주택청약 미분양, 미계약분 관련(+ 미계약분에 당첨되는 방법)

미계약

 

우선 '미계약'의 의미부터 짚고 넘어가자 미계약과 미분양이 어떻게 다른지 많은 사람이 헷갈려한다. 우선 '미분양은 일반공급 2순위까지 청약 신청을 받았지만 신청자가 부족해서 잔여 물량이 남는 경우(아무 에게도 동 호수가 배정되지 않고 남은 물량)를 말한다. 반면 미계약은 특별공 급과 일반공급 청약 일정이 끝나고 예비당첨자 계약까지 완료된 이후에 '부적격 처리'가 되거나 자금 부족 등의 이유로 계약을 포기한 사람 들로 인해 발생한 잔여 물량 누군가에게 동호수가 배정되었지만 제약이 성사돼 지 않은 물량을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

입지가 좋고 가격 이점이 있어서 청약 경쟁률이 치열했던 단지에도 '미계약 잔 여세대'는 생기기 마련이다. 정부의 규제 강화로 이를 인지 하지 못했던 부적격 당첨자가 적지 않게 나오는 데다가 까다로워진 중 도금 대출조건 등으로 계약을 하지 못하는 상황이 점점 더 늘고 있기 때문이다. 실제로 2018년 하반기에 분양했던 단지에서는 거의 대부분 미계약 잔여세대가 나왔다.

 

청약 자격 요건을 갖추지 못한 실수요자나 투자자들이 이런 잔여세 대 물량을 공략하는 것을 일컬어 시장에서는 '남은 물량을 주고 좋다는 의미)'이라고 표현한다. 잔여세대에 당첨되면 말 그대로 '그냥 주위서 이득을 얻은 것처럼 좋은 점이 많기 때문이다.

 

일단 청약통장의 유무와 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있으며(단, 건설사에서 지역을 규정하기도 한다. 당첨이 되고 계약을 해도 재당첨 제한에 해당하지 않는다(약 시 주택 수에 포함된다. 미분양은 청약 시 주택 수에 포함되지 않는다. 이 때문에 잔여세대 분양 절차에 대해 미리 알 고 있으면 남들보다 더 많은 기회를 누릴 수 있다.

 

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미계약분에 당첨되는 방법

 

그럼 미계약 잔여세대를 잡으려면 어떻게 해야 할까? 잔여세대 분 양절 차 역시 부동산 대책이 바뀌면서 계속 달라져왔다. 과거에는 특정 한 날에 접수를 하고 선착순이나 추첨을 통해 당첨자를 선정하거나, 각 건설사 사이트에서 인터넷으로 신청을 받았다. 하지만 9-13 대책 이 후로는 건설사가 아닌 금융결제원의 주택청약시스템인 '아파트투유'에서 신청하도록 규정이 개정됐다. 그래서 2019년 2월 1일 이후에 입 주자 모집공고가 나오는 단지부터는 아파트투유에서 잔여세대 신청을 접수받는다.

 

다만, 비규제지역이나 잔여세대 물량이 20세대 미만일 경우에 한해 서는 기존의 방식대로 분양단지가 자체적으로 임의 선착순 분양을 전 행할 수 있다. 투기과열지구나 조정대상지역은 잔여물량이 20세대 미 만이어도 지자체의 판단에 따라 아파트투유를 통해 무작위 전산추첨을 할 수 있으니, 이 부분은 사전에 잘 체크해두어야 한다.

 

어쨌든 미계약 잔여세대 분양 일정은 일반 정당 계약이 끝나고 예비 당첨자 계약까지 다 완료된 이후에 분양단지에서 별도로 공고한다. 따라서 꼭 해당 분양 사이트나 모델하우스에 정확히 문의해보는 편이 좋다. 관심 있는 분양단지가 있으면 해당 모델하우스에 미리 연락해 문자 등록 안내를 신청해야 한다. 추후 잔여세대 분양 공고 일정이 잡힐 때 문자 안내를 받을 수 있다. 잔여세대를 잡으려면 꾸준히 관심을 갖는 수밖에 없다. 계속 도전하는 사람에게 당첨의 행운도 찾아온다.

미분양은 안 좋은 건가요?

 

앞서 설명했듯이 미분양이란 일반공급 2순위까지 청약 신청을 받았 지만 신청자가 적어서 남은 물량이 생긴 경우를 말한다. 좀 더 자세히 설명하자면, 미분양은 '청약 미분양'과 '준공 후 미분양'으로 구분된다. 청약 후 미분양 상태로 계속 판매를 해도 물량이 소진되지 않고, 2-3 년의 공사기간이 지난 이후에도 물량이 남아 있는 경우 준공 후 미분 양'으로 관리한다.

 

미분양이 증가하는 곳

 

미분양이 증가하는 곳이라면 아파트값도 오르기가 힘들다. 새 아파 트도 미분양이 나오는데, 기존 구축 아파트 매매가 어려운 것은 당연한 이치다.

 

그런데 이렇게 한번 생각해보자. 미분양이 나온다는 게 꼭 나쁜 의미 일까? 지방에는 아예 신축 아파트 공급이 없는 지역도 많다. 미분양이 난다는 건 그래도 건설사가 '아파트를 공급하는 지역'이라는 뜻이다. 건설사들이 무턱대고 아파트를 짓지는 않을 것이다. 택지지구 개발 등으로 아파트 공급이 일시에 많아지면 그만큼 미분양이 많아지기도 하 는데, 그런 미분양이 쌓이면 건설사도 조절을 하게 되어 있다.

 

그렇기 때문에 '미분양이 왜 발생하는지 그 이유도 잘 따져봐야 한 다. 위치가 너무 좋지 않아서 주민들조차 고개를 절레절레 젓는 곳이 있다. 그런 곳은 가급적 피하는 편이 좋다. 단지 현장에 직접 가보는 것 이 그래서 중요하다.

 

만약 분양가가 너무 높게 나온 곳이라면 해당 분양가를 감당할 수 있는 수준인지, 미래 가치로 판단할 때 적정한지를 따져봐야 한다. 지 금은 분양가가 높아 미분양이 나도 주변 시세가 오르면 미분양 물량도 소진되는 시점이 올 수 있다.

 

또한 공공택지 개발 등으로 분양 물량이 많아져서 미분양이 생기는 경우라면, 잠재적 대기 수요가 얼마나 되는지도 잘 살펴봐야 한다. 김 포시의 사례처럼, 한번 물량이 소진되기 시작하면 그간 미분양이 많았어도 어느 시점에 상황이 반전할 수 있기 때문이다.

 

요컨대 미분양이라고 해서 꼭 안 좋게만 볼 이유는 없다. 미분양이 난 이유를 면밀히 분석해보면서 동시에 추이를 잘 살펴보도록 하자. 주목할 만한 미분양 지역이 있다면, 해당 지역의 분양 단지를 집중적으 로 찾아보는 것도 방법이다. 구체적인 미분양 단지 정보는 네이버 부 동산' 등 4장에서 설명한 여러 분양 정보 사이트들을 주기적으로 확인하면 찾아볼 수 있다. 무엇이든 꾸준한 관심이 필수다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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