세금 부과 요건과 기준시가와 시가 구분방법, 과세표준 (취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세)

세금의 부과 요건

• 세금을 이해할 때 세금을 부과하는 요건 "납세의무자 과세물건, 과세표준과 세율"을 먼저 말 필요가 있다.
• '납세의무자'는 세금을 납부 할 의무가 있는 사람을 말한다.
• 대부분은 세금을 실제 납부한 사람이 납세의무자가 되지만 거래 금액에 10%로 붙는 부가세는 사업자가 소비자를 대신해 납부한다.
• '과세물건'이란 세법에 의해 과세 대상으로 정해져 있는 물건 · 행위 또는 사실을 말한다.
• 이 과세물건은 양도세의 경우 '소득', 보유세의 경우 '재산을 보유한 사실'에 대해 과세한다.
• 한편 '과세표준(줄여서 과표)'은 세금 산출의 기초가 되는 금액을 말한다.

실무적으로 보면 세율은 이미 결정되어 있으나, 과세표준'은 그렇지 않은 경우가 많다. 양도세의 경우 기준시가로 신고할 것인가 실거 래가로 신고할 것인가 등이 그 대표적인 예에 해당한다. 어떤 방법으 로 과세표준이 형성되는지에 따라 세금이 결정된다. 따라서 세금을 줄이기 위해서는 이 과세표준을 정확히 이해할 필요가 있다. 마지막으로 각 세목에 따른 '세율'을 이해해야 한다.

 

 

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과세표준

• 세금은 보통 '과세표준×세율'로 계산한다.
• 이때 세율은 사전에 국회에서 결정되므로 대부분 고정되어 있다.  바뀔 수는 있지만 국회에서 개정 작업을 거치므로 바뀌는 부분을 쉽게 확인할 수 있다.

 

 과세표준 부동산 세목별 구분

구분	과세표준
취득세	실지 취득가액
재산세	공시가격 x 공정시장가액비율
종부세	(공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
양도세	실지 양도가액 - 실지 취득가액 필요경비 - 각종 공제액
상속세, 증여세	상속·증여재산가액(시가-> 기준시가) - 각종 공제액

• 취득세의 과세표준은 취득할 때 결정된 실지 가액이다.
• 예를 들어 3억 원짜리 부동산을 취득했다면 이 금액에 해당 세율을 곱해 취득세 등을 계산한다.

그런데 보유 단계에서 내는 재산세와 종부세의 과세표준은 다음과 같이 공시가격과 공정시장가액비율 개념을 사용하고 있다.

 

 

재산세, 종부세

• 재산세의 과세표준 : 공시가격 x 공정시장가액비율
• 종부세의 과세표준 (공시가격 - 공제금액) x 공정시장가액비율

여기서 공시가격은 기준시가를 말하며, 공정시장가액비율이란 일 종의 세 부담 완충 장치로 재산세는 60% 내외에서, 종부세는 100% (2020년 90%, 2021년 95%) 내외에서 결정되고 있다. 

참고로 종부세 과세표준에서 공제금액이란 종부세가 면제되는 금액을 말하는데, 주 택은 공시가격 6억 원(1세대 1주택을 단독명의로 보유하고 있는 경우는 3억 원 추가공제)나대지는 5억 원, 영업용 토지는 80억 원으로 규정되어 있다.

 

양도세

양도세는 다음과 같이 양도가액에서 취득가액 등을 차감해 과세표준을 구한다.

 

• 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
• 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제

 

그런데 여기서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 실제 거래된 가액을 기준으로 한다.

 

 

상속세와 증여세

• 이들 세금은 다음과 같은 구조로 과세표준을 구한다.
• 상속세의 과세표준 상속재산가액 - 비과세 - 상속공제(배우자상속공제, 일괄공제 등)
• 증여세의 과세표준 = 증여재산가액 - 비과세 - 증여공제(증여재산공제 등)

상속세와 증여세에서 상속재산가액은 원칙적으로 시가(매매사례가액이나 감정가액 등 포함)로 과세하나. 시가가 확인 안 되는 경우에는 기준시가로 과세한다. 현실적으로 기준시가가 시가의 50~70% 수준이므로 어떤 기준을 삼느냐에 따라 많은 세금이 왔다 갔다 할 수 있다.

 

 

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기준시가와 시가의 구분

세금을 부과하는 금액은 2가지로 구분할 수 있다. 시세를 반영하는 시가와 중앙정부나 지방자치단체가 시가 대용으로 사용하기 위해 마련한 기준시가가 그것이다.

 

① 시가

불특정 다수인 사이에 거래되는 가격을 말한다. 이 금액은 시장의 수요공급의 법칙에 따라 결정된다. 현재 시가를 기준으로 과세하는 세목은 다음과 같다.

• 취득세(단, 시가가 기준시가에 미달하는 경우에는 기준시가), 양도세 상속·증여세 (단, 시가가 확인이 안 되면 기준시가)

 

② 기준시가

정부가 일정 시점을 기준으로 고시하는 가격이다. 통상 시가의 50~70%를 반영하고 있다. 토지는 개별공시지가를 의미한다. 아파트 등 공동주택이나 주상 복합 건물은 토지와 건물을 한꺼번에 평가해 고시한다. 최근엔 단독주택도 고시되고 있다. 참고로 정부는 부동산 공시가격을 향후 10~15년에 걸쳐 시세의 90%로 올리기 위한 로드맵을 발표했다. 따라서 이에 대한 현실화율이 점점 올 라가면서 보유세 부담도 점점 커질 것으로 보인다.

 

참고로 이 기준시가를 사용하는 세금 항목은 다음과 같다

• 취득세(단, 실지 취득가액이 기준시가보다 낮은 경우와 상속·증여의 경우)
• 보유세(재산세와 종부세)
• 상속·증여세(기준시가로 신고 시 감정가액으로 경정될 수 있음)
• 지방세법에서 취득세나 재산세 과세에 사용되는 시가 표준액은 공시가 격(기준시가)을 의미한다.

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