부동산 계약 이행전, 계약기간 중에 알아야 할 상식

계약 만기 전인데 계약을 해지하고 싶다면?

 

종로에서 2층 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 임대인이 장 기간 임차하면 임대료를 저렴하게 한다고 해서 5년으로 임대차 계약을 체결했습니다.

1년 영업했는데 매출이 기대했던 것에 비교해 턱없이 모자라 매 월 큰 적자를 보고 있습니다. 초기 시설비용은 포기할 각오하고, 임대인에게 계약 해지 요청했으나 임대인은 새로운 임차인은 맞춰놓고 나가라고 합니다. 새 임차인을 구하지 못하면 임대차 만료일까지 월세를 내야 합니까?

• 임대인과 임차인이 임대차 계약 기간을 5년으로 약정했을 때, 임차인이 임 대차 도중에 계약을 해지할 수 있는 해지권을 유보하고 있거나 임차인이 임 대차를 해지 요구할 수 있을 정도로 임대인 과실이 있는 등의 특별한 사유가 아닌 한 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다.
  
  
• 특별한 경우를 제외하고는 임대인의 동의가 있어야만 임대차 도중에 해지할 수 있습니다. 임대인의 요구대로 신규 임차인의 주선이 어렵다면 소정의 위약금을 지급하는 조건으로 계약을 해지하거나 현 임대료보다 저렴하게 전 차인을 구하는 등의 방법을 모색해야 할 것입니다.

 

 

 

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계약을 깰 때 해약금은 보증금의 10%인가?

송파구 마천동에 조그만 상가를 소유하고 있는데, 편의점을 운영하려는 임차인을 소개받았습니다. 공인중개사가 보증금 1천만 원 월세 40만 원을 로 중개한 후, 임차인은 계약금 1백만 원을 제 계좌로 송금했습니다. 며칠 후 본 계약을 체결하면서 준비한 자금이 넉넉지 않은 임차인 사정 때문에 보증금을 5백만 원으로 조정하고 월세를 45만 원으로 약정했고, 계약금은 이미 송금받은 100만 원으로 명시했습니다. 그런데 임차인이 개인 사정으 로 계약을 해지하면서 보증금 5백만 원에 대한 10%만이 해약금이 되므로 50만 원은 돌려 달라고 합니다.

• 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 임차인은 지급한 계약금을 포기하고 있대차계약을 해제할 수 있습니다. 일반적으로 보증금의 10%를 계약금으로 지급하는 것이 보통이지만, 해약금은 양 당사자가 계약 체결 시 약정한 계약금을 기준으로 합니다. 그러므로 임차인은 보증금의 20%로 약정한 1백만 원의 계약금을 포기하고 임대차 계약을 해제할 수 있습니다.

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가계약금을 돌려받을 수 있을까?
 

동생과 함께 커피숍을 운영하려고 점포를 알아보던 중 맘에 드는 상가가 있어, 며칠 뒤 정식 계약을 하기로 하고 우선 임대인 계좌로 가계약금 100 만원을 송금했습니다. 그런데 커피숍을 운영할 수 없는 사정이 생겨 임대 인에게 가계약금을 돌려달라고 했더니, 임대인이 돌려줄 수 없다고 거절합 니다. 법적으로 돌려받을 수 있나요?

• 임차인이 가계약금을 입금할 당시 임대인과의 합의가 본 계약 주요 급부의 중요 부분이 확정되지 않은 계약의 준비 단계인지, 또는 주요 급부의 중요 부분이 확정된 조건부 계약인지에 따라 법적 해석이 달라집니다. 임차인이 지 급한 가계약금이 소액이고, 모든 계약 내용의 합의까지는 없더라도, 본 계약 의 주된 내용인 매매목적물과 매매대금 등 매매 계약의 중요 요소들에 관한 합의가 이루어져 있는 경우라면 그 가계약은 양쪽 당사자를 구속하는 조건부 계약이 됩니다. 또한, 장래에 특정 가능한 기준, 방법 등에 관한 합의만으로 도 매매 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 그렇게 된다면 임차인은 지급 한 가계약금을 포기함으로써 계약을 해지할 수 있기 때문에 지급한 가계약금을 돌려받지 못하게 됩니다.

 

 

 

그렇지 않고 가계약금이 단순한 보관금, 매매예약 증거금이라면 임차인은 지 급한 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 하는 문제입니다.

이렇게 가계약이란 말 그대로 본 계약을 하기 전에 다른 사람과 먼저 제약하는 것을 막기 위해서 임시로 맺은 본 계약과 다른 또 하나의 계약으로 봐야 할 것입니다. 따라서 가계약금 100만 원도 또 다른 계약의 증거금으로 본 계약을 체결하지 않으면 가계약금은 상대방에게 귀속시키기로 합의하는 계약으로 볼 수 있으므로 반환받지 못하게 되는 사례가 대부분입니다. 그러나 특약으로 본 계약을 이행하지 않으면 가계약금을 반환하기로 약정했다면 돌 려받을 수 있지만 이러한 조건을 달고 가계약하는 사례는 실무에서 찾아보기 어렵습니다.

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상가건물을 계약하고 24시간 내에는 해약할 수 있을까?

상가 임대차 계약 체결하고 집에 와서 생각해 보니 성급히 결정한 것 같아서 계약을 해제하고 싶습니다. 아직 24시간이 지나지 않았기 때문에 계 약을 해약하고 계약금을 돌려받을 수 있다고 들었는데 맞나요?

양 당사자가 임대차 계약을 체결하게 되면 일단 그 효력은 유효하고, 일방 당사자가 해약할 수 있는 권리를 유보하는 등 특별한 경우가 아니라면 일방 적은로 해약할 수 없습니다.

매매, 임대차 계약 체결 후 24시간 안에 계약금을 돌려주면 합법적으로 계 약을 취소할 수 있다는 일부 부동산 업계의 관행은 법적으로 전혀 근거가 없습니다.
상대방이 계약 해제에 동의하지 않는다면 특별한 사유가 없는 한 일방적으 로 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환받기는 어렵습니다.

 

 

 

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