부동산 1년 계약 후 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장수 있나요?

 

부동산 1년 계약 후 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장할 수 있나?

 

주택을 1년으로 임대차 계약하고 거주하다가 1년이 지나서 묵시적 갱신이 된 상태이다. 그런데 임대인이 갑자기 최초 계약일로부터 최단 존속 기간인 2년이 경과하면 계약갱신을 하지 않겠다는 통고서를 내용증명우편으 로 보내왔다. 이 경우 최초 계약기간 1년이 경과된 후 묵시적으로 갱신되었 으므로, 그 갱신된 계약기간을 최단 존속기간인 2년으로 보아 2년을 더 거주할 수 있지 않을까?

 

 

 

대법원 96다 5551 판결도 임차인이 주임법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차 보호법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 주임법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다."라고 판결하여 최단 존 속기 간 2년 만을 인정하였다.

따라서 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 주임법 제4조 제1항에 의하여 기간이 만료되는 것이지, 임차인 주장처럼 3년(최초의 약정 임대차기간 1년 + 묵시적으로 갱신된 임대차기간 2년)으로 임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없다. 그러나 최초 약정 임대차기간이 2년에서 묵시적 갱신되었다면 2년을 더 살 수 있다.

 

이에 반해서 상가건물 임대차에서 묵시적으로 갱신되면, 종전 계약기간(종 천 계약기간이 3년, 2년, 1년이더라도)과 상관없이 계약기간이 1년으로 갱신된다.

 

 

주택은 주임법에서 묵시적 갱신 기간에 대해서 정함이 없고 최단기간만 2년으로 정하고 있는데 반해서, 상가는 상임법에서 묵시적 갱신 기간을 1년으로 정하고 있다. 이렇게 상가 임차인은 묵시적 갱신 기간이 1년이지만, 계 약 갱신요구권으로 10년 동안 임대차 계약을 유지할 수 있다.

 

 

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