NPL과 경매의 차이점 정리(낙찰가능성, 투자금 회수, 매도, 양도소득세)

NPL과 경매 차이점

• 경매에 비해 부실채권이 얼마나 더 위험하고, 얼마나 더 수익이 나는지 궁금한하다. 여러분들의 궁금증을 해결해주기 위해 지금 부터 경매와 부실채권의 차이를 철저하게 비교 분석해보자.
• 비교 분석은 4가지 항목이 있다. 즉낙찰가능성, 투자금 회수기간 매도 용이성, 세금이 그 기준이다. 

---

NPL과 경매의 차이 정리

순서	구분	NPL	경매
1	낙찰 가능성	매우 높다	낮다
2	투자금 회수기간	기간이 짧다	기간이 길다
3	매도 용이성	다양한 매도 방법	단순한 매도 방법
4	양도세 부담	양도세 절약	양도세 과다

 

 

NPL과 경매의 낙찰 가능성

 

경매 입찰금액을 결정하는 일은 그야말로 피를 말리는 일이다. 필자 역시 수 도 없이 경매와 공매에 참여했지만 입찰금액을 적어야 하는 순간의 고민과 입찰봉투를 개봉하는 순간의 불안과 설렘의 이중주는 시간이 흘러도 면역이 되지 않는다.

2007년 필자는 유치권이 설정된 인천의 다가구 공매 물건에 입찰한 적이 있 다. 결론적으로 최저매각금액 1억 4천 3백만 원보다 2천만 원 많은 금액으로 입찰해 단독으로 낙찰을 받았다.

만약 사전에 1억 6천 3백만 원에 단독 입찰인 것을 알았다면 고민도 없었을 것이고, 더 높은 수익을 확보할 수 있었을 것이다. 당시에 약간 약이 올랐던 기억이 난다. 나중 일이지만 당시 5억으로 신고된 유치권은 명도소송을 해 승소했고, 선순위 임차인 6가구 별도의 방법으로 배당요구를 유도해 결국 5억 7천 5 백만원에 매각하여 큰 수익을 보기는 했다.

입찰가격을 조금 낮추면 떨어질 것 같고 조금 더 쓰자니 등과 금액 차이가 많이 날 것 같아 고민인 것이다. 입찰가격을 입찰함에 넣는 그 순간까지 고민이고 집행관이 최고가매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴이 벌렁거린다.
 - 성시근교수님 책 인용

그런데 부실채권을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다. 입찰가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 산 근저당권으로 받을 수 있는 최고금액까지 고가 입찰할 수 있기 때문이다.

현재와 같은 불경기에는 특별한 변수가 없는 한, 부실채권 투자자가 낙찰받게 되어 있다. 부동산 경매에서 부실채권을 매입한 사람이 낙찰받을 가능성은 거의 99%다.

아마 낙찰가격이 발표되는 순간, 경매 법정은 술렁일 것이다. 시세보다 쎈 가격에 낙찰받은 투자자를 제정신이 아니라고 생각할지도 모른다.

 

NPL과 경매 투자금을 빨리 회수할 수 있는쪽

 

• 경매 입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 이는 세금 문제와 연결되어 있다.
• 1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 50%, 2년 이내 단기 매매에는 40%가 부 과되기 때문에 대부분의 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다.
• 그런데 2년 후 부동산의 가격 흐름은 족집게 무당이라도 예측하기가 어렵다.

 

반면, 부실채권을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 행복하다. 불과 몇 달 후의 경매낙찰 예상가격은 충분히 예측할 수 있기에 마음 편하게 배당기일만 기다리면 되기 때문이다. 기본적으로 단기투자 성격 인 부실채권 투자는 투자 예측이 확실하고 투자금 회수기간도 짧다.

 

NPL과 경매 매도는 누가더 쉬울까?

 

• 경매로 낙찰받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다.
• 낙찰가격이 공개되어 있기 때문에 매수자는 자신에게 유리한 협상을 하려 할 것이고, 부동산공인중개사들은 중개수수료를 넉넉하게 받으려고 난리다.

"싸게 낙찰받으셨는데 조금 깎아 주시죠." "중개수수료, 기대하고 있겠습니다."

 

낙찰받는 데 도와준 것 하나 없는 사람들이 밥상 위에 숟가락을 얹으려는 형국이다. 정상 매도를 방해하는 분위기가 형성되어 있는 것이다. 그런데 부실채권으로 낙찰받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다. 시세보다 높게 낙찰받았다는 것을 알기 때문에 "저 이미 엄청나게 손해 봤습니다"라고 배수진을 칠 수 있다. 감히 깎아달라는 둥, 수수료를 더 챙겨달라는 둥하지는 못할 것이다. 말만 잘하면 거꾸로 중개수수료를 할인받을 수도 있다.

 

또한 부실채권 투자자는 배당투자 유입투자, 자진 변제 투자, 재매각 등 다양한 방법으로 투자할 수 있는 반면 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

 

 

NPL과 경매 세금은 누가더 덜낼까? (양도소득세)

• 경매 입찰로 낙찰받은 사람에게 인터뷰를 한다고 치자. "지금 이 순간, 제일 걱정되는 것이 뭔가요?" "양도세요."
• 경매보다 부실채권이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실하고 강력한 것이 바로 세금 문제이다.
• 우리가 부실채권 공부를 더 열 심히 해야할 이유이기도 하다. 양도세를 안 내도 된다는 것은 투자자에게 과연 어떤 의미일까?

물론 세금이 국민의 4대 의무라고는하지만, 투자자라면 한 푼이라도 세금을 덜 내기 위해 동분서주하는 것이 사실이다. 필자 역시 경비 처리를 통해 자본적 지출을 증가시키고 세금을 절세하려는 노력을 기울여 왔다. 일부 매수자들은 불법이라는 것을 알면서도 다운 계약서를 작성해 양도소득세를 덜 내려고 한다.

 

양도세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도가격보다 "낙찰가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다. 양도를 통해 이익은커녕 손해가 난 셈이기 때문이다.

 

 

경매보다 부실채권이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실하고 강력한 것이 바로 세금 문제이다.

우리가 부실채권 공부를 더 열 심히 해야할 이유이기도 하다. 양도세를 안 내도 된다는 것은 투자자에게 과연 어떤 의미일까?

 

지하철 1호선 녹천역 도보 5분 거리에 위치한 창동주공아파트 인기 있는 역세권 소형 아파트다. 감정가격은 170,000,000원 3차 입찰기일에 136,796,000원에 낙찰되었다.

이 물건은 1순위 근저당 채권최고액이 178,000.000원이었다. 필자가 유동화 
회사와 협상한 결과 전차 가격인 136,000,000원에 매입이 가능했다. 이 사례에서 일반 경매로 참여한 사람과 부실채권을 매입해 경매에 참여한 사람의 수익률은 어떻게 달라질까? (경매낙찰가격 NPL매입가격 = 136,000,000)

우선 일반 경매 투자자다.

• 136,000,000원에 낙찰받고 1년 이내에 155,000,000원에 매도한다면, 피 같은 수익금의 50%를 고스란히 양도세로 헌납해야 할 것이다. 돈을 많이 벌긴 한 것 같은데, 결국 내 손에 남는 건 얼마 안 되는 셈이다.

 

다음은 부실채권 투자자다.

• 부실채권을 136,000,000원에 매입한 후, 경매 입찰을 통해 155,000,000원에 낙찰받았다고 하자. 앞의 사례와 똑같이 155,000,000원에 매각한다면 양도세를 한푼도 낼 필요가 없다. 수익금이 온전히 다 수익금이다.

 

'수익 있는 곳에 세금 있다'는 격언이 있지만, 부실채권만은 예외라 할수 있다. 부실채권이 좋은 이유는 양도세가 없다는 것 외에, 고가로 입찰에 참여함으 로써 낙찰 가능성이 높다는 점도 있다. 또한, 낙찰대금은 채권금액과 상계처리 하면 투자금을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 부실채권이 오히려 소액투자에 좋다는 얘기다.

 

 

---

※같이 보면 좋은 글 (페이지 상단 '블로그내 검색'을 사영하시면 훨씬 유용한 정보가 있습니다.)

[부동산, 경매 공부] - NPL은 안전할까? NPL은 할인율, 세일상품

[부동산, 경매 공부] - NPL이란? 뜻과 명칭, 역사, NPL 수익구조, 실사례 예시