경매 강제집행 신청 정리 (임차인 관련,점유자 대응 포함)

 

강제집행 신청

송달 증명원을 발급받아서 관할 집행관 사무실에 강제집행 신청서를 제출한다.

강제집행 신청이 접수되었다고 해서 당장 그 집을 찾아가 짐을 몽땅 들어내지는 않는다. 1차 집행 또는 예고 집행이라고 표현하기도 하는데 '언제까지 집을 비우지 않으면 강제집행합니다'라는 경고 성격의 집행이다. 1차 집행을 위한 예납 비용은 그리 부담스러운 수준이 아니다. 관할 법원에서 부동산 소재지까지의 거리가 멀수록 교통비가 늘어나는데, 대개 12만~15만 원 선이다.

 

법원은 채무자에게 2주 정도의 여유를 주어 자진해서 이사를 하도록 유도한다. 집행 예고장을 집 내부에 붙이기도 하는데 기간은 법원 별로 차이가 있다. 인천지방법원 등 일부 법원은 강제로 문을 여는대 신문 틈에 집행 예고장을 끼워두기도 한다. 이럴 때는 예고장이 없어질 우려도 있고 점유자가 강제집행 사실을 인지하지 못할 수도 있으며로, 예고장을 복사해서 직접 전달하거나 잘 펴서 보이게 붙여두는 것도 한 가지 방법이다.

 

실무상 예고집행까지 마치면 점유자와 명도 협의가 이루어질 확률 이 높아진다. 항상 협상과 대화가 먼저다. 점유자와 소통 채널을 항상 열어두고 협의 불발을 대비해 집행 절차는 차분히 진행하는 게 좋다.

 

아파트, 빌라, 오피스텔 등은 여기까지 진행하면 대개 집을 비운다. 유체동산 경매까지 가는 경우는 드물고, 80~90%는 협 의료 명도가 마무리된다.

 

편하게 생각하자. 당신은 어렵게 낙찰받고 잔금을 낸 소유자다. 무리한 요구를 하는 점유자에게 끌려다닐 필요가 없다. 최선의 방법은 법원의 힘을 빌려 집행 절차를 밟는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

강제집행 실행과 주의할 점

 

예고집행 후에도 끝까지 버틴다면 집 안에 있는 짐을 모두 들어낼 사람들이 필요하다.

 

노무비는 면적과 유체동산의 양에 따라 결정되는데 1인당 12만 원 수준이다. 30~40평대 아파트라면 필요한 노무자 인원 은 12명에서 20명 정도다. 만일 당신이 10명분의 노무비용을 납부했 는데 집행 당일 8명밖에 안 보인다면 2명분에 대해서 담당 집행관에게 환급을 요구할 수 있다.

 

집행일에 강제로 문을 열 때는 성인 2명의 증인이 필요하다. 나는 친구나 지인, 인근 부동산중개소 실장님 등을 미리 섭외해둔다. 아파 트라면 사다리차 또는 엘리베이터를 통해 짐을 내리면 되고, 지식산업 센터는 화물용 엘리베이터가 있어 유체동산 처리가 쉬운 편이다.

 

중요한 것은 전유부 내에 남겨진 짐이 하나라도 있어서는 안 된다는 것이다. 아파트를 낙찰받고 잔금을 냈다면 아파트만 내 것이지 아파트 내부에 있는 짐은 내 것이 아니기 때문이다. 만일 방 안에 남겨진 물건 하나를 아무리 하찮은 것이라도 임의로 버린다면 문제가 될 수 있으니 주의하자. 전 소유자나 임차인이 자신의 물건이 훼손 또는 도난당했다 고 주장하는 경우도 간혹 있다.

 

이전 점유자가 버리고 간 집이라고 하더라도 이 물건 역시 절차에 따라 처리해야 한다. 법원에 유체동산 매각 신청을 해서 소유권을 취득한 후 버리는 것이 원칙이다. 또는 점유자와 유체동산 포기 각서를 작성하는 방법 등이 있다. '이사 후에 남은 물건에 대해서 소유권을 포기한다'라는 각서와 각서인의 인감증명서를 받고 처분하는 것이다.

 

 

 

 

임차인 관련

경매를 하다 보면 대항력도 없고 배당받을 게 한 푼도 없는 임차인을 만날 때도 있다.

명도의 프로세스는 같지만 나는 혐의비용을 조금 넉 넣기 책정하는 편이다. 빠른 명도와 빠른 임대가 빠른 매도로 이어지고, 이것이 수익률을 높여주기 때문이다. 단 진짜 임차인이어야 한다. 간혹 곧 경매가 진행되리라는 것을 알고 최우선변제나 이사비용을 챙기기 위해 채무자와 공모하여 전입하는 사람들이 있다. 이런 행위는 형사처벌을 받을 수 있다.

 

"낙찰받고 찾아가 봤더니 한 달 후에 이사간다고 하더라고요 제가 운이 좋은가 봐요."

 

이처럼 임차인의 말만 믿고 기분이 좋아한 달 동안 아무런 액션을 취하지 않는 사람이 있다. 협의가 되고 있는데 굳이 법원에 인도명령 신청서를 낼 필요가 있느냐는 사람들도 있다.

 

인도명령은 잔금 납부와 동시에 무조건 신청하지만 이것이 강제 집 행을 의미하는 것은 아니다. 물론 한두 번의 통화로 이사 혐의가 되기 도 한다. 그런 경우에는 불필요한 일이 될 수 있지만 그래도 해두는 것 이 좋다. 만일 무리한 요구를 한다면 그때 가서 법의 힘을 빌릴 수밖에 없는데 시간의 지연은 이자비용, 관리비 증가 수익률 저하 등으로 이어지기 때문이다.

 

집행비용은 평당 12만 원 정도로 33평 아파트라면 전용면적이 25명 정도이니 약 300만 원이다. 이 돈을 보증금을 잃는 임차인이나 전 소유자에게 위로금 조로 준다면 점유자도 굳이 끝까지 버티다 강제집행을 당하지 않아도 된다. 법원에 낼 돈을 명도 협의 비용으로 지불하면 서로에게 득이 된다.

 

보증금을 받는 임차인 또는 잉여금이 있는 전 소유자 사건의 경우 이사비용을 주거나 빠른 이사를 조건으로 약간의 비용을 주기도 한다. 보증금을 받을 수 있는 임차인이라면 반드시 낙찰자의 명도 확인서와 인감증명서가 필요하기 때문에 협조적인 경우가 많다.

 

 

정체불명의 점유자에 대한 대응

아주 가끔 정체불명의 점유자가 살고 있는 경우가 있다.

우리는 그 사람의 인적 사항을 알지 못한다. 일단 현황조사서에 기재된 임차인, 현재 전입세대 열람원에 등재된 사람, 소유자를 상대로 인도명령 신청을 한다. 결정문이 나오면 이를 근거로 강제집행을 신청하여 집행을 위해 집행관과 함께 방문하는데, 이때 실제 점유자는 강제집행을 당하지 안 기 위해 임대차 계약서 등을 보여주거나 자신의 신분을 밝힌다. 강제 집행을 할 때 인도명령 신청서 상의 이름과 현재 점유자가 다르면 집행 불능이 된다. 이때는 집행관에게 집행의 일시 정지를 신청하고 집행 불능 조서를 발급받아 다시 인도명령 신청을 하면 된다. 현 점유자를 불법 점유자로 표시하고 승계 집행의 취지를 적으면 심문 절차 없이 인도명 령 결정문을 받을 수 있다. 끝까지 버티는 점유자에 대해서는 손해를 입증하여 손해배상 청구 또는 권리행사 방해죄 등을 물을 수 있다.

 

강제집행 후에는 반드시 비밀번호를 바꾸고 분쟁이 있었다면 키박스 전체를 교체하는 것이 좋다. 출입구 비밀번호를 바꾸지 않아 전소 유자나 임차인이 들어가는 경우 인도명령은 다시 할 수 없다. 무단 침입죄와 강제집행 효용 침해죄로 형사 고소를 할 수도 있지만 시건장치를 교체하여 사전에 차단하는 것이 가장 깔끔하다.

 

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