NPL이란? 뜻과 명칭, 역사, NPL 수익구조, 실사례 예시

NPL 정의

• 우리는 일상생활을 하면서 수많은 채권채무관계를 맺는다.
• 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못하는 사태는 심심찮게 발생할 수 있다.
• 원금이나 이자가 3개월 이상 연체되면 'NPL(Non Performing Loan) '무수익여신' 혹은 '부실채권'이라고 한다.

 

아파트 대출금 이자를 3개월 연체해도, 카드 대금이나 휴대폰 요금, 외상값 을 3개월 연체해도 모두 NPL이다. 우리도 까딱 잘못하면 NPL의 채무자나 채권자가 될 수 있다. 이렇듯 대출 있는 곳에 NPL이 있고, NPL있는 곳에 경매가 있는 것이다.

NPL을 부르는 다른 이름도 있다. 여러분이 모두 다 아는 '부실채권'을 포함해 '근저당권부 채권', '무수의 여신', '고정 이하 여신'이다. 앞으로 이런 이름들을 들으면 “NPL"이라고 이해하면 된다.

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NPL의 다양한 명칭

1. 부실채권
2. 근저당권부 채권
3. 고정이하 여신
4. 무수익 여신

NPL을 딱 부러지게 한마디로 정리하면 다음과 같다. 3개월 이상 연체된 대출채권'으로 고정이하여신이다.

 

그런데 왜 고정이하 여신이란 조건이 하나 더 붙었을까?

 

자산건전성 5단계 분류표를 살펴보자 NPL이라고 다 똑같은 NPL이 아니라는 것을 알 수 있다. 부실한 정도에 따라 다시 3가지로 나눠지는 것을 볼 수 있다. 또한 부실의 정도는 단순히 연체된 기간이 아니라, 채무를 갚을 능력 여하로도 판단된다는 것을 짐작할수 있을 것이다.

 

 

자산건전성 5단계 분류표

단계		내용
정상	정상	1월 미만의 연체대출채권
	요주의	1월 이상 3월 미만 연체 대출채권 세심한 주의나 사후 관리가 필요한 대출금
부실채권	고정	3월 이상 연체대출채권 채권 회수에 상당한 위험이 발생한 것으로 판단되는 대출금과 회수 의문 또는 추정손실 대출금 중 회수 가능할 것으로 예상하는 금액
	회수 의문	3월 이상 12월 미만 연체 대출채권 채권회수에 심각한 위험이 발생한 대출금 중 화수 예상금액을 초과하는 대출금
	추정 손실	12월 이상 연체 대출채권 손실처리가 불가피한 대출금 중 화수 예상금액 초과 대출금

• NPL은 물적 담보가 있는 담보부 부실채권과 담보가 없는 무담보부채권이 있다.

물적 담보에는 어떤 것들이 있을까?
부동산, 신용 증서는 물론 유체의 동산, 건설 중기, 항공기, 선박 등등이 있을 수 있다.

무담보부채권에는 카드 대금, 휴대폰 및 통신비 미납금은 물론 차용증, 외상 값, 미납된 제품 대금 등이 있다. 이외에 개인회생 채권, 워크아웃 채권 등 특별 채권과 기업재무구조개선 채권 및 프로젝트파이낸싱(PF) 부실채권 등이 있는데, 이름만 알아두는 것만으로 충분 하다.

 

우리가 관심을 가져야 하는 것은 담보부 부실채권, 그중에서도 부동산이 담보인 부실채권이다.

거래되는 부동산의 종류는 아파트, 다세대, 연립주택, 단독 주택,다가구주택, 오피스텔, 상가, 빌딩, 공장, 목욕탕, 병원, 주유소, 농지,임야 등으로 아주 다양하다. 무담보부채권은 왜 관심을 가지면 안 되냐면? 당연한 얘기지만 담보가 없이 채권 추심이 진행되므로 일반인들이 뛰어들기에는 위험성이 너무 크기 때문이다.

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NPL의 역사 한국에는 NPL이 없었다.

• 1997년 이전에는 우리나라에 NPL이란 개념이 없었다.
• 그렇다면 IMF외환위기와 관련이 있다는 얘기가 된다.
• 1997년 한보철강, 진로그룹, 한신공영, 기아그룹, 쌍방울, 해태그룹, 뉴코아 등 기라성 같은 기업들이 줄줄이 부도로 넘어지고, 부실 종사의 영업정지를 시작으로 경기은행, 대동은행, 동남은행, 동화은행, 충청은행이 퇴출된다.

 

이 과정을 통해 금융기관이 보유하고 있던 부실채권은 기하급수적으로 증가하게 된다. 정부는 금융기관의 구조조정을 지원하기 위해 자산관리공사의 부실 채권정리기금를 통해 금융기관의 부실채권을 매입하게 된다. 그리고 정부가 매입한 부실채권은 론스타, 골드만삭스, 모건스탠리 등 외국계 투자 펀드에 헐값으로 매각된다. 헐값이라면 얼마가 헐값일까? 담보가 있는 담보부 부실채권은 대출 원금의 45%, 무담보 부실채권은 3% 거의 공짜나 다름없는 가격에 매각되었던 것이다.

 국민이 고통 받던 외환위 기 속에서 부실채권은 IMF 극복하기 위한 수단, 기둥뿌리를 뽑는 외화벌이 수단이었던 것이다.

외국계 펀드는 부실채권을 다시 국내투자자에게 재매각하 거나, 법원경매를 통하여 막대한 그야말로 천문학적인 수익을 확보했다.

 

우리는 이렇게 비싼 수업료를 내고 부실채권에 대해 공부하게 되었다. 이런 태생 배경 때문에 부실채권은 외국계 펀드나 기관투자자들이 수백 억 씩 투자하는 상품, 일반인은 범접할 수 없는 재테크란 선입견을 가지게 된 것이다.

 

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 NPL 수익구조, NPL로 돈 버는 방법

• 은행들은 자산건전성을 높이기 위해 부실채권을 정기적으로 매각한다.
• 이런 부실채권을 매입한다면 다양한 방법으로 수익을 낼 수 있다.
• 경매가 진행되는 것을 기다려 매각대금에서 채권금액을 회수할 수 있다.

 

직접 경매에 뛰어들어 낙찰받아 수익을 낼 수 있다. 채무자가 자진변제하여 수익을 달성할 수 있다. 부실채권을 되팔아 마진을 챙길 수 있다. 앞에서도 설명했듯이 은행들은 부실채권을 제값이 아닌, 할인된 가격에 팔기 때문에 아주 유리한 입장에서 투자할 수 있다.

최근 경매 시장이 일반인들에게 대중화되면서 "수익률 하락했다. 재미가 없어졌다"는 말을 많이 듣는다. 솔직히 경매 수익률이 하락한 것은 사실이다.

부동산을 구입하기만 하면 오르던 시대가 종말을 맞으면서 단기간에 수익률을 극대화할 수 있는 부실채권 시장이 급부상하고 있는 것이다. 부실채권은 지금 시작 단계이며, 우리 앞에 펼쳐진 재테크의 블루오션이다. 어렵다는 이유로, 위험하다는 이유로 아직까지 소수들의 시장', '그들만의 리그로 남아 있기 때문이다. 우리가 부실채권을 공부해야 할 이유가 여기에 있다.

 

 

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실사례

• 부실채권은 일반투자자들이 소액으로 투자할 수 있는 상품이다. 겁내거나 움츠러든다면, 그것은 부실채권을 독점하려고 하는 자들이 원하는 바일 것이다. 이제 본격적으로 부실채권 투자가 어떻게 진행되는지 사례를 통해 알아보자.

2012년 12월 회사원 김 모 씨는 1억 2천만원짜리 근저당권을 1억 원에 샀다. 경매가 진행 중인 서울 소재 아파트(감정가 2억 2,000만 원)의 1순위 근저당권이 었다.

그런데 이 아파트는 2003년 3월 법원 경매에서 제3자에 의해 1억 7천 6백 만원에 낙찰되었다. 이게 어떤 의미일까? 간단하다. 김 모 씨는 단 세 달 만에 2 천만 원을 벌었다는 것이다.

이를 연 수익률로 환산해볼까? 80%다!

• 부실채권은 현재까지 존재하는 가장 완벽한 상품이자 창조적 아이디어를 발 휘할 수 있는 다기능 상품이다. 즉 부동산 투자의 완결판, 재테크의 꽃이라 할 수 있다.

 

부실채권 투자에 있어 필자가 가장 강조하는 것이 분석과 3원칙이다.

 

2분석이란 물건분석(부동산의 가치 분석)과 채권분석(부실채권 가치 분석)이다.

3원칙이란 경매낙찰예상가격 알아맞히기, 배당기일 채권금액 계산하기 부실채권 저가매입하기 원칙을 말한다. 필자의 이름을 따서 S.K NPL 2 분석, 3원칙 "이라 이름을 붙여보았다.

SK 2분석	물건분석 채권분석
SK 3원칙	경매낙찰 예상가격 배당기일 채권금액 부실채권 저가매입

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