대항력에 대해 알아보자 (부동산을 점유하고 있는 임차인의 권리분석)

 대항력이란?

대항력이란 임대차 기간 중에 소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 주택의 새로운 소유자에게 임차권의 승계존속을 주장 해 사용 수익할 수 있는 효력을 말하는데, 여기에는 요건이 있다.

 

나 대항력의 요건

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주 민등록을 마친 때에는 익일 '0'시부터 제삼자에 대해 효력(주택 임대차보호법 제3조 제1항)이 발생. 이때 그 힘의 요건은 주택의 인도와 주민등록 전입입니다.

 

 

다. 대항력의 취득시점

대항력의 취득은 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었을 경우 그 익일 0시부터 효력이 생긴다고 했어요. 또한 전입신고를 마치고 그다음 날 인도를 했다면 이때에는 인도일 익일에 대항력이 있는 것이 아니고 인도 즉시 대항력의 효력이 발생 합니다. 이와는 반대로, 이사를 하고 바빠서 그 다음날 전입신고를 했다면 전입 신고한 다음 날 '0' 시에 대항력이 발생(대관 1997.12.12 97다22393) 하지요..

대항력 : 전입 + 점유

 

라. 대항력의 존속기간

주택임차인이 경매 절차에서 우선변제를 받기 위한 대항력의 존속기간은 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 배당요 구종기일까지 존속해야 한다고 하고, 어떤 주장은 낙찰될 때 까지 존속해야 한다(대판 1997.10.10. 95다44597)고 하지만, 잔금 납부할 때까지 조속하길 권해드립니다. 

 

그 이유는 크지 않은 채권 금액으로 경매나 공매가 진행될 때, 배분요구종기일까지 대항력을 유지하고 있다가 점유를 빼버렸는데, 마침 경매나 공매가 취하되는 경우가 있을 수 있다. 그렇게 되면 등기부등본상 소멸되지 않은 권리들은 살아 있고, 점 유자만 대항력을 상실하기 때문.

다만 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 전체적·종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 제삼자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대판 1989.1.17.88다카143)라는 판결이 있으므로 이때는 대항력이 유지된다.

따라서 부득이 주민등록을 옮길 사정이 생길 때는 가족의 일부는 그곳에 주민등록을 남겨놓으면 대항력을 상실하지 않아 임차인의 권리를 보장받을 수 있어요.

 

 

임차인이 대항력을 갖춘 다음...

임차인이 대항력을 갖춘 다음에 어떤 이유로 가족 전체가 일시적으로 전출했다가 다시 해당 집으로 전입해 들어올 경우 일단은 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있고, 이때 대항력은 전 출하는 즉시 상실하게 됩니다. 그리고 원래의 주소지로 주민등 록을 재전입했다 하더라도 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이(대판 1997.1.23, 97다43468) 생겨서 자칫 후순위입자가 될 수 있어요.

 

그리고 말소기준권리인 저당권이 최선순위이며, 임차인은 후 순위라서 안심하고 낙찰을 받았으나, 어떤 이유로 인해서 선순 위 저당권이 소멸해 후순위 임차인이 선순위 임차인으로 둔갑 하는 경우도 있다. 이렇게 되면 낙찰자는 낙찰 부동산의 부담이 현저히 증가한 경우가 되어 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의해 낙찰 허가결정의 취소신청을 할 수 있지만, 그 자체를 모르고 지나 칠 수 있어서 특히 주의가 필요.

 

더불어 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리 주장을 하지 않겠다는 내용의 확인 서를 작성해준 경우(무상임차각서), 그 후 그 건물에 대한 경매 절차에서 이를 번복해 대항력 있는 임대차의 존재를 주장해 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사 정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대 #1987.6.27 89다12211) 라는 대법원 판례가 있다.

 

다만 나중에 임차인이 자신은 진정한 임차인이라 하며, 임대차 계약 당시 실제로 낸 임차보증금과 매월 월세를 낸 금융거래 확인서를 제출할 경우에는 비록 금반언 및 신의칙에 반한다 해 도 뒤집어질 수 있어서 경매나 공매에서 점유자 현황조사가 상당히 중요하다.

 

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