허위 유치권 가려내는 방법 -경매 공부 (유치권자 점유 상태, 점유상실, 유치권소멸)

유치권자 점유 상태

 

이 물건은 한 가지 특이한 사항이 있다. 바로 유치권 신고가 되어 있다는 점이다. 게다가 유치권 신고 날짜가 매각기일 하루 전이었다. 솔직히 주거용 부동산에 유치권이 성립되기는 상당히 어렵다.

 

쉽게 설명하자면 점유자는 채무자의 동의하에 점유해야 하고 유치 권 배제 특약이 없어야 한다는 것이다. 낙찰받은 물건의 유치권 신고는 의심스러운 점이 한두 가지가 아니었지만, 무엇보다 민법 제320조의 성립 요건인 '점유'를 하고 있지 않았다.

유치권자는 경매개시결정등기 전부터 점유 상태였어야 하는데 현 황조 사서를 보면 유치권자가 아닌 채무자(소유자) 가족들이 점유하고 있는 것을 알 수 있다.

 

허위 유치권임을 확신하고 평소대로 입찰가를 적어 낙찰받았다. 낙 찰 후 사건 열람을 통해 유치권 신고를 한 사람이 누군지 확인해봤다. 업체명과 주소가 적혀 있는 유치권 신고서를 발견했다. 우선 신고자인 업체명을 인터넷에서 검색해봤더니 인테리어 업체였다. 하지만 주소는 신고서에 적혀 있는 것과 달랐다. 직접 찾아가 보기로 했다. 내비게이션에 주소를 입력했더니 부천에 있는 오래된 아파트 주소가 나왔다. 안내하는 곳으로 곧바로 이동했다.

 

도착한 곳은 인테리어 업체와 전혀 상관없는 곳이었다. 오래된 아파트 단지였다. 아파트 경비원에게도 물어봤지만 그런 업체는 근처에도 없다고 한다. 한 번 더 확인하기 위해 인터넷 포털 사이트에서 검색되는 업체로 전화를 걸었다.

민법 제320조 유치권의 내용

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

제328조 점유상실과 유치권 소멸

유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

 

 

나 안녕하세요 ○ 종합 설비죠? ○○○ 대표님과 통화 좀 할 수 있을 까요?

업체 대표: 누구요? 종합 설비는 맞는데 ○○○ 대표란 사람은 없는데요? 내가 대표인데 무슨 일이죠? 나: 아, ○○○란 분은 모르시는 분인가요?

업체 대표: 네. 전혀 모르는 사람입니다.

나: 네! 알겠습니다. 죄송합니다.

 

예상했듯 허위 유치권이었다. 경매를 하다 보면 이런 일이 종종 발생한다. 이런 일은 왜 일어나는 것일까? 지인에게 들은 이야기인데, 몇몇 경매 학원에서 이런 사기성 스킬을 고급 정보라고 하면서 가르친다고 한다.

 

이유는 이렇다. 경매를 처음 접하는 사람들은 경험을 쌓고 싶은 마음에 500만 원 정도만 수익이 나도 괜찮다는 생각으로 입찰가를 높게 쓴다. 최대한 빨리 낙찰받아 경매 투자 경험을 쌓고 싶은 마음 때문이다.

 

그런데 경매 왕초보들이 유치권 신고가 접수됐다는 문구를 보면 어떨까? 혹시 모를 위험성 때문에 대부분 입찰을 포기할 것이다. 높은 입 찰까를 쓸 가능성이 큰 경쟁자를 몇 명이라도 줄여 조금이라도 적은 금액에 낙찰받고 싶어서 법원에 허위 유치권을 제출하는 것이다. 법원은 유치권 신고서가 허위인지 아닌지를 따지지 않는다. 법원으로 들어오는 문서는 다 받아준다. 이런 점을 몇몇 사람이 악용하는 것이다.

 

*공부 목적으로 작가분의 사례를 적어봤습니다!

 

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