대출과 세금 총 정리(1주택 양도세 비과세 요건, 분양권 양도소득세, 비조정대상지역 양도소득세 세율, 잔금대출, 중도금대출 이자와 이자후불제)

대출받을 수 있어?

LTV(Loan To Value ratio] 주택담보인정비율

 

주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도를 의미한다. 만약 주택 담보인정비율(LTV)이 40%, 7억 원의 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 최 대 2억 8000만 원까지 대출이 가능하다는 의미다. 나머지 4억 2000만 원은 따로 보유하고 있어야 입주할 수 있다는 뜻이기도 하다 취득세 옵션비, 중도금 이자는 별도다.

 

DTI(Debt To Income] 총부채상환비율 상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정한 것으로 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관에서 대 출 금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 검증하기 위해 활용하는 개인신용평가시스템이라고 보면 된다. 만약 연 소득이 5000만 원이고 DTI가 40% 적용된다면, 연간 원리금(원금+이자) 상환액은 2000만 원 이 넘지 않아야 한다. 2000만 원이 넘으면 대출이 되지 않을 수 있다. 

 

※같이 보면 좋은 글

주택담보대출 LTV DTI DSR 정리 주택담보인정비율, 총부채상환비율,총부채원리금상환비율

아파트 청약 후 입주 기간 + 계약금 중도금 잔금 정리

 

 

 

중도금 대출 이자와 이자후불제

 

중도금 대출 시 이자는 무이자인지 혹은 후불제 인지도 확인해야 한다. 요즘에는 중도금 대출이 무이자인 경우는 거의 없어서 이자후불제를 보다 자세히 알고 있어야 한다.

 

무이자 중도금 대출은 말 그대로 이자를 내지 않아도 되는 조건(건설 사가 대신 납부)으로 중도금을 대출받을 수 있다는 뜻이다. 반면 이자후불 제는 매달 발생하는 중도금 대출의 이자를 잔금 지급 시점에 한꺼번에 납부하는 것이다. 이자후불제라면 잔금 지급 때 치러야 할 이자비용도 미리 계산해둬야 하며, 입주 전 분양권을 매도할 생각이라면 이자 비용 및 처리 방법에 관해 매수자와 상호 협의가 필요하다.

 

한편 중도금 대출이 아예 불가능한 분양가 9억 원 이상의 아파트를 분양받는다면 '연체율'에 대해서도 미리 확인하는 것이 좋다. 중도금 납부가 정해진 날짜보다 늦어지면 연체이자가 발생한다. 연체 시점 후 계약이 취소될 수도 있다.

 

 

잔금대출 잘 받는 방법

 

사전점검 시기나 입주 때가 다가오면 여러 지정 은행에서 잔금 대출 상품을 제시한다. 이는 중도금 대출의 미상환액까지 포함한 대종로, 금 리와 거치 상품(일정 기간 원금은 갚지 않고 이자만 납부하는 방식 여부만큼이나 개인별로 DTI, LTV가 맞는지도 중요하다 KB국민은행에서 KB시세를 낸 경우 이를 기준으로 하며, KB시세가 없을 땐 은행에서 자체 감 정해 대출 승인 금액을 알려준다.

 

잔금대출 후 매달 갚아야 할 원리금 상환액 계산해보기

 

만약 입주를 하게 돼 3%의 이자로 2억 6000만 원을 잔금 대출받았다고 가정해보자. 상환 기간을 30년으로 설정했다면 한 달에 내야 할 원리금 상환액은 얼마일까? 네이버 검색창에 '대출 계산기'를 입력하면 간편한 이자 계산기가 나온다. 대출 금액과 대출 기간 연 이자율 상환 방법을 설정하면 한 달에 내야 할 상환액을 알 수 있다. 위의 경우에는 1회 차 상환금액으로 109만 6170원이 계산된다.

 

상환 방법 중 '원리금 균등'이란 만기일까지의 원금과 이자 총액을 합산하여 대출 기간에 매달 일정한 금액으로 나누어 상환하는 방식이다. '원금균등'은 매달 원금은 균등하게 납부하지만, 갚아나갈수록 원금이 줄어드는 만큼 이에 따른 이자 역시 점차 줄어드는 방식이다. '만기 일시'는 대출기간에는 이자만 부담하다가 만기일에 대출금을 일시 상환하는 방식이다.

 

---

내야 할 세금 확인기

 

이번에는 세금과 관련한 사항을 정리해보자. 우선 아파트를 분양받으면 자산의 소유권을 갖게 될 때 부과되는 세금, 즉 '취득세'를 내야 한다. 예전에는 취득세와 등록세를 합쳐서 '취등록세'라고 했는데 지금은 취득세로 통칭한다.

 

취득세

취득세는 '취득가액 × 취득세율로 계산한다.

 

취득가액=분양가+확장비+옵션비·프리미엄

 

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 취득일은 잔금을 낸 날을 기준으로 한다. 신고기한 내에 납부하지 않으면 취득세의 20%를 가산세로 내야 하고, 하루마다 0.03%의 자연 가산세가 부과되니 늦지 않게 납부해야 한다.

 

양도소득세

 

양도소득세는 매매 시 양도차익에 대해 부과하는 세금이다. 세율은 지역과 보유 기간 양도차익 금액에 따라 달라진다. 또한 잔금 지급 전 분양권 상태에서 매도하는 경우(분양권 양도소득세와 완공 시점인 잔금 지급 후 아파트를 매도하는 경우(일반 주택 양도소득세)는 다르다. 다소 복 잡하기 때문에 내용을 유심히 살펴보기 바란다.

 

분양권 양도소득세

 

투기과열지구 및 조정대상지역은 보유 기간과 관계없이 무조건 50%의 세율이 적용된다. 단 무주택 세대로 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상이거나, 30세 미만이어도 배우자가 있는 경우, 보유 기간이 2년 지난 경우라면 아래의 비조정대상지역 세율을 적용한다.

 

 

 

 

비조정대상지역 양도소득세 세율

보유기간	세율(%)
1년 미만	50%
1년 이상~2년 미만	40%
2년 이상 과세표준	세율(%)	누진공제(만 원)
1200만 원 이하	6
1200만원 초과~4600만원 이하	15	108
4600만원 초과~8800만 원 이하	24	522
8800만원 초과~1억 5000만 원 이하	35	1490
1억 5000만 원 초과~3억 원 이하	38	1940
3만 원 초과~5억 원 이하	40	2540
5억 원 초과	42	3540

 

 

과세표준(=양도차익 기본공제액 중개보수)

 

양도차익에서 양도소득세 기본공제액(양도소득세를 내야 할 금액에서 기본으로 공제해주는 부분, 250만 원)과 중개보수(통상 100만 원)를 제한 금액을 과세표준이라고 한다.

 

 

1 주택 양도세 비과세 요건

 

주택 한 채를 소유한 세대가 양도세를 비과세 할 수 있는 요건에 대 해 알아보자. 원칙적으로 '1가구 1 주택자'가 주택 한 채를 2년 이상 보유했다가 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 비과세는 9억 원까지고 이를 초과하는 부분에 대해서는 세금을 내야 한다. 그러나 이 비과세 혜택을 받으려면 다음의 조건도 충족해야 한다.

 

첫 째, 2017년 8·2 대책 이후 조정대상지역에서 분양받은 자에게는 '2년 실거주 요건이 추가됐다. 실제로 2년 동안 그 집에서 살아야 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 다만 8·2 대책 발표 이전에 취득 또는 계약한 주택은 2년이라는 실거주 요건이 적용되지 않는다.

 

둘째, 2019년 1월 7일 공표된 소득세법 시행령 개정안에 따라 택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1 주택을 보유하게 된 날로부터 2년이 지나야 만 한다. 예를 들어 이전에는 주택 세 채를 보유한 사람이 두 채를 팔고 그다음 날 바로 한 채(2년 보유)를 팔았다면, 마지막에 관 주택에 대해 비과세 혜택을 줬다. 매도 시점에 다른 주택이 없었기 때문이다. 하지만 이제 는 최종적으로 1 주택이 된 날로부터도 2년이 지나야 비로소 비과세 혜 택을 받을 수 있다. 이 요건은 2021년 1월 1일 이후부터 양도하는 주 택에 적용된다.

 

셋째, 일시적 1가구 2 주택자'에 대한 예외 요건이 있다. 이사를 위 해 일시적으로 주택 두 채(기존 주택+신규 취득 주택)를 보유하게 된 경우 2 주택인 상태에서 기존 주택을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있다(단 기존 주택과 신규 취득 주택의 취득 시점 격차가 1년 이상 벌어져야 함). 그런데 이 역시 9.13 대책으로 좀 더 강화됐다. 이전에는 신규 주택 취득 이후 3 년 내에 기존 주택을 팔면 양도세를 면제받았는데, 이후부터 조정대상 지역의 경우 그 기한이 2년으로 짧아졌다.

 

 

 

 

 

 

아파트 청약 특별공급 총 정리 (특별공급, 기관추천,신혼부부, 노부모부양 , 생애최초 주택구입 )