부동산 + 경매 효과적인 절세 방법(공동명의, 양도시기, 비과세혜택, 임대주톡 등록)

 

복잡한 내용은 제외하고, 현재 적용할 수 있는 기본적인 절세의 노하우를 이야기하려 한다. 이를 참고해 물건별로 절세 전략을 잘 세워서 수익을 극대화할 수 있을 것이다.

 

부동산 세금을 줄이는 방법

1. 공동명의를 활용한다.
2 일시적 1세대 2 주택도 비과세 혜택을 받을 수 있다.
3. 양도시기를 잘 조절해서 양도세를 줄인다. 
4. 양도시기 조절로 재산세도 줄일 수 있다.
5. 임대 주택 등록 시 거주 주택 비과세 혜택을 활용하자.

 

 

 

1. 세금을 줄이는 공동명의 활용

 

아파트를 단독이 아닌 '공동명의'로 낙찰받았다면 세금이 얼마나 나올까. 이때 양도세는 공동 명의인 각각에게 나누어 부과된다

 

필요경비

부동산을 사고파는 데 소요되는 비용을 말한다. 필요경비로 인정되는 대표적인 항목은 취득세법 무사 수수료와 중개수수료 그리고 수리비 중에서 새시 공사, 보일러 교체, 발코니 확장 등에 들어 각 지출이다.

 

양도소득세 계산 방법

 

• 양도차익 = 양도 금액 - 매입 금액 - 필요경비
• 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본 공제
• 양도소득세 과세표준 X 세율

 

단기 매도 시 양도소득세를 0원으로 만드는 방법

 

보유 기간이 1년 미만인 주택을 매도하게 되면 기본 세율이 40%이므로 양도소득세 부담이 크다. 그래서 소형 물건을 단기 매도하는 경우에는 공동으로 낙찰받기도 한다.

 

예를 들어, 양도차익이 1천만 원으로 예상되는 물건을 4명이 공동명의로 낙찰받아 매 도하면 1인당 양도차익은 250만 원이다. 여기에서 개인 공제 250만 원을 각각 제하면 과세표준이 0원이 되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.

 

 

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2. 일시적 1세대 2주택을 활용한 비과세 전략

 

양도세 비과세보다 더 좋은 절세 방법은 없을 것이다. 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법 중 가장 관심을 가져야 하는 것은 '1세대 1 주택 인 사람이 2년 이상 보유한 주택을 매도하는 경우이다. (조정대상지역 내에서는 2년 거주 요건이 추가되었다.

 

하지만 일시적 2주택'의 기준을 적용하면 2 주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

일시적 2주택이란 현재 소유하여 거주하고 있는 집이 있는 상태에서 새로 이사할 집을 매입해 일시적으로 2 주택이 된 것을 말한다.  이때 부득이하게 2 주택이 되었어 므로 일정한 요건을 갖추면 1세대 1 주택과 마찬가지로 비과세 혜택이 주어진다.

 

일시적 1세대 2주택 - 비과세 전략

관련 규정

첫 번째 주택 취득 후 1년 뒤에 두 번째 주택을 구입해야 한다. 
첫 번째 주택이 비과세 요건을 충족해야 한다. (2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주 추가)
두 번째 주택 취득 후 3년 이내에 첫 번째 집을 양도하여야 한다.

예를 들어, 2016년 1월에 A주택을 취득하고 1년이 지난 2017년 2월 에 B주택을 매입하면 일시적 2 주택이 된다. 그리고 A주택을 2년 이상 보유(조정대상지역에서는 2년 이상 거주하고, B주택 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도하면 양도차익이 있더라도 양도세를 전혀 내지 않아도 된다.

 

기본 요건 이외의 구체적인 내용은 생략하겠다. 고가 주택 등 기타 예외적인 사항들이 있으므로 더 자세히 알아보고 본인의 상황에 맞게 적용하기 바란다.

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3. 양도시기 조절 - 양도세 절세

 

양도세 절세에 있어서 가장 기본적인 방법은 적절한 양도시기를 결 정하는 것. 예를 , 2018년 1월 5일에 한 주택을 2019년 1 월에 매도한다고 하자. (매입가 3억 원, 매도가 3억 6,500만 원, 과세표준 금 액 6천만 원으로 가정) 이때 양도 주택의 잔금 지급일을 2019년 1월 4일로 하면 보유 기간이 1년 미만이므로 40%의 세율이 적용된다. (이해를 돕기 위해 조정대상지역 및 보유 주택 수에 따른 양도세 중과는 없는 것으로 가 정) 따라서 양도세로 내야 할 금액은 2,400만 원(=6천만 ×0.4)이다. 그런데 2019년 1월 6일을 잔금 지급일로 하면 1년 이상 보유한 것이 돼 므로 기본 세율은 24%가 적용되어 918만 원(6천만 X 0.24-522만)을 내 면 된다. 잔금을 이틀 후에 지급하는 것만으로도 양도세를 1,482만 원이나 줄일 수 있는 것이다.

 

또한 경매 투자를 하다 보면 다주택자가 될 확률이 높다. 그렇게 되면 각 주택의 양도차익과 보유 기간 등을 더욱 신중하게 따져 보고 정 세 전략을 세워야 한다. 예를 들어, 2년을 보유한 A주택 양도차익 1억 원)과 1년 6개월을 보유한 B주택(양도차익 1억 원)을 모두 매도해야 한다. 고 하자. 종전 주택 취득 후 1년이 되지 않아 두 번째 주택을 매입했으므로 일시적 2 주택에 해당되지 않는다. 이때 A주택과 B주택 중 어느 것을 먼저 매도하느냐에 따라 양도세는 크게 차이가 난다.(양도세 중과 적용은 받지 않는다고 가정)

 

A주택을 먼저 매도하는 경우에 A주택의 과세표준 금액은 양도차익 1억 원에서 기본 공제 250만 원을 제한 9,750만 원이 된다. 따라서 A 주택에 대한 양도세는 35%의 세율을 적용해 약 1,922만 원(=9.750만 X 0.35-1,490만)이다. 이후에 B주택을 매도하면 과세표준 1억 원에 대해 2,010만 원(=1억X0.35-1,490만)의 양도세를 내야 한다. 그러면 두 주 택에 대한 양도세 합산 금액은 총 3,932만 원이 된다.

 

반면 B주택을 먼저 매도하게 되면 기본 공제가 적용되어 양도세는 약 1,922만 원이다. 그런데 이제 A주택만 남아 1 주택자가 되었고 보유 기간이 2년이므로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 A주택 까지 모두 매도했을 때 총양도세는 1.922만 원이다. 이와 같이 주택의 매도 순서를 조절함으로써 2,010만 원의 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

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4. 양도시기 조절 - 재산세 절세

 

시기를 잘 정하면 양도세뿐 아니라 '재산세도 아낄 수 있다. 재 산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기 등을 보유한 사람에게 1년 에 두 번(7월과 9월) 부과되는 지방세다. 과세표준 시가표준액 공정시장 가액 비율)에 세율을 곱해 계산하는데, 간단히 1억 원에 10만 원 정도의 재산세가 나온다고 생각하면 된다.

 

중요한 것은 재산세 부과의 기준일이 매년 6월 1일'이라는 점이다. 이 날짜를 기준으로 부동산을 소유한 사람이 재산세를 내야 한다. 6월 1일 이전(6월 1일 포함)에 소유권이 이전되면 부동산을 양수한 자(매수인)가 재산세를 내고, 6월 2일 이후(6월 2일 포함)에 이전되면 양도한 자(매 도인가 내야 한다. 소유권은 잔금을 치르는 날부터 인정이 되므로 부 동산을 매도하려면 잔금 날짜를 6월 1일 이전으로 해야 재산세를 내지 않을 수 있다.

 

 

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양도차익과 양도차손 합산

 

• '부동산 투자를 하면서 항상 수익(양도차익만 얻는 것은 아니다. 매입한 가격보다 더 낮은 가격에 매도하게 되면 손해(양도차손)를 볼 수도 있다.

그렇지만 양도차손을 잘 활용하면 양도세를 줄일 수 있다. 양도세는 양도차익과 양도차손을 합산해 과세되기 때문이다. 만약 같은 해에 두 채의 부동산을 매도했는데, A부동산의 양도차익이 1천만 원이고 부동산의 양도차손 역시 1천만 원이라면 서로 합산되어 양도세가 0원이 된다.

 

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5. 임대사업자 등록으로 거주 주택 비과세

 

월세를 받기 위해 소형 오피스텔이나 빌라 등을 낙찰받아 2 주택 이 상을 소유하고 있는데 거주하던 집을 매도하게 되었다고 해 보자. 이때 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법은 거주 주택 이외의 나머지를 임 대 주택으로 등록하는 것이다. 임대 주택으로 등록된 부동산은 보유 주택 수로 산정되지 않으므로 거주 주택은 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 주의할 점은 거주 주택이 비과세 혜택을 받으 려면 2년 보유뿐 아니라 2년 거주 요건도 반드시 갖춰야 한다는 것이 다. 여러 채의 주택을 보유하고 있으면서 양도차익이 큰 물건을 매도할 때 이러한 제도를 활용하면 큰 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

단, 임대 주택으로 등록한 부동산은 임대 의무 기간 내에 매도할 수 없으며, 개인에서 사업자로 전환됨으로써 국민연금과 건강보험료 등의 부담이 늘어날 수 있으므로 신중하게 따져 보고 결정하기 바란다.

 

 

 

 

 

 

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