지분경매 수익률은 높은 경매 방법 + 지분경매 사례

지분 물건이 나오는 이유

지분 물건이 나오는 데에는 몇 가지 이유가 있다.

첫 번째는 상속이다. 아버지가 돌아가시면 어머니에게 1.5배, 나머 지 자식들에게 분의 1씩 나눠진다. 예전에는 장남에게 모든 재산을 상속하는 일이 많았는데 지금은 허용되지 않는다..

 

두 번째는 부부공동명의인 경우다. 과거에는 남편 단독명의의 부동 산 매입이 일반적이었다. 하지만 최근에는 부부공동명의가 증가하는추세다. 가장 큰 이유는 세제 혜택을 받기 위해서다. 종합부동산세를 절감할 수 있고, 매도 시 양도세 절감 효과도 크다. 종합부동산세는 부 동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제한 국세다. 보통 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부 동산세를 합한 금액을 말한다. 1세대 1주택자의 경우 종합부동산세는 부과기준 금액인 9억 원을 넘으면 과세가 되지만, 부부공동명의일 때 는 부부 각각에 대해 6억 원씩 12억 원이 넘어야 부담하게 되므로 절 제가 가능하다. 또한 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도 소득세가 공동명의로 각각에 대해 별도로 계산되기 때문에 절세 효과가 뛰어나다.

 

세 번째는 공동투자인 경우다. 뜻한 바가 있어 지인들과 함께 부동 산에 투자했는데 그중 1명이 사업 실패나 개인적인 사정으로 인해 망 하게 됐을 때 그 사람의 지분만 경매 또는 공매로 나오는 것이다.

 

 

 

주거용 부동산뿐만 아니라 상가, 토지, 심지어 자동차까지도 경매, 공매 사이트에서 볼 수 있다. 이런 지분 물건들은 경쟁은 적고 수익은 높다. 다들 어렵고 복잡하다고 생각하기 때문에 역발상을 하는 이들에게 기회가 있다. 지분 물건의 가장 큰 특징 중 하나는 끊임없이 물건이 나 온다는 것이다. 부동산 상승기와 하락기를 가리지 않고 말이다.

 

지분 물건이 어렵지 않다고 이야기하는 이유는 정형화된 매뉴얼이 있기 때문이다. 생각보다 복잡하지 않기 때문에 초보도 접근할 수 있다. 그 과정은 다음과 같다.

 

1.  낙찰
2. 처분금지가처분
3. 공유물분할
4. 판결문 또는 화해권고결정문
5. 경매 낙찰
6. 경매 신청
7. 잔금 납부
8. 배당(수익)

 

자분 물건 경매는 위와 같은 순서로 진행된다. 공유물분할, 처분금 지 가처분, 판결문, 배당 등 온통 어려운 용어뿐이라 이것만으로도 겁을 먹는 사람들이 있을 것이다.

 

※같이 보면 좋은 글 (블로그내 검색을 하시면 훨씬 유용한 정보가 있습니다)

[부동산, 경매 공부] - 공동소유건물에서 과반수이상과 계약하면 전세금은 안전한가?

[부동산, 경매 공부] - 부동산 경매 실수(입찰 실수, 입찰보증금, 경매일 변경)

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지분경매 사례

 

주거용 지분 물건 166만원 낙찰받아 5일 만에 700만 원 매도

 

2019년 11월 26일 인천지방법원에서 다세대주택 지분 물건을 법인으로 낙찰받았다. 인천 남동구 남촌동에 있는 작고 오래된 빌라였다. 감 정가는 3,400만 원이었고 2회 유찰돼 최저입찰가격이 1,660만 원까 지 떨어졌다. 이 물건에는 세 가지 큰 단점이 있었다.

첫째, 낡은 빌라다.

1991년도에 지어져 이미 30년 가까이 된 빌라이기 때문에 하자가 많을 수밖에 없다. 낙찰받기 전까지는 내부를 볼 수 없는데, 비가 샐 수도 있고 내부에 곰팡이가 잔뜩 피어 있을 수도 있다. 수리비를 생각 한다면 입찰가를 보수적으로 써야 한다.

 

둘째, 개발 가능성이 없다.

낡은 빌라라 할지라도 대지지분이 넓고 개발 가능성이 있다면 낙찰 받고 묻어두는 전략으로 갈 수도 있다. 하지만 남촌동 지역은 개발이 거의 되지 않는 곳이다. 가까운 곳에 지하철역이 없어서 버스를 타고 나가야 한다. 주변 전체가 낙후돼 슬럼화가 진행되고 있으며, 젊은 층 은 소수이고 나이 드신 분들이 많이 사는 지역이다.

 

셋째, 지분 물건이다.

2분의 1 지분으로 되어 있다. 지분으로 되어 있다는 것은 내가 낙찰 받아도 온전히 사용 수익을 할 수 없다는 뜻이다. 사용 수익을 할 수 없다는 말은 내가 팔고 싶다고 해도 마음대로 팔 수 없고, 세를 주고 싶어도 마음대로 줄 수 없다는 말이다. 어떤 행위를 하든지 반드시 공 유자와 협의가 되어야만 일을 진행할 수 있다.

 

 

단점만 보자면 입찰할 마음이 생기지 않을 것이다. 하지만 이런 단 점들 때문에 주거용 부동산인데도 감정가 대비 49%까지 떨어진 것이 다. 경매를 통해 수익을 내는 데 가장 중요한 것은 싸게 사는 것이다. 49%까지 떨어진 물건을 낙찰받는다면 손해 볼 일은 없으리라 생각하고 입찰했다.

 

가벼운 마음으로 입찰에 참여했는데 단독으로 낙찰받았다. 누군가는 단독 낙찰일 경우 굉장히 아쉬워하고 불안해한다.

 

"한 번 더 기다렸어야 했는데 너무 성급하게 입찰했나 보네. 아무도 입찰 안 들어온 거 보면 내가 알지 못하는 큰 하자가 있는 것 아닌가?"

 

단독 낙찰이라도 절대 겁먹지 말자. 다른 사람과의 경쟁은 무의미하다. 오직 내 수익만 생각하면 된다. 이 정도 가격에 낙찰을 받는다고 해도 수익을 낼 수 있다는 확신과 자신감이 있었기에 한 번 더 유찰되길 기다리지 않고 바로 움직인 것 이다. 이 물건에 입찰한 이유는 네 가지다.

 

첫째, 가격이 많이 내려갔다.

무조건 싸게 받아야 한다. 그래야 손해가 없다. 49%까지 떨어졌으 면 매력적인 가격이다. 입찰을 안 할 이유가 없다.

 

 

둘째, 지분 물건이다.

낙찰을 받아 불특정 다수에게 팔려고 노력하지 않아도 된다. 이해관 계인이 있기 때문이다. 2분의 지분으로 되어 있으니 내가 낙찰받은후 공유자에게 매도할 수 있는 물건이다.

 

셋째, 낙후 지역의 오래된 빌라이기 때문에 경쟁률이 낮을 것으로 예상했다.

앞에서 말한 단점이 나에게는 장점으로 다가왔다. 하자가 많아 보이 거나 권리관계가 복잡해 보일수록 입찰자 수는 현저하게 줄어든다. 입 찰자가 줄어들수록 내가 낙찰받을 확률은 당연히 높아진다.

 

 

넷째, 공유자가 이 집에 살고 있다.

가장 중요한 점이다. 2분의 1 지분이 경매를 통해 나왔는데 다른 지 분권자는 현재 그 집에 살고 있는 상황이다. 이 말은 원래 공유자는 이 곳에서 예전부터 살았고 지금도 살고 있고 앞으로도 살아야 한다는 의 미다. 내 지분을 사줄 수밖에 없는 최고의 고객인 것이다.

 

낙찰 후 바로 현장으로 달려갔다. 낙찰을 받으면 최대한 빨리 움직 이는 것이 좋다. 이해관계인과 빠르게 연락하면 그만큼 시간을 벌 수있기 때문이다. 해당 물건지 에 가서 쪽지 2장을 붙여 놓았다. 나는 쪽지를 항상 2장 씩 붙여놓는다. 눈에 더 잘 띄기도 하고 1장만 붙여놓으 면 떨어질 염려도 있기 때문이다.

 

쪽지를 붙여놓고 인근 부동산중개소를 돌며 궁금한 점들을 물어보고 돌아왔다. 저녁때쯤 전화가 울렸다. 낙찰받은 물건의 공유자였다. 통화를 하면서 이 집의 역사에 대해 알 수 있었다. 입찰 전등기사항 전부증명서를 보며 파악했던 상황과 크게 다르지 않았다. 2018년에 아버지가 돌아가셨고 두 아들에게 2분의 1씩 상속이 됐는데 동생이 카 드빚을 갚지 않아 동생 지분만 경매로 나온 것이다. 공유자와 10분 넘 게 통화하면서 앞으로의 절차에 대해 이야기해드렸다. 공유지분을 낙 찰받을 경우 크게 다섯 가지의 해결 방안이 있다.

 

1. 낙찰자의 지분을 공유자가 매입한다.
2. 공유자의 지분을 낙찰자가 매입한다.
3. 서로 협의해서 일반 부동산에 매물로 내놓아 매도 후 수익을 나눈다.
4. 공유물분할청구소송을 통해 경매로 넘긴다.
5. 부당이득청구소송을 통해 매월 부당이득금을 받는다.

다섯 가지 해결 방안 중 서로가 원할 수 있는 가장 좋은 방법을 설 명해드렸더니 그렇게 하시겠다고 한다. 협의는 일사천리로 진행됐다. 이렇게 잘 풀릴 수밖에 없는 이유는 무엇일까? 앞서도 짚었듯이 공 유자가 이 집에 거주하고 있고, 앞으로도 계속 이곳에서 살아야 하기 때문이다. 공유자에게는 내가 낙찰받은 지분이 반드시 필요하다. 저렴 하게 낙찰을 받았으니 시세보다 저렴하게 매도하겠다고 하면 거부할 공유자가 있을까?

 

이 물건은 166만 6,000원에 낙찰받아 5일 만에 700만 원에 매도했다. 매도 조건은 잔금 납부 포기와 그 물건이 다시 경매로 나왔을 때 우선매수를 할 수 있게 도와주는 것이었다. 잔금 미납 후 한 달 뒤에 다시 물건이 나왔을 때 공유자가 우선매수할 수 있도록 도와드렸다. 그분은 더 이상 골치 아픈 일 없이 아버지께 물려받은 집에서 편안하 게 살 수 있게 됐다.