경매 인도명령 인도명령결정 기간 인도명령 대상자 정리

 

인도명령

 

예를 들어 아파트를 낙찰받는다면 그곳에 살고 있는 전 주인이나 임차 인이 있을 것이다. 살고 있는 사람들을 통칭해서 점유자라 하는데, 이들에게 소유자가 바뀌었으니 집을 비워달라고 요구할 수 있다. 만일 점유자가 매수인(잔금을 낸 순간부터 낙찰자에서 매수인으로 지위가 바뀜)의 명도 요구에 응하지 않을 경우 매수인은 법원에 인도명령을 신청할 수 있다.

 

낙찰자가 잔금을 내고 6개월 내에 인도명령을 신청하면 법원은 간단한 심리 절차를 거쳐 채무자, 소유자, 임차인 등 기타 대항력 없는 점유자에 대해 집을 비우라고 명할 수 있다. 이를 인도명령이라고 하는데, 신청서만 제출하면 되므로 절차가 비교적 간단하고 비용도 12만 원 내외로 부담스럽지 않은 편이다. 만약 인도명령에서 해결되지 않으면 강제집행 단계로 넘어간다.

 

 

 

 

 

 

 

인도명령 절차

 

1. 인도명령신청

2. 인도명령 심리 및 심문

3. 인도명령 결정

4. 결정문 송달

5. 송달 증명원 및 집행문부여 신청

 

 

 

강제집행 절차 (인도멍령이후에 한다. ex. 인도명령 5번 이후 강제집행 1번 실행)

 

1. 집행관 사무실에 강제집행 신청서 제출(송달 증명원 첨부)

2. 예고 집행 : 채무자에게 이사할 시간을 줌(2주 내외)

3. 강제집행: 노무자 투입

4. 채무자에게 최고서 발송

5. 유체동산(채무자의 주소지에 있는 가재도구, 물품 등) 매각 신청

6. 집행비용 예납 및 공탁

7. 유체동산 감정

8. 집행비용 확정 결정 신청 

9. 동산 경매 처리

 

 

14번까지 가는 경우는 드물다. 초보자들이 주로 하는 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터 등을 낙찰받는다면 대개 7번 예고집행 단계에서 점유자와 이사 협의가 되는 비율이 90% 이상이다. 실무적으로 동산 경매까지 가는 경우는 매우 드물다.

 

만일 점유자와 명도 협의가 되지 않는다고 해도 마찬가지다. 당신은 새로운 소유자(채권자로서 법원에 서류만 제출하면 된다. 당신이 낸 돈(잔금)으로 채권자(주로 은행)의 채권회수와 채무자(주로 전 소유자)의 빚 탕감에 가장 큰 이익을 준 것이니 두려워하지 말고 당당히 권리를 행사하자.

 

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인도명령은 언제 신청하는 게 좋을까?

 

잔금 납부와 동시에 신청하는 것이 가장 좋다. 잔금일로부터 6개월 전까지 신청할 수 있는데 6개월이 지나면 점유자를 상대방으로 소유권에 기한 명도 소송을 제기해야 한다.

 

 

인도명령 대상자

 

• 채무자(전 소유자) 및 동거 가족.
• 대항력 없는 임차인
• 경매 개시일 이후 대항력 없는 점유자
• 동거 가족, 상속인, 피고용인
• 집행을 방해할 목적으로 채무자와 공모한 점유자
• 채무자가 법인일 경우 회사의 직원

 

 

점유자에 따라 달라지는 인도명령 결정 기간

인도명령 신청을 받은 담당 재판부는 몇 가지를 검토한다.

 

첫째, 만일 전 주인이 살고 있다면 "음, 별문제 없네. 빨리 방 빼줘!" 라며 신청서 접수일로부터 2~3일 후 인도명령을 결정한다.

둘째, 임차인이 살고 있다면 배당일까지 인도명령 신청에 대한 판단을 유보한다. 임차인이 받아 갈 임대보증금이 있을 수도 있기에 이를 받기 전에 퇴거 명령을 내리는 것은 가혹하다고 보는 것이다. 그래서 임차인에 대해서는 배당일 이후 인도명령 여부가 결정된다. 앞서 설명했듯이 임차인은 크게 두 가지 경우로 나눌 수 있다.

• 대항력 있음
• 대항력 없음

 

우선 대항력 있는 임차인은 남은 임대차 기간을 보장받고 매수인의 명도 요구를 거절할 권리가 있다. 따라서 대항력 있는 임차인 등을 상 대로 인도명령 신청을 한다면 당연히 기각된다.

 

그런데 전입일이 빠른(대항력 있는) 임차인이 있는데 권리 주장도 없고 임대차 계약서 등 어떤 서류도 담당 재판부에 접수하지 않았다고 치자. 이런 상황에서 낙찰자가 잔금을 내고 인도명령을 신청했다.

 

법원은 어떤 결정을 내려야 할까?

 

판사가 신청인과 피신청인 양쪽 주장을 들어보고 결정하는 경우도 있지만 외견상 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건일 때는 신청인에 게 입증 책임이 있다. 하지만 실무에서는 명백한 사안의 경우 인도명령 심문 절차를 생략하는 경우가 많다. 적법한 신청이라면 당연히 인도명령 결정문이 나오며 주문은 한 줄로 간단하다.

 

"피신청인은 신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라." 법원은 '민사집행법 136조 1항에 따라 공식적으로 낙찰자의 손을 들어주는 것이다.

 

인도명령결정문이 나오면 담당 경매계에서 낙찰자의 주소지로 결정문 정본을 발송한다. 이제 강제집행을 위한 최소한의 절차가 마무리됐다.이제부터 할 일은 인도명령 신청의 진행 상황 및 송달 여부를 확인하는 것이다. 대한민국 법원 대국민 서비스 사이트(scourt.go.kr)에 접속하 여 화면 상단 '정보' 메뉴에 들어가서 '나의 사건검색 검색창에 결정 문에 표기된 사건번호를 입력하면 된다.

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