가장임차인이란?
가장임차인은 진짜로는 임차인이 아니면서 해당 부동산이 경매에 넘어가는 상황에서 최우선변제금이라도 받으려는 경우와 가족이면서 전입이 된 상황에서 임차인으로 둔갑하는 경우를 들 수 있습니다. 이런 물건은 크게 2가지로 분류할 수 있어요.
- 채무자와 공모해서 가장임차인으로 둔갑하는 것
- 가장임차인으로 행사하지 않지만, 현황상 가장임차인으로 의심되는 것
최우선변제금이란?
임차인의 보증금 중 일부는 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리
채무자와 공모해서 가장임차인으로 둔갑한 경우
- 이런 물건은 여러 형태로 나타날 수 있다. 세대를 달리한 부부, 가족, 친인척이 선순위로 전입되어 있을 때 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어가면 서로 통모해 임대 차계약서를 작성하고, 법원에 권리신고(배분 요구)를 하는 경우가 있습니다.
- 이런 경우 처음부터 임차인이 아니기 때문에 이곳저곳에 허술한 부분이 나타납니다. 처음부터 경매나 공매를 준비해서 가장 을 한 것이 아니기 때문에 이 부분만 조사를 잘 하면 좋은 수익으로 보답이 될 수 있습니다.
이렇게 가장임차인으로 둔갑하는 경우는 부부인 경우가 가장 많고, 간혹 친인척인 경우도 종종 있습니다.
부부간에는 자신의 재산이 모두 날아가는 상황에서 조금이나마 건져 보려는 생각에 위장임차인으로 둔갑할 수 있겠지만, 친인적인 경우에는 자칫 형사 문제로 비화될 것을 염려하기 때문에 가장임차인으로 둔갑해 진정한 임차인 행세를 하기에는 쉽 지가 않습니다.
전입일자 확정일가의 차이가 많이 날 때
임차인의 전입일자 확정일자의 시간 차가 많이 날 때 한번 정도 의심해볼 필요가 있어요. 또한, 전입일 확정일자 중간에 근저당이 설정되어 있다면 더욱 의심스러울 수 있다.
정상적인 임차인이라면 이사를 하면서 전입신고를 하고 주민자치센터에서 확정일자를 받은 것이 일반적입니다. 그리고 부동산 중개사무소에서도 계약서에 확정일자를 받아야 한다는 내용을 고지해주기도 하고, 더 나아가 부동산중개사무소에 부탁 을 하면 확정일자를 받아주기도 합니다.
물론 너무 바빠서 인터넷으로 전입신고를 했다면 어쩔 수 없는 상황이지만, 거액의 자신의 보증금을 바쁘다는 이유로 확정 일자를 받지 못한다면 과연 이런 사람이 얼마나 있을까요?
선순위 전입자, 후순위 근저당, 그리고 그 금액이 거액일 때
- 이런 경우는 경매나 공매에서 많이 볼 수 있는 내용입니다. 선순위로 전입자가 있는데 후순위로 은행에서 거액을 대출해주 었다면 한번 정도 의심해볼 필요가 있다.
일반적으로 대출해주는 은행은 내규에 따라 대출을 실행한다. 선순위로 해당 부동산에 전입자가 있으면 전입자를 빼달라고 하고, 전입자를 빼지 않을 경우에는 대출 실행이 어렵거나 방 빼기(소액임차보증금 정도의 금액을 대출금액에서 차감)를 한 금액을 대출해주기도 하지만, 일반적으로 전입 세대가 없어야 대출을 해줍니다.
특히 제1금융권이라면 이런 규정이 철저히 지켜지지만, 저축은 행 캐피탈 같은 경우에는 그렇지 않을 수 있어서 조심하라. 다만 여신기능이 없는 기관이나 개인, 공동담보로 설정된 근저 당일 경우에는 점유자를 파악하지 않을 수 있으며, 신용보증기 관, 중소기업의 사업자금으로 설정된 근저당도 예외일 수 있으 니 이 점도 유의해야 합니다.
소유자의 소유권 취득 시점에 전입된 경우
소유자가 소유권을 취득한 전, 후에 전입된 경우를 가끔 경매 물건에서 볼 수 있습니다. 이런 경우는 대부분 가족일 경우가 많다.
소유권 등기 이전에 전입된 경우는 일반적으로 가족들 중에 일 부가 이사하기 전에 전입신고를 하면서 이사를 들어와 살면서 소유권이전 절차를 밟는 경우일 가능성이 많습니다. 그렇지만 소유권이전 전, 후에 타인의 전입이 있다면 더욱 철저한 조사가 필요하겠지요.
참고로 제가 분양받은 어떤 아파트는 사용승인 이전에 세입자 를 들였고, 소유권이전 전에 전입을 마친 경우도 있었습니다. 이런 물건이 경매로 넘어온다면 전형적인 선순위 임차인이면 서 배당요구를 하지 않았다면 가장임차인으로 의심받을 만하 겠지요. 사용승인 이전에 전입이 되어 있고, 거액의 근저당이 설정되었고, 배당요구를 하지 않았다면 위에서 제가 말한 가장 임차인의 요건에 딱 맞는 예가 될 것입니다. 비록 가장임차인 으로 의심을 할 수는 있어도 철저한 입장을 통해서 그 내용을 밝혀야 해요.
문서 송달에서 실마리를 찾을 수 있다
- 법원은 경매로 넘어온 부동산에 집행관을 보내 현황조사를 하게 됩니다.
- 이때 폐문부재로 점유자를 만나지 못하고, 주민등록이 전입된 사람은 임차인으로 추정해 여러 서류를 점유자에게 보냅니다.
- 진정한 임차인이라면 그 서류를 보고 어떤 반응을 할 것인데, 우편물의 수령이 폐문부재일 경우 그 집에 전입만 되어 있고 실제로 거주하고 있지 않을 수 있습니다.
- 특히나 수취인 불명이나 이사 부재라면 비록 전입이 되어 있 지만 점유가 박탈된 상황을 연상해볼 수 있지요.
- 물론 채무자가 가장임차인을 만들어냈다면 우편물을 채무자가 수령할 수있기는 합니다.
f임차보증금이 시세와 현격한 차이가 있을 때
경매를 전문적으로 공부한 사람이 이런 계획을 세웠다면 치밀 한 부분이 있을 수 있겠지만, 일반적으로 가장을 진짜로 만들 기 때문에 허술한 부분이 보여요. 신고된 임차보증금은 1억 원인데 그 당시 임차보증금은 6,000 만원 정도라면 한번 정도 의심을 가지고 조사해볼 필요가 있다.
임차인으로서 권리를 주장하지 않았지만 현황상 가장임차인으로 의심될 때
- 이런 물건은 해당 부동산에 소유자와 달리 별도의 세대를 구성 해 전입신고가 되어 있는 경우를 말할 수 있습니다.
- 해당 물건 이 경매로 넘어오면 법원은 공적서류를 확인하는 과정 중에 전 입세대를 열람해 조사합니다.
- 이때 그 집에 소유자 혹은 진성 임차인 외의 전입된 세대를 발견하면 일단 임차인으로 등록을 한다.
그리고 현장에 가서 조사를 할 때 이 부분이 조사가 된다면 밝혀질 수 있지만, 집행관이 현황조사를 나갈 때 아무도 만 날 수 없을 때 법원 서류는 폐문부재로 조사가 이루어지지 못 했으며 해당 부동산에 임차인으로 의심되는 사람이 전입되어 있다고 보고하고 매각물건명세서, 현황조사서에 그 내용이 기재됩니다. 그러나 친인척 중에 주소만 옮겨놓은 경우도 많아서 이런 사람들은 낙찰 후에 크게 문제가 되지 않을 수 있습니다.
즉, 의도적으로 가장임차인 행세를 하려고 한 것이 아니기 때 문
그렇다 하더라고 진정한 임차인 중에는 주야간 일을 하는 사 람들, 혹은 대리기사등 법원 서류를 받고 권리신고를 하기 어려운 사람일 경우도 있으니 이 부분을 결코 등한시하면 안됩니다.
대출기관에 확인하자.
- 대출기관의 말을 100% 신뢰하면 안 됩니다.
- 물론 대부분의 직원들은 진실을 말하지만, 간혹 자신이 말한 내용을 법적으로 책임지지 않고 또 채권을 확보하기 위해서 다른 정보를 흘릴 수 있다는 점을 우리가 인식할 필요가 있다.
- 간혹 개인정보라서 말할 수 없다고 하지만, 무상임대차 각서 존재. 점유자가 가족 이란 사실은 개인정보에 해당되지 않는다고 설득해보면 실마 리를 찾을 수 있습니다.
※같이 보면 좋은 글 (페이지 상단 '블로그내 검색'을 사영하시면 훨씬 유용한 정보가 있습니다.)
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