청약 아파트와 청약통장의 종류 (청약저축, 청약예금, 청년우대형, 민영주택)

청약 아파트와 청약통장의 종류

 

청약을 넣을 수 있는 아파트는 '국민주택(공공분양, 공공임대)'과 '민영 주택(민간분양, 민간임대)'이 있다. 어떤 주택에 넣느냐에 따라 자격과 당첨자(입주자 선정 방식, 재당첨 제한 등이 다르게 적용.

 

먼저 국민주택은 공공택지 위주로 분양을 한다. 분양가가 저렴한 편 이나 자격 조건은 그만큼 더 까다롭다. 민간 건설사가 분양하는 민영주 택은 민간택지와 공공택지에 아파트를 짓는다. 분양단지가 더 많은 반 면 국민주택보다는 분양가가 상대적으로 비싼 편이다. 국민주택은 청 약 통장의 납입 횟수, 납입총액이 많은 순으로 민영주택은 가점이 높은 순 혹은 추첨제로 당첨자를 선정한다. 따라서 자신의 조건에 따라 청약을 잘 따져봐야 한다.

 

 

 

국민주택

 

국가나 지자체, LH 및 지방공사가 직접 건설하는 주택 또는 공공·민간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시 기금을 지원받아 건설하는 주택, 국가나 지자체, LH 및 지방공사가 직접 건설하는 주택 또는 공공·민 간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시 기금을 지원받아 건설하는 주택, 국민주택규모(전용면적 85m(수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 또는 지역은 100 ml 이하의 주택을 말한다.

 

- 공공분양 분양을 목적으로 공공이 공급하는 주택

- 공공임대: 임대 또는 임대 후 분양 전환을 목적으로 공공이 공급하는 주택 (영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택 분양전환공공임대주택, 기존주택 매입임 대주택, 기존주택 전세임대주택)

 

 

부동산 계약기간 중 계약 해지 / 임차인차임 2기이상, 또는 3기 이상 연체할 때 기준시점은?

 

민영주택

• 국민주택을 제외한 민간 건설사에서 건설하고 공급하는 주택.

 

- 민간분양 분양을 목적으로 민간이 공급하는 주택

- 민간임대 임대를 목적으로 민간이 공급하는 주택[위례 호반가든하임, 뉴 스테이(중산 
층의 주거 불만을 해소하기 위해 도입한 기업형 임대주택)]

국민주택에 청약을 넣느냐, 민영주택에 청약을 넣느냐에 따라 필요 한 통장도 다르다. 청약통장은 '청약저축(국민주택을 분양 또는 임대받을 수 있는 통장)', '청약예금(민간업체에서 짓는 민영주택을 분양받을 수 있는 통장', '정약 부금(85m² 이하 민영주택을 분양받을 수 있는 통장''주택청약종합저축(청약 저축, 청약예금, 청약부금의 기능을 통합한 통장'의 네 가지 종류가 있다.

 

청약저축, 청약예금, 청약부금은 2015년 9월 1일부터 신규 가입이 중단됐다. 따라서 현재 가입할 수 있는 청약통장은 '주택청약종합저축뿐이다. 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있으며, 국내 거주자라 면 연령이나 자격 제한(세대주, 세대원, 미성년자 등) 없이 누구나 가입할 수 있다. 납입금액은 매달 2만 원부터 50만 원까지 자유롭게 적립할 수 있다. 통장 개설은 국민, 우리 농협, 기업, 신한, 하나은행에서 가능.

 

 

 

계약 전에 등기부 열람과 계약을 위한 권리분석

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청약통장, 절대로 해지금지

 

납입 횟수와 금액이 중요하므로 되도록 빨리 만드는 편이 좋다. 한 가지 팁이 있다면 미성년자는 만 17세가 되는 생일 전날에 통장을 개설하는 게 가장 좋다. 가점 산정 기준으로 볼 때 성년(만 19세)에 이르기 전 가입기간은 최대 2년만 인정하고 있기 때문이다.

 

간혹 청약통장을 갖고 있지만 본인은 사용할 수 없다고 생각해 해지해야 하는지 고민하는 사람도 많이 본다. 그 어떤 조언보다도 힘주어 강조하건대, 청약통장은 절대로 해지하는 게 아니다. 언제 어떻게 청약 통장이 필요한 상황이 올지 모르는 일이다. 갖고 있으면 언제든 기회를 만들 수 있지만, 해지하고 나면 꼭 후회하는 일이 생긴다. 일시적으로 돈이 필요하다면 청약통장을 해지하기보다 이를 담보로 대출(납입 금액의 80~100% 받는 방법을 고민해보는 편이 낫다.

 

한편 연말정산에서 주택청약종합저축으로 소득공제받을 수 있다. 연 소득 7000만 원 이하 근로자, 무주택자(과세연도 기간 중), 세대주라는 세 가지 조건을 갖추고 있다면 가능하다. 다만 혜택을 받기에 앞 서 가입한 은행에 방문해 주민등록등본과 신분증을 제출하고 무주택 자임을 등록해야 한다. 이후 무주택 확인서와 주택청약종합저축 납입 증명서를 연말정산 시 회사(국세청)에 제출하면 납입금액의 40%96만 원 한도), 최대 240만 원까지 공제받을 수 있다. 다음은 청약통장을 보다 요긴하게 쓰기 위한 몇 가지 팁이다.

 

청약저축 -> 청약예금 전환

 

2015년 이전에 가입한 '청약저축'을 갖고 있다고 치자. 청약저축은 국민주택에만 청약이 가능하다.

 

민영주택에 청약을 넣고 싶다면 어떻게 해야 할까? 1회에 한해 청약저축을 청약예금으로 전환하는 것이 가능하다. 대신 조건이 있다. 그동안 청약저축 납입한 금액이 청약하고 싶은 민영주택의 예치금보다 많아야 하고 한 번 전환한 후에는 다시 청약저축으로 제 전환하는 것이 불가능하다. 또 한 반드시 원하는 아파트의 입주자 모집공고일 전날까지 전환을 완료해야 하며, 은행 영업점으로 직접 방문해야 한다(인터넷 신청 불가).

 

청약저축의 명의 변경

 

청약저축 가입자에게 알려주고 싶은 또 한 가지 팁이 있다. 청약통장 중 청약저축은 세대주 변경을 통해 배우자 혹은 직계존비속에게 명의를 이전할 수 있다. 이 부분은 쉽게 찾아보기 힘든 정보로 전문가들도 모르는 경우가 많다.

 

예를 통해 살펴보자. 연세가 많은 어머니가 2000만 원을 납입한 청 약 저축을 갖고 있고 이를 친손자에게 증여하고자 한다. 방법은 이렇다. 가장 먼저 통장을 가진 어머니가 세대주인 아들의 세대원으로 들어간다(이때 변경 전 세대주인 아버지는 무주택자여야 한다). 이후 청약저축의 명 의를 아들로 우선 변경한다. 그런 다음 세대원인 손자를 세대주로 만들 면서 아들은 그 아래 세대원이 되고, 청약저축의 명의를 손자로 변경하는 것이다

 

물론 과정이 쉽지는 않지만 그 수고를 감당하고서라도 오래된 청약 저축은 절대 해지하지 말 것을 당부하고 싶다. 오래될수록 가치가 더 빛나는 것이 청약통장이다.

 

 

청년 우대형 청약통장

 

만 19세 이상부터 만 34세 이하 청년이라면 '청년 우대형 청약통장에 가입하자.

 

기존에 청약통장을 보유한 사람이라도 가입 조건만 맞으면 이 통장으로 전환해 혜택을 볼 수 있다. 우선 기존 주택청약종합 저축보다 1.5%의 추가 이율이 주어지고, 비과세 혜택도 있다.

 

이 통장에 가입하고 2년 이상 유지하면 최대 10년 동안 이자 500만 원까지 세금을 면제해준다. 가입은 시중 은행 인터넷뱅킹을 통해 비대면으로도 가 능하며 발급일로부터 3개월 이내의 주민등록등본, 무주택 확약서, ISA 가입용 소득확인증명서, 신분증이 필요하다.

 

청년 우대형 청약통장 요건

구분	청년우대형 청약통장
가입 자격	- 만19세 이상, 만 34세 이하(병역 기간 최대 5년 인정) - 연소득 3,000만 원 이하 - 무주택세대주, 무주택이면서 3년 내 세대주 예정자, 무주택 세대의 세대
금리	원금 5,000만 원까지 연 최대 3.3%
비과세	이자소득 500만 원까지 비과세
소득공제	연간 총 납입금액 중 최대 240만 원의 40%(최대 96만 원 공제 소득에 해당하는 이율만큼 환급

 

효과적인 청약 저축

청약통장을 만드는 사람들이 빠짐없이 물어보는 질문이 바로 '매달 얼마를 넣는 게 좋은가?' 하는 것이다. 매달 2만 원에서 50만 원까지 자유롭게 불입할 수 있지만, 납입금액과 횟수가 중요하다고 하니 2만 원만 넣는 건 왠지 찜찜하고 무턱대고 많이 넣자니 당장 부담이 되기도 한다.

 

이럴 땐 나라에서 정해놓은 기준을 참고하면 좋다. 이 기준은 청약을 하려는 주택의 종류와 지역에 따라 다르고, 민영주택의 경우는 다음과 같이 예치금액(청약통장에 들어 있는 총금액)이 정해져 있다. 이 예치금액 이상이 청약통장에 들어 있어야 1순위 자격이 주어진다.

 

민영주택 청약 시 지역 전용면적별 예치금액

구분	서울/부산	기타 광역시	기타 시·군
85m 이하	300	250	200
102㎡	600	400	300
135㎡	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

- 청약부금 가입자는 85㎡ 이하 주택에만 청약 신청을 할 수 있음.

- 85㎡이하 주택은 예치금액부터 채워야 하며, 85㎡ 초과 주택은 최초 입주자 모집공고일까지 차액을 일시 납부해도 1순위 청약이 가능함.

 

여기서 주의해야 할 점. 앞으로 들어가고자 하는 아파트의 청약 해당자가 아니라 자신의 현재 거주지 (입주자 모집공고일 기준, 주민등록등본상 거주지)를 말한다. 

 

만약 내가 수원시에 살고 있고 인천광역시 내 검단신도시에 있는 85㎡ 이하 아파트에 청약을 넣는다면, 예치금액으로 200만 원만 있으면 된다(민영주택은 치금액만 충족하면 되지만, 1순위 경쟁 시 가점 항목에서 통장 가입기간 점수가 별도로 있다).

 

국민주택의 경우는 예치금액의 기준이 따로 없다. 다만 총 납입금액 (매월 1회씩 입금한 돈의 총 누적금액과 납입 횟수가 중요하다. 1회 인정되는 한 달 최대 납입금은 10만 원인데, 전용면적 40m 초과 국민주택은 총 납입금액이 많은 사람이 선정되므로, 매월 연체 없이 10만 원씩을 꾸준히 넣는 게 좋다.

 

 

 

 

 

부동산 청약 제도 역사와 변천사