부동산 환산보증금 범위내 또는 초과하는 경우에 묵시적 갱신

 

묵시적 갱신 중 계약 해지할 때, 신규 임차인 주선

 

서울시에 있는 상가 2층을 2015년 1월 보증금 5천만 원, 월세 3백만 원에 임차하였고, 지금은 묵시적 갱신 중입니다. 2017년 6월 말 임대인에게 임 대차계약을 해지하겠다고 통보했는데, 임대인은 새로운 임차인을 데리고 오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 새로운 임차인을 구해야 합니까?

• 상임법으로 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 상가임차인은 대항력과 계약갱신요구권이 있어서 최장 10년까지 계약기간을 연장할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 묵시적으로도 갱신이 가능합니다(환산보증금 범위 내의 임차인만 가능). 그래서 이 기간 동안 임대인은 임차인에게 계약해지 사유가 없는 한 계약을 해지할 수 없지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 그러므로 임차인이 계약 해지 통고한 6월 말의 3개월 후인 9월 말에 임대차 계약은 해지되며, 임차인은 새로운 임차인을 구하지 않고 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있다?

 

2017년 5월 30일 서초동에서 상가건물을 보증금 2억원, 월세 800만 원 (부가세 별도)에 2년 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 현재 묵시적 갱신 중인데, 임대인이 일방적으로 해지할 수 있습니까?

• 환산보증금이 일정 금액(서울 9억원 2019. 4. 2.~현재)을 초과하는 경우, 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않을 때는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 유의할 점은 환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 같이 상임법으로 보호받는 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 민 법 제639조에 따른 묵시적 갱신이 됩니다.
  
  
• 이렇게 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신이 되면 민법 제635조 의한 기한의 정함이 없는 임대차가 되어 각 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 계약해지 통고 시에는 6월이 경과 후, 임차인이 계약 해지 통고 시에는 1월이 경과 후에 해지 효력이 발생합니다.

 

 

부동산 1년 계약 후 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장수 있나요?

 

'부동산, 경매 공부' 카테고리의 글 목록