부동산 상가와 오피스텔을 개인 또는 사업자명의로 구입할 때 꼭 알아야할 내용

 

상가나 오피스텔은 분양 시 건물분 부가세와 농특세가 부과된다

상가건물은 집합건물로 상가건물과 오피스텔 등이 있고, 집합건물이 아닌 일반상가건물(건물과 토지가 독립된 부동산)로 나뉘고 있다. 이들 상가건물은 분양 시에 분양 가격에서 건물분의 부가세 10%와 소유권 보존등기 시 농 세가 부과되고 있고, 그 영향은 분양 이후에도 미치고 있다.

 

(1) 개인이 상가 등을 분양받아 사업자 등에게 매도하는 경우

 

개인이 최초 상가를 분양받아 개인 또는 임대사업자(일반사업자나 법인사업자 포함)에게 매도하는 경우에는 세금계산서를 발급할수가 없어서 분양 당시 건물분 부가세를 매매 가격에 포함해서 매도하게 된다. 이 상황에서는 건물분 부가세가 매도 가격에 포함되어 사라져 버리게 된다.

 

 

 

(2) 개인으로 부터 임대사업자(일반사업자나 법인사업자 포함) 등이 매수 후 개인에게 매도하는 경우 

세금계산서(토지는 부가세가 면세되므로 계산서로, 건물은 국세청 건물 기 준시가 10%의 부가세를 포함한 세금계산서)를 발행해서 건물분 부가세를 관할 세무서에 납부(매도 가격에 건물분 부가세가 포함되므로)해야 되니 그 부 가세만큼 예측하지 못한 손실이 발생할 수도 있다. 왜냐하면 살 때 개인에게 부가세를 받지 못해서 환급받지 못했는데, 팔 때는 부가세를 발급해야 하고, 새로운 매수인이 개인이다 보니 부가세를 매도 가격처럼 여기게 되므로 건물 분 부가세까지 매도 가격에 포함해서 팔게 되기 때문이다. 개인에게 매도 시 매도 가격에 포함되어 사라졌다가 다시 살아나는 일이 발생한다

 

① 상가나 오피스텔 등의 임대사업자는 일반사업자라 이렇게 부가가치세가 부과대상
② 오피스텔을 주거용으로 주택임대사업자가 매수한 경우에는 면세사업자라 계산서로 발급하게 되므로 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.
그러나 개인으로부터 매수한 임대사업자 등이 다른 임대사업자 등에게 매도할 때(상가나 오피스텔 등의 임대사업자의 경우만)

 

에는 건물분 부가가치 세까지 포함해서 세금계산서를 발급하고 매수인이 부가세를 환급 받는 방법으로 진행하게 되므로, 건물분 부가가치세를 매도인이 부담하지 않아도 되니 손해가 발생하지 않는다. 그렇다고 하더라도 매도 가격의 증가라는 생각을 매 수한 임대사업자 등이 가질 수도 있기 때문에 매수를 꺼릴 수도 있을 것이다.

 

 

 

 

 

(3) 부가가치세가 이어져 내려가는 일

임대사업자(일반사업자나 법인사업자 포함)등이 최초로 분양 받거나 임대 사업자 등으로 매수한 경우 임대사업자(일반사업자나 법인사업자 포함) 등에게 매도하면 부가가치세를 임대사업자 등에게 발급하고, 환급받은 부가 가치세를 납부하니 손해가 없지만, 아래와 같은 혜택을 볼 수는 없다.

(4) 부가가치세를 매수인에게 승계시키는 경우(사업포괄양수도계약)

 

임대사업자(일반사업자나 법인사업자 포함)가 다른 임대사업자 등에게 게 매도 시 사업포괄양수도 계약으로 매매하면 매도인은 부가가치세만큼 해 택(환급 받은 부가세 납부의무가 면제)을 볼 수 있다. 매수인이 매수 시점에서 는 임대사업자가 아니지만 신규로 등록해서 사업포괄양수도 계약을 하는 경우에도 가능하지만, 매수인이 임대사업자 등을 등록하지 않으면 매도인이 환 급받은 부가가치세 10%를 납부해야 되는 문제가 발생하므로, 중개업자 또는 매도인은 매매계약서 작성 시 반드시 사업포괄양도양수 부분을 매수인에게 상세히 설명하고, 계약서 특약사항에 기재하거나 사업포괄양도양수 계약서를 별도로 작성해서 첨부해야 한다.

 

상가 등을 사업자(개인, 법인)가 매도하는 경우 건물분 부가세 10%가 있습니다.

 

그래서 사업자(사업자 법인사업자) 명의로 된 상가나 오피스텔 등의 매매 계약서를 작성할 때 잊지 말아야 할 사항이 매매대금 000만 원(건물분 부가세 00만원을 포함한 금액임)으로 매매하는 조건이다. 또는 매매대금 000만원(건물분 부가세 00만원 별도임)으로 괄호안의 금액은 매매대금과 별도로 매수인이 부담하기로 한다는 것으로 약정하면 된다. 그리고 그러한 사 실을 특약사항란에 명기함과 동시에 건물분 세금계산서(건물분 부가가치세 가 포함된 세금계산서)와 토지분 계산서(토지는 부가세가 면세되므로 계산서 로)를 작성하면 된다. 유의할 점은 매매 계약서를 작성할 때에 특약사항에 "부가가치세 별도" 라는 약정이 없이 매매가 이루어지면 매매대금에 건물분 부가 가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 그만큼 매매대금이 적어지게 된다. 상가를 분양받을 때 분양금액에 포함된 부가가치세를 환급받기 위해서 일반사업자로 등록하는 것이 일반적이지만, 간혹 간이사업자로 등록하는 경우 가 있다. 이때 세금계산서를 발행할 수가 없어서 부가가치세를 환급받을 수 없고, 부가가치세를 공급받는 자 매도인에게 세금계산서를 발급할 수도 없 다. 이러한 간이사업자도 건물분 부가가치세를 납부해야 하는데, 그 계산방 법은 일반사업자와 다르게 건물 매매대금(국세청기준시가기준) 부동산임대 료에 대한 업종별 부가가치세율은 30/100 × 부가가치세율 10% = 간이사업 자의 부가가치세율은 3%이다. 이렇게 계산한 건물분 부가가치세를 포함해서 매매대금 000만원(건물분 부가가치세 3%를 포함한 금액임)을 정하고, 그러 한 내용을 특약 사항란에도 명기해야 한다.

 

 

 

 

 

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