업무용 오피스텔 혜택과 상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득 후 매도 시에 유의할 사항

 

업무용 오피스텔은 상가와 다르게 적용된다.

 

 

상가건물은 업무용 또는 상업용 건물로 인정돼 상임법만 적용받게 된다.

오피스텔은 용도가 업무용으로 건축되었음에도 불구하고, 실제 사용 용도에 따라서 용도를 주거용(본인이 전입신고 또는 임차인이 전입신고)으로 사용하면 건물분 부가세가 면제되고, 주택임대차 보호법의 적용대상으로 양도 세 비과세 혜택 (1 주택자가 2년 보유) 또는 1년 미만은 40%, 1년 이상 보유하다가 팔면 일반세율(6~42%)을 적용받는다. 이렇게 매수인이 주거용으로 임대하면 임차인의 월세에 대한 부가가치세는 면세된다.

업무용(본인이 사업자등록 또는 임차인이 사업자등록, 사업자가 없이 업무용으로 사용하는 경우도 포함)으로 사용하면 건물분(대지권은 부가세가 면세되므로)의 부가가치세 10%가 부과되고, 상임법의 적용대상으로 양도소 득세가 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상 보유 후 매도하면 일반 세율(6~42%)을 적용 받게 된다. 하지만, 주택 수에 포함되지 않아. 기존에 보유하고 있는 다른 주택에 대해서 비과세 혜택을 볼 수 있는 장점과 단점이 따르게 되므로 임대인의 사정에 따라 또는 수요에 맞게, 용도를 주거용 또는 업무용으로 정해서 임대해야 한다.

이렇게 매수인이 업무용으로 임대하면 임차인의 월세에 추가로 부가가치세 10%가 부과된다.용도가 주거용이냐, 업무용이냐의 기준점은 매수 시점을 기준으로 하는 것 이 아니라 매도시점에 어떠한 용도로 사용하고 있느냐에 따라 달라진다.

주거용으로 사용하다가 업무용으로 파는 것이 유리하다고 판단되면 업무 용으로 만들어 매도하면 되고, 반대로 매수 시점에 업무용으로 사용하다 주거용으로 변경하는 경우도 주거용도(소유자가 전입신고 또는 임차인이 전입 신고로 사용하다 매도하면 주거용으로 양도세 혜택을 볼 수 있다. 유의할 점은 업무용으로 사용기간은 주거용의 보유기간 혜택에서 제외되고 주거용 도로 사용한 기간만 가지고 비과세 여부를 판단하게 된다는 사실이다.

 

 

 

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상가나 오피스텔 등을 법인사업자로 취득 후 매도 시에 유의할 사항

 

 

① 법인 명의로 취득하면 취득세, 등록세 부담

대도시내 법인설립 등의 중과세(지방세법 제13조 2항)는 5년 미만 법인이 업무용 • 비업무용 또는 사업용 - 비사업용의 부동산 취득 시 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 취득세율(즉, 표준세율 x3-중과기준세율(2%) 2)을 적용한다.

② 법인세율과 주민세 그리고 추가되는 법인세

법인이 주택 및 비사업용 토지를 양도한 경우에는 기본 법인세율+법인세 할 주민세(법인세액의 10%) +추가 법인세(양도가액-장부가액)가 있으나 상 가건물과 오피스텔 등은 추가 법인세가 없어서 기본 법인세율+법인세할 지방 소득세(법인세액의 10%)만 납부하면 된다.

 

 

 

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