경매 NPL 배당이란? (배당요구 채권자, 채권자 배당 순서 포함)

배당이란 무엇인가?

• 배당이란 정해진 순서에 따라 채권자에게 매각대금을 나눠주는 행위이다.
• 한정된 '매각대금을 정혜진 '순서'에 따라 나눠준다는 것은 순서가 밀리게 되면 돈을 받을 수 없다는 의미이다.
• 그만큼 순서가 중요하다는 얘기다.
• 일반 경매에 참여한 입찰자들이라면 배당에 거의 관심이 없다. 채권자들이 얼마를 배당받든지 말든지 상관없다.
• 단지 자신이 낙찰가격 외에 추가로 부담할 것이 있는지 없는지만 초미의 관심사이다.

반면, 부실채권 투자자에게 있어서는 2가지 모두 아주 중요하다. 일반 경매 참여자보다 2배로 신경을 써야 한다는 의미이다. 물론 더 많은 시간과 비용을 지불한 만큼 수익률이 보장되는 것이므로 감수해야 할 부분이다.

 

 

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NPL은 배당이 반이다

• 배당금이란 수익률에 직결되는 것이므로 당연히 중요하다. 그런데 경매보다 부실채권 투자에 있어 배당은 더 중요하다. 왜 그럴까?
• 문제는 후순위 소액임차인이다.
• 경매는 말소기준등기를 중심으로 자신보다 늦은 권리들을 모조리 묵살할 수 있으므로, 후순위 소액임차인의 최우선변제금은 인수금액이 아니기 때문이다.
• 그들이 배당을 받든지 말든지 자신의 소관이 아니다. 그런데 부실채권 투자에 있어서는 문제가 심각하다. 소액임차인의 최우선 변제금은 근저당권보다 우선해 배당받기 때문이다. 최대 3,200만 원이 배당되기 때문에 수익률에 치명적 영향을 미친다.

물론 이 밖에도 당해세, 임금채권, 선순위 조세채권, 경매집행비용 등이 우선 배당되기 때문에 자칫 배당표를 잘못 판단하면 투자자 손실이 발생할 수 있다. 그러니 부실채권 투자에 있어 선순위 배당채권을 확인하는 것은 중요하다는 말로는 부족할 정도로 중요하다.

선순위 배당채권을 확인하기 위한 비법이 따로 있을까? 비법은 없지만, 정석은 있다. 가장 먼저 등기부등본을 확인하는 것이다. 등기부등본만 봐도 압류, 가압류 여부를 쉽게 알 수 있다.

다음으로 중요한 것이 경매법원의 민사집행사건기록이다.

 

• 민사집행사건기록은 배당요구종기일까지 경매법원에 접수된 소액임차인과 임금채권, 그리고 조세채권의 여부 및 금액을 확인할 수 있다.
• 특히 배당종기 이후에 매각물건명세서를 꼼꼼하게 확인해야 한다.
• 이런 직접적인 방법 외에 간접적으로 확인하는 방법도 있다. 대법원의 경매 정보에서 문건송달내역을 검색한 후 세무서, 구청 등 관공서에서 접수된 문서 내용을 살펴보는 것이다.

부실채권의 다양한 투자 형태 중에서 가장 대표적인 것이 배당투자이다.

 

8가지 투자 기법 중 무려 6가지(배당, 유입, 재매각, 방어입찰, 차순위매수, 전환 무담보 채권투자기법)에서 배당이 아주 중요하다. 전환 무담보채권 기법의 경우에도 회수할 수 있는 금액과 회수할 수 없는 금액의 비율이 달라지기 때문이다.

 

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배당요구는 누가 언제 하나?

• 경매에서 배당을 받기 위해서, 채권자는 반드시 배당요구를 해야 한다.
• 그것도 아무 때나 하면 되는 것이 아니고, 꼭 배당요구종기일까지 해야한다.

 

그럼 누가 하는 것인가

• 경매 절차에서 배당요구를 할 수 있는 채권자는 근저당권자를 비롯한 담보권 자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 이후에 가압류를 한재 권자가 있다.
• 민법과 상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자이다. 즉, 법률에 의해 보호받는 임차인과 소액임차인은 당연히 배당요구를 할 수 있다.
• 부실채권 투자자들도 배당요구를 해야 되는 것으로 아는 분들도 있을 텐데, 그렇지는 않다. 임의경매를 신청한 근저당권자는 따로 배당요구절차를 거치지 않아도 배당을 받을 수 있기 때문이다.

 

임차인이라면 집행법원에 서면으로 채권의 원인과 액수를 기재해 신청하면 된다. 만약 임차인이 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않는 경우에는 배당금을 받을 수 없다. 또한 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우, 배당요구를 한 채권자는 배당요구종기가 지난 뒤에 이를 철회할 수 없다.

 

앞의 설명에서 '배당요구종기'란 용어가 계속 나온다. 배당요구 기간이란 것이 정해져 있고, 그 시작점과 종료점이 있다는 것을 알 수 있을 것이다. 배당요 구기간은 집행법원이 결정한다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때로부터 1주일 이내에 집행법원은 |배당요구종기를 결정하게 된다. 이 시점은 당연히 첫 매각기일 이전이 될 것이다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우, 배당요구종기를 연기할수도 있다.

 

 배당요구는 어떤 힘을 가지나?

배당요구를 한 채권자는 일단 배당받을 권리가 생긴다. 아울러 매각결정기일에 출석해 매각허가에 대한 의견을 진술할 수 있고, 그 결정에 불복할 경우 즉시 항고할 수 있는 권리가 있다. 집행법원으로부터 배당 기일통지를 받을수 있음을 물론이다.

그런데 배당요구를 했다고 무조건 다 받아들여지는 것은 아니고 요건을 심사해 적합하지 않으면 각하된다. 실제적으로는 각하결정을 따로 하는 것이 아니라, 배당기일에 배당에서 제외된다.

 

만약 어떤 채권자가 채권의 일부만 배당요구를 했다가, 나중에 추가하고자 한다면 어떻게 될까?

배당요구종기일 전까지는 가능하며 그 이후에는 새로운 채권을 추가할수 없다는 것이 대법원 판결이다(2002.1.25.20011 1055 판결)

근저당권을 매입한 채권자가 임의경매를 신청하는 경우, 경매신청서에 변제기 까지의 이자가 반드시 청구되어야 한다는 것이다. 만일 이것을 기재하지 않았다면?

배당기일까지의 이자 등 부대채권을 배당받을 수 없는 불상사가 생기게 된다. 임의경매를 신청한 채권자가 이자를 배당받을 기간을 확정했다가 나중에 채 권계산서에 의해 부대채권을 증액시키고자 한다면 늦어도 배당요구종기일까 지는 제출해야 한다. 그 이후에는 허용되지 않는다(20013.26.99다11526 판결).

• 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우 배당받을 길은 없다.
• 배당요구종기일 이후 채권을 추가하거나 확장할 수 없는데, 이를 실권효과'라고 한다. 권리를 상실했다는 뜻이다.

 

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배당요구 안 해도 되는 채권자, 배당요구 해야되는 채권자

"임금채권을 가진 채권자는 배당요구를 하지 않아도 될까?"

결론부터 말하면 거짓이다. 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권 등 우선변 제권을 가졌다 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당받을 수 없다.
또한 배당을 받은 순위자를 상대로 부당이득반환청구도 할 수 없다. 그런데 배당요구라는 절차를 거치지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자도 있다. 

 

배당요구 안 해도 되는 채권자

등기부등본을 들여다보면 알수 있다. 경매개시결정등기 이전에 등기부에 올라가 있는 이해관계인이라면 굳이 배당요구를 하지 않아도 되기 때문이다.

1. 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권 등 매각으로 소멸되는 채권을 가진 자
2. 첫 경매개시결정등기 이전에 등기된 압류 및 가압류채권자
3. 첫 경매개시결정등기 이전 체납 처분에 의한 압류권자
4. 선행사건의 배당요구종기까지 이중경매 신청한 채권자
5. 종전 등기부 등의 권리자

 

반드시 배당요구해야 되는 채권자

경매개시결정등기 이후에 등기부에 등재되었거나, 반드시 이해관계인 배당 요구가 필요한 채권자는 다음과 같다.

 

1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
2. 경매개시결정등기 이후에 가압류를 한 채권자
3. 임대차보호법이 적용되는 임차권등기 안 된 임차보증금채권, 임금채권
4. 첫 경매개시결정등기 이후의 저당권 전세권 등기된 임차권
5. 조세, 기타 공과금 채권

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채권자 배당 순서

배당요구종기까지 경매 신청을 한 압류채권자, 배당요구종기까지 배당요구 한 채권자 첫 경매개시결정등기 이전에 등기된 가압류채권자, 저당권자와 전세권자 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자 등이 몰려들 것이다. 

 

부실채권 투자자입장에서 다행인 것은 경매집행비용, 당해세, 임금채권 소액 임차보증금 등을 제외하고는 대부분 가장 먼저 배당받는다는 것이다. 이는 애초에 근저당권을 설정한 은행에 감사해야할 부분이다. 대출 전에 채무자에게 국세및 지방세 완납증명서를 미리받기 때문에 배당 순위에서 유리해진 것이다. 하지만 세상일은 어찌 될지 모르니까 만일의 사태를 대비해 배당 순서를 제대로 숙지해야한다.

순위	내용	비고
1순위	경매집행비용(인지대 신청서기로 등록면허세 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료 공고비 등)
2순위	제3의 취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
3순위	1. 주택 및 상가건물의 소액보증금 중 최우선변제금 2. 근로기준법상 임금채권(최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금)	안분배당
4순위	당해서	순위배당
5순위	1. 담보채권(저당권 전세권, 가등기담보) 2 확정일자 있는 임차권  3. 임차권등기된 임차권 4 당해서 이외의 국세 지방세(조세채권의 법정기일)	순위배당
6순위	1. 각종 조세채권 2 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험료 고용보험료 산재보험료)	순위배당
7순위	확정일자 없는 임차인, 가압류, 일반 채권	안분배당

• 도표의 비고란에 나오는 순위배당은 순서에 따라 배당한다는 것이다.
• 안분배당은 순서에 상관없이 동일하게 비율에 따라 배분한다는 의미이다.

 

 

1순위: 경매집행비용
배당금액에서 가장 먼저 공제되는 것이 집행비용으로 1순위 배당금은 집행비용을 예납한 경매신청 채권자에게 돌아간다.


2순위: 비용상환청구권
제3취득자의 필요비와 유익비를 의미하는데 상업용부동산의 경우는 종종 있지만, 주거용부동산에서 해당되는 사례가 드물기 때문에 크게 신경 쓰지 않아도 된다.


3순위: 소액임차인 보증금중 일정액, 임금채권
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 보호하는 소액임차인의 보증 금이 그 다음 순위이다. 보증금 전체가 아니라 그중 일정액만 배당된다는 사실 을 기억하자. 또한 근로기준법이 보호하는 임금채권이란 최종 3개월분의 임금 과 3년간 퇴직금을 말한다.


 4순위 당해세
경매에서 당해세란 대부분 미납된 재산세일 경우가 많다. 해당 부동산의 취득 세 및 등록세는 당해세가 아니라는 사실을 꼭 기억해두자(현재 8.3191헌가1 결정).


 5순위: 담보물권, 임차보증금, 임차권등기, 조세채권
이들 권리는 빠른 순서로 배당된다. 부실채권 투자에 있어서는 근저당권이 가장 먼저 배당받는 경우가 대부분이다.


6순위: 공과금
공과금(의료보험료, 고용보험료 산재보험)과 근로기준법이 보호하지 않는 임금 채권, 국세, 지방세, 각종 보험료 등이 여기에 해당된다.


7순위: 기타
확정일자 없는 임차인, 일반 채권 가압류 등이 마지막으로 배당되며 배당이 끝난 후 잉여금이 있으면 소유자(자)에게 배당된다.

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