경매 선순위임차인, 대위변제(잔금 납부 후 채권이 생기는 일), 명도하기전 상식

갑자기 선순위 임차인이 생긴다면?

 

어떤 아파트에 입찰하려는데 누가 사는지 알고 싶다면 주민센터에 가서 전입세대 열람원을 확인하면 된다. 이때 필요한 준비물은 다음과 같다.

 

• 신분증
• 해당 아파트 경매 사건 출력본
• 수수료 500원

항상 떼어볼 필요는 없다. 소유자가 거주하거나 대항력 없는 임차인이 거주하는 사건이라면 경매 사이트만 보고 입찰해도 무방하다.

하지만 말소기준권리보다 전임이 빠른 임차인 등 대항력 있는 임차인이 거주하는 사진에 입찰해야 할 때, 임차인이 보증금 전부를 배당받지 못하는 건이라면 전입세대 열람원 확인은 필수다.

전입세대열람원을 떼어보면 보통 세대주의 전입일이 기재되어 있다. 세대원이 있다면 그들 중 세대주보다 일찍 전입한 사람이 있는지 확인해야 한다(세대원의 이름과 전입일자를 열람할 수 있다.

 

 

 

 

세대가 주민등록상 독립되어 있던 별도의 세대가 하나로 합쳐진 것을 말한다. 전입세대열람원을 보면 세대주의 전입일이 있는데 이외에 최초로 전입한 세대원의 전입일이 기재되어 있고, 세대주의 전임 일보다 세대원의 전입일이 빠를 때는 세대가라고 본다.

 

대항력 있는 임차인 가족이 살다가 세대원 일부가 전출한다고 해도 가족 일부의 주민등록이 여전히 있다면 임대차에서 제3자에 대한 대항력을 주장할 수 있다.

매각물건명세서의 비고란을 보면 세대주가 해당 물건에서 거주하다가 진출과 전입을 반복한 것을 알 수 있다. 여기서 확인해야 할 부분은 세대주가 전출한 시기에 자녀들이 여전히 해당 물건에 주민등록이 되어 있었는지다. 

대항력 여부가 결정되므로 매우 중요한 정보이지만 법원에서는 알 수 없다고 했다. 하지만 제일 마지막 중에 보면 경매신청채권자가 제출한 임차인의 주민등록 초본에 의해 자녀도 함께 주민등록이 이전되었다고 기록되어 있다. 채권자가 제출한 소명자료에 대한 기록은 확인할 수 있다. 이에 따르면 결과적으로 임차인에게 대항력은 없다.

 

선순위임차인이 있을 경우 매각가(낙찰가가 크게 하락할 수 있고 그러면 채권자는 손실을 입는다.

때문에 채권자는 손실을 피하기 위해 채무자(담보제공자)가 대출 당시 제출한 전입세대 열람, 무상임차 각서 등 선순위 임차인이 아니라는 소명자료를 해당 법원 경매계에 제출하 거나 경매 정보 사이트에 제공하기도 한다. 

 

※같이 보면 좋은 글 (블로그내 검색을 하시면 훨씬 유용한 정보가 있습니다)

[부동산, 경매 공부] - 허위 유치권 가려내는 방법 -경매 공부 (유치권자 점유 상태, 점유 상실, 유치권 소멸)

[부동산, 경매 공부] - 경매 강제집행 이후 해야 할 일들 (유체동산, 채무자 초본, 내용 증명)

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잔금 납부 후 채권이 생기는 일

 

경매 투자자들은 흔히 말소기준 권리(근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매 개시 결정 기입등기, 배당요구를 한 전세권)를 외우고 이것만 찾으면 권리분석이 끝났다고 생각한다.

물론 초보라면 이 정도로 충분하지만 여기 숨어 있는 함정까지 찾는다면 금상첨화다. 바로 소멸될 채권의 소유자나 대항력 없는 임차인이 자신의 채권을 살릴 수 있는 방법인 대위변제다. 대위변제는 채무자의 빛을 이해관계자 또는 제삼자가 대신 갚아 주는 것으로 이로 인해 말소기준 권리가 바뀌는 상황을 특히 조심해야 한다.

 

낙찰을 받고 잔금을 내면 소유권이 생긴다. 달리 말하면 낙찰 이후 잔금을 내기 전까지 등기부상 권리 변동이 얼마든지 생길 수 있다는 얘기다. 예를 들어 은행에서 설정한 근저당권 말소되거나 기타 담보 채권이 소멸할 수도 있다.

 

담보가치 대비 채무 금액(근저당권 설정 금액이 많다면 빚을 갚는 게 어렵겠지만, 담보가치 대비 채무가 낮은 편이라면 대위변제 가능성을 고려해봐야 한다. 

예를 들어 시세 5억 원 아파트에 선순위 근저당권(A) 2,000만 원 이후 임차인(B) 전세보증금 1억 원이 있다고 가정하자. 가장 앞선 2,000만 원의 근저당권은 채무자, 전세 임차인, 기타 제삼자에 의해 얼마든지 변제되어 말소될 수 있다. 임차인 B가 대위변제를 한다면 대항력이 살아나므로, 낙찰자는 낙찰가 외 추가로 1억 원(임차인의 전세보증금)을 인수해야 한다.

낙찰자 입장에서 보면 날벼락이다. 그것도 잔금을 치른 이후라면? 그러므로 등기사항 전부증명서를 입찰 전, 매각 허가 결정 전, 잔금 납부 전에 각 시기마다 열람하는 것이 좋다.

 

이 밖에 유치권, 법정지상권, 선순위 임차인, 보증금 증액 등도 등기 부에 나타나는 권리가 아니므로 주의해야 한다.

 

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명도 하기 전 알아두면 좋을 것들

 

• 인도명령은 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 한다. 처리 기 간을 고려하여 잔금 납부와 동시에 신청하는 것이 좋다
• 배당받는 임차인이 있는 경우 낙찰자는 '명도 확인서'라는 무기로 쉽게 점유를 이전받을 수 있다.
• 시기에 맞는 적절한 내용증명 발송은 추후 분쟁을 막아줄 수 있고 원활한 명도 협의에 도움이 된다.
• 아파트, 오피스텔, 빌라 등 주거용 사건은 강제집행을 통한 유체동산 경매까지 가는 경우가 드물다.
• 협의가 되는 경우가 많지만, 협의가 되지 않더라도 절차대로 진행하면 된다는 생각으로 편하게 입찰하자.