환산보증금 초과 임대차에서 묵시적 갱신되면 10년 갱신요구권 없을까?
저는 홍대 입구에서 보증금 1억 원, 월세 850만 원(부가세 별도)에 음식점을 운영하고 있습니다. 최초 계약 체결 시에 2년으로 약정하고, 임대차 만 기일에 아무 말 없이 자동 연장된 상태에 있습니다. 그런데 최근에 임대인 이 바뀌면서 6개월 후에 점포를 비워 달라고 합니다. 상가 임차인은 주인이 바뀌더라도 10년 동안 계약갱신을 요구할 수 있지 않나요?
환산보증금이 일정 금액(서울 2018년 10월 16일부터 9억 원 이하)을 초과하는 임대차에서 묵시적 갱신이 되면 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신이 됩니다(환산보증금 범위 내의 임차인만 상임법으로 보호받는 묵시적 갱신됨), 귀하는 보증금 1억 원, 월세 850만 원으로 환산보증금이 9억 5천만 원입니다. 따라서 환산보증금 9억 원을 초과하게 되므로 민법상 묵시적 갱신이 됩니다.
이렇게 민법상 묵시적 갱신의 경우 임대인과 임차인 모두 계약 해지권을 가지고 있는데, 임대인은 임대차 계약 해지 통고 후 6개월 후에 계약해지 효력이 발생하고, 임차인은 계약해지 통고 후 1월 경과 후에 해지 효력이 발생합니다.
10년을 보장받기 위해서는 반드시 임대차 계약기간 만료 전 6개월~ 1개월 환산보증금 일정 금액 초과 임대차에서 임차인이 계약갱신요구권으로 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다.
환산보증금 6억 1천만원 이하 임대차에서 10년 이후에도 묵시적 갱신이 적용될까?
서울에서 환산보증금 6억 1천만 원 이하 임차인입니다. 이 가게에 들어 은지 7년이 지났는데, 임대인이 건물을 팔았다고 하면서 3개월 이내에 비워달라고 합니다. 자동 연장되면 1년씩 연장된다고 하던데요. 그러면 지난 계약서의 만기일 기준으로 보면 지금부터 10개월 정도 남았습니다. 저는 앞으로 10개월은 더 있을 수 있죠? 그런데 주인은 5년이 지났으니까 1년 이 자동 연장되는 것은 아니라고 합니다.
묵시적 갱신은 갱신거절의 통치 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 임대 차기 간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 간주하는 것이며, 임차인의 계약갱신 요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하는 것입니다.
최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과했더라도, 상가임대차의 묵시적 갱신은 1년 단위로 연장됩니다.
그러므로 위 사안에서 묵시적으로 갱신된 계약기간은 임대차 만료일 기준으로 산정하므로 약 10개월 후에 임대차가 만료될 것으로 볼 수 있습니다. 그리고 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항)되어 2018년 10월 16일부터 시행되고 있습니다.
임대차 보호 기간 10년은 기산일이 언제부터일까?
임대인과 임차인은 임대차계약 기간을 1년, 2년, 5년 등 협의해서 자율적으로 결정할 수 있습니다. 그리고 특별한 사정이 없으면 양 당사자의 합의는 원칙적으로 유효합니다.
하지만, 양 당사자가 1년의 임대차 계약 후 갱신을 할 수 없다고 약정을 했어도 그 내용이 임차인에게 불리한 내용이라면 '상가건물 임대차 보호법'에 따 라 효력이 없습니다. 그러므로 특별한 경우가 아니라면 1년만 영업한다는 약 정에도 불구하고 임차인은 상가건물 임대차 보호법의 계약갱신요구권을 행사 함으로써 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 영업할 수 있습니다.
임대료가 많으면 임차인이 계약갱신요구권을 주장할 수 없나?
보증금 2억원 월세 7백만 원에 상가를 임차하고 있습니다. 영업을 시작한 지 2년 만에 상가건물이 팔려 임대인이 변경되었습니다. 환산보증금이 6억 1천만 원을 초과하면 상임법 보호 적용 제외라고 하는데, 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요?
'상가건물 임대차보호법'은 환산보증금의 다과에 따라 적용 범위가 다릅니다. 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1천만 원)을 초과하는 임대차의 임차인도 대항력, 계약갱신요구권 행사 기간, 권리금 회수 기회 보호 등에 관해서는 상가건물 임대차 보호법 적용을 받을 수 있습니다.
따라서 환산보증금이 6억 1천만 원을 초과하고 상가건물의 임대인이 변경되더라도, 2년을 영업한 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 8년 더 영업할 수 있습니다.
왜냐하면 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장(상임법 제 10조 제2항)되어, 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결한 임차인과 시행 전 존속적인 임대차로 계약을 갱신한 경우(묵시적 갱신 포함)에 모두 10년 동안 영업을 유지할 수 있습니다.
환산보증금 9억원 초과해도 선순위 저당권이 없으면, 보증금 보호받을 수 있다?
임차인이 사업자등록을 마치고 확정일자를 받더라도 환산보증금이 일정 금액(서울 9억 원 이하)을 초과할 경우, 해당 상가건물의 경매 진행 시 말소 기준 권리보다 후순위 임차인은 대항력도 없고 배당 요구해서 우선변제받을 수 있는 우선변제권도 없습니다.
하지만 임차인의 대항요건(사업자등록과 건물인도)이 근저당, 가압류 등 경매의 말소기준 권리보다 선순위로 갖추고 있는 경우, 대항력이 있어서 경매 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
이때 임차인은 종전 임대차계약 내용에 따라 임차물을 사용 수익 할 수 있으며 임대차 종료 시 경매 매수인에게 임대차보증금 반환을 청구함으로써 보증금을 보호받을 수 있습니다.
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