부동산 계약금을 지급하지 않을시 계약의 효력 와 계약금 일부만 지급했다면?

 

계약금을 지급하지 않았다면 계약의 효력이 없는 걸까?

부동산 중개실무에서 계약서를 작성(주계약)하고 서명날인했더라도 요물 계약이므로 계약금 계약이 성립되어야, 즉 계약금이 입금되어야 그 효력이 발생한다고 오해를 하는 사람들이 많다. 그래서 계약금을 입금하지 않았다면 계약 의사가 없는 것으로 판단해서 처음부터 없었던 것으로 처리하고 있으나 법원의 판단은 계약만 하고 계약금을 지급하지 아니한 경우도 계약의 효력이 발생해서 계약을 해제할 수 없다고 다음과 같이 판단하고 있으므로 중개 실무가 잘못된 것이다.

 

 

대법원 2007다73611 은 "계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이 를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약(계약서 작성. 계 약서가 없어도 계약에 합의했다면)과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는 임의 해제를 할 수 있기는 하나. 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다. 따라서 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계 약금의 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다 면 주계약도 해제할 수도 있을 것이다. 교부자가 계약금의 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다"라고 판결했다.

 

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계약금 일부만 지급했다면, 그 돈만 해약금으로 지급하면 된다?

부동산중개실무에서는 계약금의 일부만을 지급한 경우 그 계약금 일부만 을 해약금으로 지급하고 계약을 해제하는 경우가 대부분이어서 계약을 가며 이 생각하는 풍조가 만연해 있지만, 법원의 판단은 계약금의 일부만 지급하 고 계약한 경우 계약을 해제할 수 있는 계약금 계약으로 보지 않아서, 계약금 일부를 해약금으로 지급하고 계약을 해제할 수 없다고 판단하고 있다. 다만 계약 당사자간의 특약으로 계약금 일부 또는 계약금 전부를 위약금으로 정 한 약정이 있다면 수수한 계약금 일부 또는 제약 금 전부를 위약금으로 지급하고 계약을 해제할 수 있을 것이다.

 

 

 

대법원 2014다231378 을(=매도인)은 2013년 3월 甲갑 매수인에게 서울 서초동에 있는 아파트(147.86m)를 11억 원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1,000만 원으로 정하고, 매수인이 매매계약을 해제할 경우는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 때에는 계약금의 배액을 배상하기로 하는 내용도 명시하였다. 乙(을)은 계약 당일에 1,000만 원을 받았고 나머지 계약금 1억 원 은 다음날 송금받기로 하였다. 그러나 乙(을)은 계약 직후 송금받기로 한 계 좌를 폐쇄한 뒤 甲(갑)에게 계약 해제 통보를 했고, 이미 받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 변제공탁을 했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 甲(갑)은 을(을)이 계약 해제를 위해서는 2,000만 원이 아니라 계약금과 같은 금액인 1억 1,000만 원을 위약금으로 지급하여야 한다며 소송을 제기했다.

서울 중앙지법 민사 25부에서는 부동산 매매계약을 해약당한 매수인 甲(갑) 이 매도인 乙(을)을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013 가합 528346)에서 위 약금 3,300만 원과 이미 받은 계약금의 일부인 1,000만 원을 합하여 4,300만 원을 지급하라고 원고 일부 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 부동산 소 유자에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권 리가 발생을 하지 않는다면서 乙(을)은 계약금으로 정한 1억 1,000만 원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계 약금의 일부인 1,000만 원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 부르기로 결심하고 2,000만 원을 돌려주며 계약해제 주장을 할 수는 없다고 밝혔다. 다만 위약금으로 계약금에 해당하는 금액인 1억 1,000만 원은 과다하다고 인정되므로 이를 30% 정도로 감액하여 3,300만 원을 위약금으로 지급하는 것이 타 당하다고 판시했다.


이에 동의할 수 없었던 매수인 甲(갑)이 항소했고, 서울고등법원 20144 6조에서 정한 위약금 1억1,000만원을 지급할 의무가 있으나 판시와 같은 사 정을 감안하면 위 금원은 부당히 과다하므로 그 액수를 70%로 감액한 7,700만 원을 지급할 의무가 있다고 판단했다.

 

 

 

이에 매도인 乙(을)이 불복하여 상소를 하게 되었으나 대법원 2015. 4 23. 선고 2014다231378 판단은 계약해제 이전에 약정된 계약금 중 일부만 이 수수된 사안이 아니라, 계약해제 이전에 매수인인 원고가 공탁절차를 통 하여 약정 계약금 모두를 매도인에게 지급한 이후에 계약해제된 사안이라고 이 사건 사실관계를 판단하였다. 따라서 이 사안 자체의 해결 차원에서는 여 기에서 더 이상의 법리 판단 없이 매도인의 상고를 기각했다. 그래서 손해배 상금은 7,700만 원으로 확정되었다.

 

 

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