부동산 경매 입찰 당일 필수 확인 서류 ( 본인 입찰부터 낙찰까지)

법원 가기 전 반드시 준비할 것

 

본인 입찰 시

 

신분증:  신분증이 없으면 입찰이 불가능하다. 나는 혹시라도 분실할 경우를 대비해 운전면허증과 주민등록증을 따로따로 보관한다. 

도장: 본인이 본인 명의로 낙찰받을 거라면 인감도장일 필요가 없다. 막도장을 가지고 가면 된다. 혹시 도장을 가져오지 않았더라도 당황하 지 말자, 법원 앞 도장 가게에서 막도장 하나 파서 사용하면 된다. 

보증금: 법원별로 운행이 입점해 있다. 많은 법원에 신한은행이 있으 나 성남지원은 우리은행, 지방법원은 농협, 통영지원은 SC제일은행 등 법원별로 입점 은행이 다르다. 통장에는 돈이 있는데 인출을 하지 못해 입찰하지 못하는 일이 없도록 사전에 준비하자, 패찰이 돼 입찰 보증금을 돌려받은 경우에도 바로 법원 내 은행으로 가서 입금해둬야 분실할 우려가 없다.

 

법인 대표자가 법인 이름으로 입찰할 때는 기일입찰표, 법인 대표자 신분증, 법인 인감도장이 필요하다. 그리고 제일 중요한 것으로 법인 등기부등본이 필요하다. 이게 없으면 1등 해도 무효다.

 

오래전 일이다. 하루에 4개의 경매 사건에 입찰했다. 4개의 사건 가 운데 1개에 등기부등본을 첨부하지 못했다. 그 사실을 까맣게 모르고 있었는데, 집행관이 나를 불러 "최고가로 쓴 것은 맞는데 법인 등기부 등본이 누락되어 있네요."라고 말했다. 나는 어떻게 했을까? 당황하지 않고 "즉시 보정하겠습니다."라고 하고는 패찰된 다른 사건의 입찰봉 투에서 서류를 빼서 즉시 제출했다.

이런 점을 악용하는 이들도 있다. 7억 원에 입찰해서 낙찰받았는데 2등이 5억 원을 썼다면 2등과의 가격 차이가 너무 크다. 1등은 했지만 잔금을 내기 싫어질 것이다. 

 

그럴 경우를 생각해서 고의로 법인 등기 부등본을 누락해서 제출한 뒤, 2등과의 가격 차이를 보고 추가로 제출 하거나 내지 않는 것이다. 다만 서류 미비를 이유로 즉각 탈락시키는 등 법원별, 매각 담당 집행관별로 실무 처리에 차이가 있다.

 

 

 

대리 입찰 시

 

• 본인의 인감증명서
• 본인의 인감 날인된 기일입찰표와 위임장
• 대리인 신분증과 도장
• 입찰보증금

여기서 '본인'이란 낙찰 후 잔금을 내면 해당 사건의 소유자'가 되는 사람을 말한다. 위임장은 입찰표 뒷면에 인쇄되어 있는 것을 쓰거나 별도의 양식을 사용해도 된다. 경매 정보 사이트에서 출력할 수 있으니 미리 작성해 가도 된다.

 

 

공동 입찰 시

 

대출 규제로 마음이 맞는 사람들끼리 공동 투자도 많이 하는 추세 다. 이때 필요한 서류는 다음과 같다.

 

• 기일입찰표
• 위임장
• 공동입찰신고서
• 공동입찰자목록
• 대표자(대리인) 1인의 도장 및 신분증
• 대표자(대리인) 1인을 제외한 공동 입찰자의 인감도장 날인
• 대표자(대리인) 1인을 제외한 공동 입찰자의 인감증명서

입찰 시에는 공동 입찰자 중 1명이 대표로 참석해도 되고 제3자가 '대리인 자격으로 참석해도 된다. 공동입찰신고서와 공동입 는 간인을 해야 한다. 간인이 누락되어 있으면 매각 담당 집행관에 따 라 보정을 지시하거나 무효 처리할 수 있다. 그리고 지분 비율이 다르 다면 지분을 반드시 표시해야 한다. 보통 투자금에 따라 지분 비율을 기재하며, 만약 표시하지 않으면 동일한 지분 비율로 간주한다.

 

법원 가기 전 꼭 확인할 사항

 

입찰 시간: 대개 오전 10시에서 11시 20분까지다. 법원별로 조금씩 달라 12시까지 하는 곳도 있으니 미리 확인해야 한다.

 

관할법원 : 명칭을 정확히 봐야 한다. 예를 들어 인천에는 '인천지방법원'과 '인천지방법원 부천지원'이 있다. '인천지방법원'이라는 단어만 보고 '부천지원'에 가는 초보 입찰자들을 보기도 했다. 두 법원 간의 거리가 상당해서 잘못 찾아가면 그날입찰은 포기해야 한다.

 

주차장 위치: 자차를 이용해서 입찰하러 갈 경우 법원 인근 주차장도 확인해두어야 한다. 경매가 있는 날 법원 주차장은 항상 혼잡하다고 보면 된다. 가까운 거리에 있는 공영주차장이나 유료 주차장을 파악해 두면 법원 내 주차를 하지 못해 입찰을 포기해야 하는 일을 방지할 수 있다.

 

 

 

입찰표 제출

 

입찰 당일 경매법정에 가면 테이블 위에 기일입찰표와 위임장, 매수신 청보증봉투(입찰보증금봉투), 입찰봉투(대봉투) 등이 비치되어 있다. 입찰 보증금(최저매각금액의 1을 넣어 입찰하는 것은 절대로 잊지 말자.

• 입찰표 작성 방법
• 입찰표에는 다음의 사항을 기재한다.
• 사건번호
• 이름
• 전화번호
• 주민(사업자등록번호
• 주소
• 입찰 가격
• 보증금액
• 보증의 제공 방법(이건 그냥 체크하면 된다)

 

초보자라면 입찰표를 미리 작성해 가는 것이 좋다. 시간에 쫓기거나 긴장해서 실수를 저지르는 경우가 많기 때문이다. 수강생들을 대상으 로 모의 입찰을 해보면 보증 금액에 얼마를 써야 하는지 헷갈려 하는 사람들이 있다. 보증금액은 보통 최저 매각 가격의 10%다. 하지만 재매각 사건인 경우 최저 매각 가격의 20-30%일 수도 있으니 보증금이 최저가의 몇 %인지 사전에 확인해야 한다(재매각의 경우는 20% 이상)

 

 

매수신청보증봉투 작성 방법

매수신청보증봉투는 흔히 '입찰보증금봉투'로 불린다.

사건번호와 물건번호(물건번호가 있는 경우만 기입) 제출자 이름을 적고 앞뒤로 도장을 찍으면 된다. 인감도장일 필요는 없다. 본인 도장 이기만 하다면 막도장도 상관없다.

 

 

 

입찰봉투 작성 방법

본인 난에 이름을 적고 날인한다. 뒷면에도 사건번호와 물건번호를 적고 세 군데에 날인한다. 작성을 마친 입찰표와 보증금을 넣은 입찰 보증금봉투를 입찰봉투에 넣고 신분증과 함께 제출한다. 집행관이 신 분증과 입찰봉투를 확인한 후 입찰자용 수취증을 잘라 입찰자에게 준 다. 패찰할 경우 신분증 및 입찰자용 수취증이 있어야 보증금을 돌려 받을 수 있다.

 

 

 

낙찰에 성공했다면

해당 물건의 입찰자 중 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 된다. 낙 찰 후 집행관이 호명하면 앞으로 나가서 신분증을 보여준 뒤 안내에 따라가면 된다.

 

 

 

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