임차인 묵시적 갱신, 상가임차인 주택임차인 차임 연체

 

주택 임차인이 차임 연체 중에 묵시적 갱신이 가능할까?

주택임대차보호법 제6조 제1항 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부 터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

제2항 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제3항 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다(제3항의 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.

 

 

 

상가 임차인이 차임 연체 중에 묵시적 갱신이 가능할까?

상임법 제10조 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우. 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우. 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경 우, 이하 6호~8호는 생략함.

상임법 제10조 제4항 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속은 1년으로 본다.

상임법 제10조의7(차임연체와 해지) 임차인의 차임 연체액이 3기의 차 임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

3기 이상 차임연체한 사실, 3기 이상 차임 중에 있는 경우

 

① 주택임차인은 주임법 제4조 제3항에서 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신을 인정하지 않고 있다.

⑧ 상가임차인의 상임법 제10조에 따른 묵시적 갱신의 경우 상임법 제10조 제1항 단서조항 각호에서 규정하고 있는 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(이하 2호~8호는 생략함)에 임대인이 계약기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱 신을 거절할 수 있다. 이 기간까지 계약해지를 하지 않았다면 묵시적 갱신돼 는 것에 대해서 상임법으로 정한 규정이 없어서 인정된다고 볼 수 있다.

이밖에 임대인은 임차인이 3기 이상 연체하고 있을 때 계약을 해지할 수 있는데(상임법 제10조의7), 임대인이 계약기간 만료 전까지 계약해지를 하 지 않고 있었다면 묵시적 갱신이 되는 것에도 다를 바 없다. 물론 묵시적 갱신 이후에도 3기 이상 연체 중에 있다면 계약을 해지할 수 있다는 사실은 별 개다. 묵시적 갱신되고 나서 연체금액을 지급했다면, 상임법으로 보호 받을 수 있는 10년 동안 임대차 계약을 유지할 수 있다. 그런데 다음과 같은 사 실에도 유의해야 한다.

 

 

(1) 환산보증금 범위내 임차인이 묵시적 갱신된 경우

임대인에게 계약해지권이 없어서 임차인은 계약갱신요구권을 청구할 수 있는 10년 동안 임대차 계약을 유지할 수 있다.

(2) 환산보증금 초과 임차인이 묵시적 갱신된 경우

환산보증금을 초과하는 임차인이 상임법 제10조 제1항에 따라 갱신을 구하지 않은 경우에는 상임법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신으로 보호받 지 못하고(환산보증금 범위 내의 임차인만 보호 받음), 민법 639조에 따른 묵시적 갱신이 된다.

 

이 경우 임대인과 임차인 모두 계약해지권을 가지고 있는데, 임대인이 계 약해지 통지 시에는 6월이 경과 후 임차인이 계약해지 통지 시에는 1월이 경과 후에 해지 효력이 발생한다.

따라서 임차인이 계약갱신요구권으로 10년 동안 보호를 받으려면 임대인 이 계약해지권이 소멸되는 시점까지(민법상 묵시적 갱신기간이 끝나기 전까 지) 계약해지를 하지 않아야 하고, 임차인은 묵시적 갱신된 임대차가 끝나기 6월~1월 전까지 계약갱신을 요구하므로 보호받을 수 있다. 따라서 임차인은 민법상 묵시적 갱신 기간이 끝나기 전까지 계약해지 통지를 않도록 유의할 필요가 있다.

 

 

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