NPL 투자 7가지 장점 (배당금 수령, 직접 낙찰, 소액투자, 융자, 절세, 상계처리, 특수경매물건매입)

부실채권 투자자들은 일반 경매에 참여하는 사람들보다 많은 특권을 누리게 된다. 위험에 대한 기회비용일 뿐이라고 폄하하는 사람들도 있지만, 제대로 알고 투자하면 경매보다 더 위험하다고 할 것이 전혀 없다. 다시 말하지만 부실채권은 소액으로 최대 수익을 얻을 수 있는 최적의 투자 방법이다.

 

NPL 투자 7가지 장점 미리보기

성공효과, 장점	세부 내용
배당금 수령 효과	• 경매로 제3자 낙찰 시 명도 없이 배당금 수령 • 투자기간이 짧고 현금화가 편리
직접 낙찰 효과	채권 회수 금액으로 직접 낙찰 가능(채권최고액 범위) 일반경매보다 유리한가격에 낙찰
소액투자 효과 (융자 효과)	3~5천만원으로 투자 가능 매입가격의 80~90% 담보부 질권대출의 융자 효과
절세 효과	· 수익금에 대해 비과세
상계처리 효과	• 채권자의 경매낙찰로 매각대금 상계처리 ㆍ고가 낙찰 후 장부상 손실매각으로 다른 물건의 양도세 납부세액과 상계처리
합법적 계약서의 효과	합법적으로 배당기일 채권금액으로 고가 낙찰
특수경매물건 매입 효과	법정지상권 유치권 등 매입으로 고수익 발생

 

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배당금 수령 효과

부실채권에서 배당금이란 무엇일까?

• 경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정 기준에 따라 채권자가 받는 돈이다.
• 부실채권을 매입한 투자자가 완전 생초보라 해도 걱정할 필요가 없다.
• 법원에서 알아서 매각대금을 지급해 주기 때문이다.
• 물론, 투자자가 배당금 수령 효과를 극대화하기 위해서는 경매낙찰 예상가격을 확인한 후, 그 가격보다 가능 하면 낮은 가격에 부실채권을 구입해야 할 것이다.
• 부실채권은 다른 상품보다 수익률이 높고, 투자 기간이 짧으며, 기간 예측이 가능하기 때문에 어떤 투자보다 유리하다.

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직접 낙찰효과

• 경매란 쉽게 말해 제일 높은가격을 부르는 사람이 물건을 가져가는 입찰 방식이다. 제정신인 투자자라면 급매물 시세보다는 낮은 가격에 입찰할 것이다. 급매물시세라는 입찰가격의 상한선을 가지고 있는 것이다.

그런데 부실채권을 매입한 사람에겐 시세가 그리 중요한 기준이 아니다. 그보다는 배당기일 채권금액이라는 범위 내에서 입찰가격을 쓰게 된다. 자기 가 받을 수 있는 채권최고금액까지 배팅할 수 있다는 것이다. 다른 입찰자보다 상당히 유리한 위치에 서 있는 만큼 낙찰 가능성도 높다.

 

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소액투자 효과(융자 효과)

부실채권 투자가 소액으로 가능한 이유는 간단하다. 은행에서 매입 자금의 최대 90%까지 대출해주고 채무인수방식으로 구입하는 경우엔 매입금액의 20% 정도만 있으면 계약금과 중도금을 납입할 수 있기 때문이다. 

소액투자의 팁은 은행 대출을 잘 이용하는 것이다. 근저당권을 담보로 대출받는 것을 담보부 질권대출'이라 한다. 보통 금융기 관들은 부실채권 매입 금액의 80~90%까지 대출을 해준다. 채권액 2억 원인 부실채권을 20% 할인해 1억 6천만 원에 매입할 경우, 은행에서 1억 2천 8백만 원까지 대출받을 수 있다. 결국 자기자본 3천 2백만원만 있으면 된다는 결론이다. 이거야말로 레버리지 효과 최고다.

 

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절세 효과

• '배당을 목적으로 경매 중인 부실채권에 투자했다면, 보통 6개월 정도에 투자 금을 회수할 수 있다.
• 직접 낙찰받는 것이 목적이라면 7개월이면 명도까지 깔끔 하게 정리해 매매할 수 있다.
• 특히 배당수익은 비과세이므로 그 어떤 상품보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.

1년 이내 단기 매매 시에 50%의 양도소득세를 부과하고 있는 현실 속에서 세금을 절세할 수 있는 상품이라는 것은 투자자의 입장에서는 엄청나게 매력적이다. 부실채권 투자를 주업으로 하는 사람이 아니라면 소득세를 납부하지 않아 도 된다는 판례들이 많이 나와 있다.

 

 

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상계처리 효과

경매 물건과 상계처리 효과

• 경매 진행되는 부실채권을 매입한 투자자가 직접 낙찰받는 경우, 배당받을 금액의 범위 내에서 낙찰대금을 내지 않고 상계 신청으로 대신할 수 있다.

감정가격이 2억 5천만원인 상가가 있다고 치자. 상가에 설정된 근저당권(2억)을 8천만 원에 매입했다면, 이 물건을 2억에 낙찰 받고 잔금을 내지 않고 상계처리할 수 있다는 것이다. 물론, 잔금대출을 이용한다면 매입금액보다 더 많은 금액을 활용할 수도 있다.

 

그러나 실무에서 조심해야 할 것이 하나 있다.

 

부실채권을 매입하고 융자를 받는 경우 법원에서 상계 신청을 받아주지 않는 사례가 늘고 있다는 것이다. 그 이유는 간단하다. 담보부 질권을 설정한 은행의 권리를 보호하기 위해서다. 상계신청서를 법원에 접수하면 담보부 질권이 설정 된 은행의 동의서를 요구하기도 한다. 그런데 은행의 동의서를 받기는 현실적 으로 어려운 경우가 많다.

또한, 경매 물건의 다른 이해관계인이 이의를 제기할 경우 상계 신청이 거부 되기도 한다. 설사 이런 상황이 벌어진다 해도 걱정할 필요는 없다. 상계 신청 대신 잔금대출로 작전을 변경하면 그만이기 때문이다.

 

다른 일반 물건과 상계처리 효과

• 부실채권 투자가 좋은 것은 절세 전략이 많다는 것이다.
• 다른 물건과 양도소득세를 연계하는 상계 신청으로 절세를 하는 방법이 있어 소개하려고 한다.

A씨가 현재 2가지 부동산거래를 진행하고 있다고 가정해보자.

첫 번째 거래를 통해 매매차익이 5천만 원 발생해 그 50%인 2천 5백만 원을 양도세로 납부해야할 상황이다.
두 번째 거래는 부실채권이다.

A씨는 감정가격 3억, 부실채권 2억 7천만 원인 물건을 2억 원에 매입했다. 그 후 2억7천만 원에 직접 낙찰받고, 2억 2천만원에 매도했다. 장부상으로는 분명 5천만원의 손실이 발생했다.

이를 매매차익 5천만원이 발생한 앞의 물건과 연계 처리하면 어떻게 될까? 첫 번째 거래의 5천만원 이익과 두 번째 거래의 5천만 원의 손실을 상계처리 하면 최고의 절세 효과를 낼 수 있다. 절세뿐일까? 부실채권을 2억 원에 매입해 2억 2천에 매도한 두 번째 거래를 통해 2천만원의 순수익이 발생했다.

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합법적 계약서의 효과

• 부실채권 매입자가 직접 낙찰받는 경우는 자신이 받을 수 있는 채권 최고금액 범위 내에서 입찰할 수 있기 때문에 낙찰 가능성이 높다는 것이다. 그런데 고가 낙찰을 받아 유리한게 또 있다.
• 매각잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 일반 시세로 매각 지 양도세에 있어 유리하다는 것이다. 고가 낙찰이라 해도 모든 절차가 합법적으로 진행되기 때문 에 법적인 문제가 발생할 소지는 거의 없다.

 

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특수경매물건 매입 효과

특수물건은 '권리적 하자 또는 흠결이 있는 물건'이다. 그래서 그만큼 저렴하게 구입할 수 있다는 것이 장점이다. 하자가치유되는 순간, 일반 경매보다 높은 수익이 약속되는 것이다.

특수물건은 소유권 취득후 추가적인 매입비용이 발생하거나, 대출에 문제가 발생하거나, 사용권이 제한될 수 있는 물건이다. 유치권, 법정지상권, 선순위가 등기, 선순위 가처분, 지분경매, 토지별도등기, 가장임차인, 후순위 토지인도 및 건물철거 가처분, 분묘기지권등등 특수물건도 아주 다양하다.

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