NPL물건 사기전 체크리스트과 채무인수 방식, 론세일 방식 차이 정리

 NP물건 고르기 전 체크리스트

•  NPL로 돈을 벌려면 무엇을 제일 잘해야 할까?
• 부동산이든, 주식이든, 펀드든 좋은 물건을 골라야 한다는 것은 기본이다.
• 대부분의 은행은 일반 투자자에게 부실채권을 팔지 않는다.
• 그러니 좋으나 싫으나 유동화회사를 통해 물건을 구입해야 한다.

 

유동화회사에 가서 "좋은 부실채권 있나요?"라고 물어보자.

십중팔구 우리 물건은 다 좋다는 대답이 돌아올 것이다. 투자자 입장에서는 자신이 좋아하는 아이템, 예를 들어 상가, 공장, 아파트, 오피스텔 등 구체적 목표를 가지고 접근 해야 한다. 투자금액도 마찬가지다. 시장에서 물건을 고를 때와 똑같다. 5천 원짜리 고등어를 살지 2만 원짜리 갈치를 살지 미리 결정하라는 것이다.

 

 

그런데 아마 사려고하는 물건들 대부분이 경매가 진행 중일 것이다.

보다 신속한 판단과 결정이 필요하다는 얘기가 되겠다. 우물쭈물하다가는 좋은 물건을 다른 사람에게 빼앗기거나, 경매에 참여할 타이밍을 놓치게 된다. 일단 괜찮겠다는 속이 오면 현장조사를 나가야 한다. 현장조사 결과 역시 수익성이 확실하다는 판단이 서면 유동화회사측과 곧바로 가격협상에 들어가야 한다.

 

 

부실채권은 정찰제가 아니니, 얼마든지 가격 흥정을 할 수 있다.

내돈주고 내가 살 물건을 흥정하는 것은 절대 부끄러운 일이 아니고 비난받을 일도 아니다. 협상을 하다 조건이 맞지 않으면 계약 안 하면 그만이다. 부지런히 발품을 팔고, 열심히 가격협상을 하는 사람이 결국 돈을 번다.

 

 

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론세일 방식과 채무인수 방식

• 투자자금에 여유가 있으면 론세일 방식, 자금이 조금 부족하다면 채무인수방식을 추천한다.
• 론세일 방식은 유동화회사로부터 근저당권에 대한 권리를 전부 인수하는 것이다.
• 홍길동이 론세일 방식으로 부실채권을 구입한 경우를 생각해 보자.

 

홍길동이 론세일 방식으로 부실채권을 구입할 경우

등기부등본상 채권자는 '유동화회사 홍길동으로 변경된다. 이 대목에서 이런 질문이 나올만하다. "그럼 부실채권이 1억 원짜리면 1억이 필요한가요?" 물론 그렇지는 않다. 금융권을 통해 매입가격의 70~90%까지 담보부 질권대출을 받을 수 있기 때문이다. 통상 2천만원 정도만 있으면 1억 원짜리 부실채권을 살수 있다.

 

 

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채무인수방식은 무엇일까?

• 낙찰을 조건으로 임시로 면책적 채무인수에 대한 권리를 인정해 주는 것
• 론세일 방식이 완전한 채권 양도라면 채무인수 방식은 임시 조건부 양도라 할 수 있다.
  • 론세일 방식은 유동화회사로부터 근저당권에 대한 권리를 전부 인수하는 것

유동화회사에 부실채권 매입가격의 10%만 내면 채무인수 방식의 매매계약이 성립한다. 이후 경매에 참여해 낙찰을 받으면 잔금대출을 통해 소유권을 완전하게 이전하면 되고,낙찰을 받지 못하면 계약은 무효가 된다.

 

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