부동산 경매 명도확인서를 알아보자! + 체납관리비와 공과금 처리방법

명도 확인서는 미리 써주지 말자 절대로!

 

경매나 공매로 부동산을 취득한 사람에게 명도를 쉽게 할 수 있는 강력한 무기가 있는데 바로 명도 확인서다. 명도 확인서란 낙찰자에게 집을 비워주었다"라는 내용을 적은 서류로 임차인이 배당일에 임대보증금 전부 또는 일부를 배당받기 위해서는 반드시 필요하다.

 

그런데 낙찰자가 점유자의 말만 믿고 짐을 모두 반출하기 전에 명도 확인서와 인감증명서를 미리 준다면 어떻게 될까? 약속된 날짜에 이사 를 가는 경우도 있지만, 이미 칼자루를 넘겨준 당신에게 임차인은 추가 이사비용을 요구할 확률이 높다. 그러니 집을 완전히 비용과 동시에 서류를 주어야 한다는 사실을 명심하자.

 

반대로 명도확인서가 필요 없는 경우도 있다. 이미 명도 했음을 입증할 수 있는 서류, 예를 들면 해당 주소지 통장·반장의 확인서, 관리사무소에서 명도를 완료했음을 입증한 서류 등이다. 아니면 법원 사실조회 신청을 통해 임차인이 명도 했음을 확인받을 수도 있다. 명도 완료 이후에도 매수인이 확인서를 주지 않는 경우 임차인은 앞의 방법으로 대처할 수 있다.

 

이사일, 작업 인원, 사다리차 사용 여부 등이 기재되어 있는 이삿짐센터 견적서(보통 견적을 받고 계약금을 일부 송금하므로 전화해서 확 인할 때도 있음)나 임차인이 새로 이사할 집의 임대차계약서(중개소 담당 자와 통화) 등을 확인하기도 한다.

 

낙찰이 되면 이해관계인이 된다. 사건 열람을 통해 점유자의 정보를 확인한 후 접근한다. 낙찰받은 물건의 이전 소유자와 임차인 계약한 임대차계약서를 통해서도 임차인의 주소, 연락처, 성별, 나이 등을 알 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

체납관리비와 공과금 처리법

 

아파트와 같은 집합건물의 구분소유자 또는 그 사용자의 연체 관리비 는 최근 3년분의 공용 부분에 한해 낙찰자가 부담하는 것이 원칙이다. 공용 부분에 대한 관리비는 인건비, 통신비, 사무비용, 청소비, 승 강기 유지비, 화재보험료 등이고 전유 부분에 대한 관리비는 전기세 수도세, 가스비 등 세대 내에서 사용하는 모든 관리비를 말한다.

 

전기세, 수도세, 세대 난방비, 급탕비, TV 수신료 등의 전유부분은 이전 소유자 또는 점유자가 부담한다. 관리사무소에서 부과한 연체료에 대해서도 낙찰자는 당연히 부담할 필요가 없고, 나 역시 단 한 번도 낸 적이 없다.

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판례 ①

 

관리비 연체요금은 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 체납한 공용 부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비를 연체하여 이 미 발생하게 된 법률 효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로 연체로는 특별 승계인에게 승계되는 공용 부분 관리비에 포함되지 않는다. (출처: 대법 20043598 3604 판결)

 

판례 2

 

한국전력공사의 전기공급규정에 신수용가가 구수 용가의 체납 전기요금을 승계하도록 규정되어 있다 하더라도 이는 공사 내부의 업무처리지침을 정한 데 불과할 뿐 국민에 대하여 일반적 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없고, 수용가가 위 규정에 동의하여 계약의 내용으로 된 경우에만 효력이 생긴다. (출처: 대법 92다16669 판결)

 

 

 

전유부분의 미납관리비를 처리하는 방법은 다음과 같다.

 

공급자에게 전화
→ 경매로 소유권 이전된 사실 통보
→등기부등본, 강제집행 관련 서류 팩스 전송
→ 취득일 기준 미납요금 탕감(단, 전기 재공급을 위한 설치비는 낙찰자부담)

 

예를 들어 전기요금은 한전(한국전력공사)에 전화한다. 경매로 낙찰 받고 소유권을 이전한 등기부등본, 집행에 필요한 서류 등을 팩스로 보내주면 된다. 수도요금은 상수도사업소에 전화를 걸어 같은 방법으로 처리한다.

 

단 임차인이 배당받는 경우 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요하므로 실무에서는 점유하던 사람이 모든 공과금을 정산한 후 이사를 나가는 경우가 많다.