계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있을까?

계약금과 중도금 지급 후 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있을까?

 

 

이러한 경우 임차인은 등기부를 확인해서 잔금지급기일 이전에 근저당이 나 채권가압류가 등기되어 있는가를 확인하고 있다면 그 사유가 해결 될 때 까지 잔금지급을 거절해야 한다. 하지만 임차인이 부동산 전문가가 아니다 보니 등기부를 확인하지 않고 약속된 기일에 잔금을 지급하는 경우가 있는데, '임차주택이 경매당하면 임차인의 대항력은 어디까지 보호를 받을 수 있 을까 하는 문제가 발생하게 된다.

 

 

 

전세보증금 1억원, 임대기간 2년의 임대차계약서를 작성하고 계약금 1,000만원과 중도금 6,000만원을 지급 후, 임대인의 동의를 얻어서 입주와 전입신고를 마쳤다. 

그 후 근저당권이 설정된 사실을 모르고 잔금 3,000만 원을 지급했고, 이 근저당권에 의해서 경매가 진행되고 있다면 임차인의 대항력과 우선변제권은 어떻게 될까?

대항력을 갖춘 임차인이 근저당권이 설정등기된 이후에 보증금을 증액하는 경우에는 증가된 금액에 대해서는 대항력이 없지만(대법2010다12753) (증액계약은 또 다른 새로운 계약임), 근저당권이 설정되기 전에 임대인과 임 차인이 보증금 1억원으로 하는 임대차계약서를 작성하였다면 계약은 이미 성립한 것이고, 그에 기해서 대항요건인 주민등록과 주택인도를 갖추어서 대 항력이 발생했으므로 근저당권이 설정된 것을 모르고 잔금을 지급했더라도 앞에서 보증금액을 근저당권 설정 이후에 증액하는 것과 같지 않고 대항력 이 된다.

따라서 대항력이 인정되는 보증금의 범위는 1억까지 보장 된다고 볼 수 있다.

 

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