공매 권리분석을 해야 하는 이유 + 말소기준 권리란?

권리분석을 해야 하는 이유

① 부동산은 살아 있는 생물이 아니기 때문에 말을 못 합니다. 그 렇지만 말 못 하는 부동산에는 수많은 이해관계가 얽히고설켜 많은 애환이 묻어 있는 경우가 많지요. 해당 부동산을 소유할 때(매매, 낙찰, 상속 등) 권리상 문제가 없는지, 계약해도 되는지. 매입 금액이 적당한지 그 가치를 조사하고, 분석해봐야 합니다.

 

② 압류재산 공매의 경우에도 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인 수 여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 원 발급 가능 여부, 낙찰부동산의 사용제한 등이 있는지를 파악해야 합니다.

 

③ 입찰자는 입찰하고자 하는 부동산에 설정된 권리들은 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 해야 하며, 특히 주거용 건물과 상가 건물은 임대차 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 입장을 통해서 확인하는 것은 아주 중요합니다.

 

④ 공매로 낙찰받는 목적에 충실한가는 투자자의 기본입니다. 경 매나 공매를 하다 보면 경우에 따라서 분위기에 휩싸여 낙찰받기 위한 낙찰이 있을 수 있어요. 따라서 투자 목적에 충실해야 하며 그러기 위해서는 사용, 수익 및 처분했을 때 목표로 했던 이익을 가져올 수 있는지 자세히 분석하고, 재산권 행사에 제약을 주는 요소는 없는지 미리 조사해서 입찰해야 됩니다.

 

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말소기준권리란?

• 공매도 경매와 같이 가장 중요한 부분이 해당 부동산 등기부등 본에 나타난 권리 중에 말소될 기준을 찾는 것입니다.
• 말소기준권리는 그 자신부터 시작해서 그 이후의 모든 권리가 소멸하기 때문이지요.

 말소기준권리를 쉽게 이해하기 위해서는 금전 채권과 관계된 권리들이 어떤 것인지 찾으면 됩니다. 금전채권 과 관계된 권리들이 말소기준권리가 되기 때문이에요. 즉, 돈을 받을 권리를 가진 사람들이 등기부등본에 설정한 권리로서

① 압류와 가압류
② 근저당과 저당
③ 담보가등기
④ 강제경매개시결정기입등기
⑤ 전세권(건물 전체에 설정된 선순위 전세권으로서 전세권의 권리로 임의경매를 신청할 때와 후순위 권리자가 경매를 신청할 때 전세권에 의한 배당을 신청할 때)

위 5가지의 권리는 금전 지급과 관계된 권리이기 때문에 이런 종류의 권리들이 말소기준권리가 됩니다. 이 부분은 아주 중요하기에 더 부연하면 다음과 같습니다. 위의 5가지 권리들의 목적은

1. 금전채권의 담보(근저당, 담보가등기)
2. 금전채권의 보전(가압류)
3. 금전채권의 회수(강제경매기입등기)하기 위함입니다.

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경매개시결정기입등기가 말소기준권리가 되는 이유는?

• 경매개시결정 기입등기는 단순한 등기부상의 기재이지만, 채권자 ○○○에 의해서 해당 부동산이 경매가 신청되어 있다고 공시하는 것이다.

원칙적으로 금전채 권지급과 관계가 없지만, 민사집행법상으로 보면 경매개시결정등기는 처분을 금 지하는 효력이 있다. 처분금지의 효력이란 압류의 효력이 있다는 것이며, 그래서 경매개시결정기입등기도 말소기준권리에 해당이 되는 것이다.

 

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