공동소유건물에서 과반수이상과 계약하면 전세금은 안전한가?

공유물에서 과반이란 어떠한 경우를 말하는 것일까?

ex1) 건물과 대지 갑 3/5, 올 1/5, 1병 1/5 지분씩 공동소유

ex2) 건물과 대지를 갑 1/3 을 1/3. 병 1/3 지분씩 공동소유

 

과반은 50%를 초과하는 경우(51%)로 예제1)의 사례에서는 갑과 임대차계약서를 작성하면 되지만, 예2)의 사례에서는 갑과을 올과 병, 갑과 병의 동 의가 없으면 과반이 될 수 없다. 그리고 유의할 점은 임차인의 대항력은 건물을 가지고 판단하게 되므로 건물과 토지지분비율이 다른 상황에서는 건물만을 가지고 과반여부를 판단해야 한다.

 

 

 

과반수 이상과 계약하면 임차보증금은 안전하게 보호받나?

 

과반수 이상의 지분권자 또는 과반수 이상의 동의를 얻어 임대차계약을 새 결하면 임대인(=채무자)과 동의한 지분(=물상보증인에 대해서 대항력과 우선변제권(경매절차에서 배당요구해서 최우선변제권과 확정일자부 우선변제권으로 배당받을 수 있는 권리), 그리고 직접 전세보증금을 지급명령신청 또 는 반환청구소송 등을 통해서 그 결정문 등으로 강제경매를 신청하는 것도 가능하다.

그러나 동의하지 않은 지분에 대해서는 대항력은 가능하나 채무자가 아닌 다른 지분에 대해서 우선변제권과 경매신청권은 없다. 왜냐하면 공유물에서 민법 제265조의 관리행위는 사용 수익에 관한 규정에 불과해서, 동의하지 않은 지분을 처분할 수 있는 권리까지 용인하는 것은 아니기 때문이다. 이러 한 이유로 과반수 이상의 지분권자와 계약을 체결하더라도 적법한 관리행위 를 할 수 있지만, 전세금을 안전하게 지키지 못하게 될 수도 있다는 사실을 알고 있어야 한다.

 

 

알아두면 좋은 판례

대법원 2004다26133 전원합의체 판결

중간~ 생략. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후 문에서 '이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어 야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임 박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항 요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등 기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다.

 

 

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