서 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자의 부담으로 남아 전액 회수될 때까지 건물인도를 거부할 수 있는 권리가 있다. 말소기준 권리보다 나중에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 없어서 소멸 대.. 2021. 12. 31. 경매당할 때 임차인의 건물인도 시기와 부당이득 발생 시기 첫 번째, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 임차인은 대항력을 주장하는 것이므로, 잔존 계약기간 동안 그 임차건물에 서 영업을 할 수 있고, 계약기간이 만료되면 임차보증금 반환과 건물인도가 동시이행 관계에 놓이게 된다. 두 번째, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 경우 임차인이 우선변제권으로 배당요구한 경우에는 전액 배당받게 되는 시기 (배당표가 확정되어 배당금을 전액 지급받을 수 있는 시기까지 임차건물에 대한 인도를 거절할 수 있다(대법 97다 11195). 미배당 금이 있으면 낙찰자가 지급할 때까지 건물인도를 거부할 수 있다. 세 번째, 대항력이 없는 임차인은 어떨까? 경매나 공매의 매각절차에서 대항력 없는 임차권은 소멸하게 되므로, 매수 인은 임차인을 상대로 경매에서는 인도명령을 공.. 2021. 12. 31. 이전 1 ··· 21 22 23 24 25 26 27 ··· 55 다음
