상가건물 임대차보호법 + 상가 소액임차인의 최우선변제금액 정리

 

상가 임차인의 대항력과 우선변제권

 

 

 

앞의 지하상가는 권리분석이 필요 없는 투자 사례였지만, 일반적으로 임차인이 있는 경매 물건이라면 주거용 물건과 마찬가지로 임차인의 권리를 따져봐야 한다. 주거용 부동산의 임차인을 위해 '주택 임대 '차 보호법'이 있듯이 상가 임차인을 보호하기 위한 '상가건물 임대차보 호법'이 마련되어 있는데, 이에 대해 모든 것을 알고 이해하기는 어렵다.

 

 

상가의 임대인이나 임차인이 권리를 행사하는 데 기초가 되는 내 용이므로 중요하기는 하지만, 우리는 경매 투자자 입장에서 꼭 필요한 것만 알아도 충분하다. 즉 인수해야 하는 임차인의 권리가 있는지의 여부만 판단하면 된다. 이를 판단하기 위해 기억해 둬야 할 상가임대차 보호법 은 다음의 2가지다.

 

• 첫 번째, 사업자 등록일'로 대항력을 판단한다.
• 두 번째, 임차인의 권리 행사는 '환산 보증금'에 따라 달라진다.

 

주거용 부동산은 전입신고일을 기준으로 대항력 여부를 판단하지 만, 상가의 경우에는 '사업자 등록일'이 그 기준이 된다. 즉 말소기준 권리보다 사업자 등록일이 빠르면 대항력이 있고, 늦으면 대항력이 없다.

 

'환산 보증금은 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 대한 금액을 말하는데, 상가의 임차인은 환산보증금이 얼마인가에 따라 행사할 수 있는 권리가 달라진다.

 

 

환산 보증금 계산식

• 환산 보증금 = 보증금 + (월세 X 100)

 

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상가 소액임차인의 최우선변제금액

 

상가 임차인도 소액 임차보증금은 최우선으로 보장받을 수 있다. 그런데 중요한 것은 소액 임차보증금 범위에 해당하는지의 여부를 판단하는 기준 역시 환산 보증금이라는 점이다.

 

월세를 따지지 않고 보증금만으로 판단하는 주택과는 달리 상가는 환산 보증금이 최우선변제권 적용의 기준이 되기 때문에 실제로 보장받는 소액임차인은 거의 없는 것이 현실이다. 이로 인해 소액임차인 보호의 실효성에 대해 문제가 제기되고 있지만, 상가 경매 투자자의 입장에서는 환산 보증금이 우선변제권 및 최우선변제권의 취득 여부를 결정한다는 것을 인지하고 임차인 권리분석에 활용하면 된다.

 

 

 

 

 

 

소액임차인 최우선변제금 정리

소액임차인 최우선변제권 정리 (대항력과 소액보증금 범위, 취득 요건)