2021년 이후 부동산 종류와 거래 단계별로 본 주요 세금 제도

부동산 종류와 거래 단계별로 본 주요 세금 제도를 나 타낸 것이다. 어떤 제도들이 부동산 시장에 영향을 주는지 전체적으로 점검.

 

1. 부동산 종류와 거래 단계별로 본 주요 세금 제도

종류	취득	보유 임대	양도
주택	취득세 강화	- 종부세 6억 원 초과분  - 임대소득세 과세	1주택자 : 거주 요건 도입(2017, 8, 3) • 2주택자 : 중과세(2018. 4.1) • 3주택자 : 중과세(2018. 4.1)
재건축, 재개발, 입주권	전매 제한	-	입주권을 주택으로 간주
상가	-	종부세(80억 원 초과분)	-
오피스텔	-	주거용 오피스텔은 종부세 과세, 환급받은 부가세 추징	주거용 오피스텔은 주택으로 보아 과세
토지	5년간 전매 제한	나대지 : 종부세(5억 원 초과분)	나대지 외지인 땅 : 중과세
공통	실거래가 신고제, 세무조사 강화	주택과 나대지 : 종부세 개인별 합산과세	-

• 정부의 세금 정책은 부동산 종류별로 살펴보는 것이 이해가 빠르다.

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2. 주택 경기의 상승기와 하강기에 따라 정부는 어떤 세금 정책들을 도입하는지 정리하는게 좋다.

구분	상승기	하강기
취득 단계	-취득세 강화(중과세 도입) -실거래가 신고 제도 강화 -자금출처조사 강화	완화
보유 단계	-보유세 강화(종부세 도입) -임대소득세 강화	완화
양도 단계	-양도세 강화(중과세 도입)	완화

 

 

 

 

 

 

 

첫째, 취득 단계

• 취득 단계에서는 일반적으로 취득세 과세 문제와 자금출처조사 문제가 있다.
• 이 중 취득세 과세 문제가 상당히 충격적으로 와닿는다.
• 다주택자가 1억 원 이상의 주택을 취득하면 취득세율이 최고 12%까지 부과될 수 있기 때문이다.

예를 들어 5억 원짜리 주택이라면 6,000만 원이 된다. 그런데 문제는 다주택을 판단할 때 1세대를 중심으로 분 양권이나 조합원 입주권 그리고 주거용 오피스텔 같은 물건들도 주택 수에 포함한다는 것이다. 이러한 개정으로 인해 앞으로 다주택자들이 주택 수를 늘리는 것이 결코 쉽지 않을 가능성이 높아지고 있다.

구분	2020.8.11.이전	2020.8.12. 이후
취득세	• 1주택자 : 1-3% • 2주택 이상자 1~4%	• 1주택자(일시적 2주택) : 1~3% • 2주택자 : 1~3%, 8%(조정대상지역) • 3주택자 : 8%, 12%(조정대상지역) •4주택 이상 자 : 12% ※ 증여 : 12%(종전 3.5%)
주택 수	주택법상의 주택에 한함.	주택 분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔 (단, 시가표준액 1억원 이하 농어촌주택 등은 제외)

 

둘째, 보유 단계

• 보유 단계에서는 보유세와 임대소득세 등이 발생한다.
• 이 둘은 보유 중의 임대수익률 등에 영향을 주는 요소로 현금 지출을 수반한다는 점에서 최근 관심이 높아진 세목에 해당한다.
• 먼저 보유세의 경우 재산세는 종전과 동일하게 세제가 운영될 예정이지만, 종부세는 생각보다 세금이 크게 늘어날 것으로 보인다. 2019 년부터 세율 등을 크게 인상했기 때문이다.

그 결과 고가주택자와 다주 택자들이 많은 세금을 부담할 것으로 보인다. 특히 서울 같은 조정대상 지역에서 2주택을 보유하고 있거나 전국에 걸쳐서 3주택 이상을 보유한 경우에는 크게 인상되는 기준시가와 세율 등으로 인해 보유세 부담 이 종전보다 2~3배가 늘어날 가능성이 높다. 따라서 이러한 제도를 적 용받는 층들은 본인에게 맞는 대응 전략을 수립할 수 있어야 한다.

구분	2020년	2021년 이후
공제금액	6억 원(1주택 단독명의 9억 원)	6억 원(1주택 단독명의 9억 원)
공정시장가액비율	90%	95%
세율	0.5~2.7%(특정 주택은 0.6~3.2%)	0.6~3.0%(특정 주택은 1,2-6.0%)
세 부담 상한율	150%(특정 주택은 200 ~ 300%)	150%(특정 주택은 300%)

• 특정 주택은 조정대상지역 내에서 2주택을 보유한 경우와 전국에 걸쳐 3주택을 보유한 경우를 말한다.
• 한편 보유 단계에서 또 하나의 세금 이슈는 임대소득세다.
• 이 세금은 부동산 임대소득에 대해 과세하는 것으로, 주택의 경우 2019년부 터 본격 과세가 되고 있다.

최근에 주택임대차정보시스템이 개통되어 주택임대소득이 노출될 가능성이 매우 높아지고, 이와 함께 2주택 이 상자의 연간 2,000만 원 이하의 임대소득에 대한 비과세가 분리과세로 바뀐 점도 임대소득세 증가를 예상하게 한다.

구분	종전	현행
1세대1주택	기준시가 9억 원 이하 비과세	좌동
	기준시가 9억 원 초과 : 종합과세	좌동(2,000만원 이하 분리과세)
1세대 2주택 이상	연간 임대수입 2,000만원 이하 비과세	분리고세
	연간 임대수입 2,000만원 초과 종합과세	좌동

 

 

 

셋째, 양도 단계

• 양도 단계에서는 실수요자 및 투자수요자를 대상으로 다양한 제도들이 도입되었다.
• 먼저 실수요자의 경우에는 비과세 요건이 강화되었다.

구분	종전	현행
1세대1주택	2년 보유(2년 거주)	좌동(좌와동일)
1세대 2주택	새로운 주택 3년 내 처분	좌동(단, 일부 지역 내 취득 시는 1~2년 내 처분)
※ 참고 고가주택 과세 양도차익	장기보유특별공제 최대 80%	2년(21은 10년) 이상 거주 시 최대 80% 적용

일시적 2주택 비과세 적용 시 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축 되었다는 것이다. 다만, 모든 주택에 대해 2년으로 단축하는 것이 아니라, 조정대상지역에 1주택 보유자가 2018년 9월 14일 이후에 조정 대상지역에서 주택을 취득한 경우에만 이를 적용한다. 

 

따라서 획일적으로 2년 내에 처분해야 하는 것은 아니다. 그런데 이 규정은 12-16 대책에서 좀 더 강화되었다. 2019년 12월 17일 이후 취득 시에는 1년 이내에 전입 및 1년 이내에 종전 주택 처분해야 하기 때문이다 (단, 잔여 임대차계약 기간이 남아 있는 경우에는 최대 2년), 다른 하나는 2020년부터 고가주택에 대한 장기보유 특별공제가 획일적으로 24~80%가 아닌 2년 이상 거주해야 이 공제율을 적용하는 것으로 요건이 바뀌었다. 이러한 공제 제도는 2021년에 더욱 강화되는데 이때에는 보유 기간과 거주기간별로 3년은 12%, 10년은 최대 40%를 각 각 적용한다. 따라서 2021년 이후에는 10년 이상을 거주해야 최대 80%를 적용받을 수 있게 된다.

 

 

 

 

 

 

한편 투자수요자에 대한 기존의 양도세 중과세 제도는 계속 유지될 것으로 보인다. 한편 주택임대사업자들에 대한 세금 감면 내용은 주택의 취득 시기 및 등록 시기 등에 따라 그 내용이 달라지므로 유의해야 한다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 신규 등록분은 사실상 감면 혜택이 거의 소멸되었다고 봐도 무방하다. 이외에도 2020년 8월 18일 이후부터 4년 단기임대로는 등록이 불가하고, 아파트를 제외한 다세대주택이나 다가구주택, 빌라, 오피스텔 등만 8 년에서 10년으로 바뀐 장기임대로의 등록만 가능하다.

 

한편 기등록자들의 경우에는 의무임대기간이 끝나면 임대등록이 자동말소된다. 그 리고 의무임대기간 경과 전이라도 공적의무를 지키고 임차인의 동의 를 얻으면 자진하여 말소할 수 있다. 이러한 제도의 변경은 당연히 임 대사업자들의 세제 혜택에 많은 변화를 가져올 수밖에 없게 되었다.

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